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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBrest (29)
Surface88.8m²
Coût Total160 780€
Loyer Annuel11 298€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois+13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 500 €
Surface : 88.8 m²
Prix au m² : 1 570,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Non meublé

Découvrez ce bel appartement 4 pièces, idéalement situé à Brest, offrant un cadre de vie agréable et fonctionnel. Que vous soyez à la recherche de votre future résidence principale ou d'un investissement locatif, ce bien saura répondre à vos attentes.

Dès l'entrée, vous apprécierez son séjour lumineux, véritable espace de convivialité, ainsi que ses trois chambres, offrant de belles possibilités d'aménagement pour une famille, un couple ou une colocation.

L'appartement dispose également d'une cuisine fonctionnelle, d'une salle de bains, ainsi que d'un balcon, idéal pour profiter d'un extérieur au quotidien. Une cave privative complète ce bien et offre un espace de rangement supplémentaire.

Situé dans un quartier pratique, à proximité immédiate des commerces, des écoles et des transports en commun, cet appartement bénéficie d'un emplacement recherché facilitant le quotidien.

Les atouts du bien :

-Appartement lumineux et bien entretenu. -Trois chambres. -Balcon. -Cave privative. -Proximité des commerces, écoles et transports.

Une belle opportunité à découvrir sans tarder. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite ! Référence agence : 1538

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.410537, -4.489720
Total : 160 780€
Prix d'acquisition : 139 500€
Travaux : 10 120€
Valeur du bien : 149 620€
Frais de notaire : 11 160€
Coût estimé : 11 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.8m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 941€/mois
Loyer annuel estimé : 11298€/an
Fourchette totale : 745€ - 1189€/mois
Fourchette annuelle : 8943€ - 14272€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 203,7 €/m²
Basé sur :323 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 689 €
Prix d'achat :139 500 €
Décote à l'achat :-56 189€ (-28.7%)
Marge achat-revente :34 909€ (17.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :787,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :46,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 834,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 548,06€
Coût de l'assurance :14 068,25€
Taxe foncière : 1 129,75€/an
Soit par mois : 94,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 941,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 928,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 134 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 120 €(114 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture chambres: 36 m² × 20€/m² = 720€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Brest). Les prix de peinture sont estimés à 20-40€/m², et la rénovation de salle de bain complète à environ 8000€ en moyenne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 941 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 298 €/an
Calcul : 941 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 237 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 780 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 563 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 130 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 050 €
Revenus locatifs : +11 298 €
Charges déductibles : -17 050 €
Résultat foncier Année 1 : -5 752 €(Déficit de 5 752 €)
Imputable sur revenu global : 5 752 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 930 €/an
Revenus locatifs : +11 298 €
Charges déductibles : -6 930 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 368 €/an
Prix d'achat du bien : 139 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 675 €(65% de 139 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 297 €/an
Calcul : 90 675 € × 3,636% = 3 297 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 298 €17 055 €5 242 €-5 757 €5 757 €--
211 523 €6 794 €5 101 €4 730 €---
311 754 €6 648 €4 956 €5 106 €---
411 989 €6 497 €4 805 €5 492 €---
512 229 €6 342 €4 649 €5 887 €---
612 473 €6 181 €4 488 €6 293 €---
712 723 €6 014 €4 322 €6 709 €---
812 977 €5 842 €4 150 €7 135 €---
913 237 €5 665 €3 972 €7 572 €---
1013 502 €5 481 €3 789 €8 020 €---
1113 772 €5 291 €3 599 €8 480 €---
1214 047 €5 095 €3 403 €8 952 €---
1314 328 €4 892 €3 200 €9 436 €---
1414 615 €4 683 €2 990 €9 932 €---
1514 907 €4 466 €2 774 €10 440 €---
1615 205 €4 243 €2 550 €10 962 €---
1715 509 €4 011 €2 319 €11 498 €---
1815 819 €3 772 €2 080 €12 047 €---
1916 136 €3 525 €1 833 €12 610 €---
2016 458 €3 270 €1 578 €13 188 €---
2116 788 €3 006 €1 314 €13 781 €---
2217 123 €2 733 €1 041 €14 390 €---
2317 466 €2 452 €759 €15 014 €---
2417 815 €2 160 €468 €15 655 €---
2518 171 €1 859 €167 €16 312 €---
TOTAL361 863 €127 980 €75 548 €233 883 €5 757 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 727 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 883 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 298 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 372 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 372 €-1 727 €+4 099 €
2+2 372 €+1 419 €+953 €
3+2 372 €+1 532 €+840 €
4+2 372 €+1 648 €+724 €
5+2 372 €+1 766 €+606 €
6+2 372 €+1 888 €+484 €
7+2 372 €+2 013 €+359 €
8+2 372 €+2 140 €+232 €
9+2 372 €+2 272 €+100 €
10+2 372 €+2 406 €-34 €
11+2 372 €+2 544 €-172 €
12+2 372 €+2 686 €-314 €
13+2 372 €+2 831 €-459 €
14+2 372 €+2 979 €-607 €
15+2 372 €+3 132 €-760 €
16+2 372 €+3 289 €-917 €
17+2 372 €+3 449 €-1 077 €
18+2 372 €+3 614 €-1 242 €
19+2 372 €+3 783 €-1 411 €
20+2 372 €+3 957 €-1 585 €
21+2 372 €+4 134 €-1 762 €
22+2 372 €+4 317 €-1 945 €
23+2 372 €+4 504 €-2 132 €
24+2 372 €+4 696 €-2 324 €
25+2 372 €+4 894 €-2 522 €
Total+59 300 €+70 165 €+-10 865 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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