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Maison à vendre

Bien expiré
VillePamiers (09)
Surface132m²
Coût Total216 090€
Loyer Annuel13 799€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 977,27 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Kitchenette, 5 chambres, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

MAISON DE VILLE

Maison de ville de 132 m² environ à rénover. Elle se compose en RDC d'une pièce de vie et d'une cuisine donnant sur un charmant jardin, une chambre, une salle d'eau et un WC avec un accès à la cave. Au 1er étage, 4 chambres et une salle d'eau. Au 2 ème étage, 1 chambre et 2 pièces à aménager. Venez découvrir cette ancienne maison avec beaucoup de potentiel. Des travaux sont à prévoir. Honoraires TTC charge vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : AGENCE PYRENEES IMMOBILIER (API) - SIEURAC Cintia - Agent commercial - RSAC N° 907 929 525 - 06 11 77 30 31 - Plus d'informations (réf. ) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.115876, 1.610369
Total : 216 090€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 76 770€
Valeur du bien : 205 770€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 8.71€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 11.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1150€/mois
Loyer annuel estimé : 13799€/an
Fourchette totale : 870€ - 1519€/mois
Fourchette annuelle : 10445€ - 18231€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 437,5 €/m²
Basé sur :123 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :189 750 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-60 750€ (-32.0%)
Marge achat-revente :-26 340€ (-13.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 070,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :63,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 133,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 982,88€
Coût de l'assurance :18 907,88€
Taxe foncière : 1 379,93€/an
Soit par mois : 114,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 149,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 248,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine à rénover
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain à rénover
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet abîmé dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 770 €(582 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:7 920€
    Isolation toiture/combles: 132 m² × 60€/m² = 7920€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:9 000€
    Parquet flottant: 75 m² × 100€/m² = 7500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:2 750€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 30€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pamiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 150 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 799 €/an
Calcul : 1 150 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 254 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 090 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 756 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 380 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 770 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 160 €
Revenus locatifs : +13 799 €
Charges déductibles : -86 160 €
Résultat foncier Année 1 : -72 361 €(Déficit de 72 361 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 961 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 390 €/an
Revenus locatifs : +13 799 €
Charges déductibles : -9 390 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 409 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50960.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 799 €86 167 €7 261 €-72 368 €21 400 €50 968 €50 968 €
214 075 €9 204 €7 068 €4 871 €--46 096 €
314 357 €9 005 €6 868 €5 352 €--40 744 €
414 644 €8 798 €6 662 €5 846 €--34 899 €
514 937 €8 585 €6 449 €6 352 €--28 547 €
615 236 €8 364 €6 228 €6 872 €--21 675 €
715 540 €8 136 €5 999 €7 405 €--14 270 €
815 851 €7 899 €5 763 €7 952 €--6 319 €
916 168 €7 655 €5 518 €8 513 €---
1016 491 €7 402 €5 266 €9 090 €---
1116 821 €7 140 €5 004 €9 681 €---
1217 158 €6 869 €4 733 €10 288 €---
1317 501 €6 589 €4 453 €10 912 €---
1417 851 €6 300 €4 163 €11 551 €---
1518 208 €6 000 €3 864 €12 208 €---
1618 572 €5 690 €3 553 €12 882 €---
1718 943 €5 369 €3 233 €13 575 €---
1819 322 €5 037 €2 901 €14 285 €---
1919 709 €4 694 €2 557 €15 015 €---
2020 103 €4 338 €2 202 €15 765 €---
2120 505 €3 971 €1 835 €16 534 €---
2220 915 €3 591 €1 455 €17 324 €---
2321 333 €3 197 €1 061 €18 136 €---
2421 760 €2 791 €654 €18 969 €---
2522 195 €2 370 €233 €19 826 €---
TOTAL441 995 €235 159 €104 983 €206 836 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 836 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 799 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 898 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 898 €-6 420 €+9 318 €
2+2 898 €0 €+2 898 €
3+2 898 €0 €+2 898 €
4+2 898 €0 €+2 898 €
5+2 898 €0 €+2 898 €
6+2 898 €0 €+2 898 €
7+2 898 €0 €+2 898 €
8+2 898 €0 €+2 898 €
9+2 898 €+658 €+2 240 €
10+2 898 €+2 727 €+171 €
11+2 898 €+2 904 €-6 €
12+2 898 €+3 086 €-188 €
13+2 898 €+3 273 €-375 €
14+2 898 €+3 465 €-567 €
15+2 898 €+3 662 €-764 €
16+2 898 €+3 865 €-967 €
17+2 898 €+4 072 €-1 174 €
18+2 898 €+4 286 €-1 388 €
19+2 898 €+4 505 €-1 607 €
20+2 898 €+4 729 €-1 831 €
21+2 898 €+4 960 €-2 062 €
22+2 898 €+5 197 €-2 299 €
23+2 898 €+5 441 €-2 543 €
24+2 898 €+5 691 €-2 793 €
25+2 898 €+5 948 €-3 050 €
Total+72 450 €+62 051 €+10 399 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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