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Appartement à vendre

VillePoitiers (86)
Surface67.33m²
Coût Total154 644€
Loyer Annuel10 918€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois-20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 800 €
Surface : 67.33 m²
Prix au m² : 1 363,43 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cheminée, 1 chambre, Entrée séparée, Belle vue, Interphone

Lucie vous propose:

Situé dans la mythique Grand'Rue à Poitiers, découvrez ce charmant appartement T2 de 67m², idéal pour un investissement locatif ou un premier achat.

Baigné de lumière, ce bien offre une agréable pièce de vie avec une cuisine indépendante, il se compose également d'une entrée, d'une chambre et d'une salle de bains avec WC.

Vous serez séduit par son cachet authentique, avec une jolie vue sur les toits, une arrière-cour et de belles cheminées anciennes conservées, qui témoignent du caractère de cet appartement.

L'appartement fait partie d'une copropriété à syndic bénévole.

Son emplacement est un véritable atout : au pied du centre-ville, à proximité immédiate des commerces, services et commodités, et parfaitement desservi par les transports en commun.

Les + :

-Emplacement recherché -T2 lumineux -Vue sur les toits de Poitiers -Charme de l'ancien et cheminées conservées -Arrière-cour -Idéal premier achat ou investissement locatif -Copropriété à syndic bénévole

Un appartement plein de charme, idéalement situé, à découvrir sans tarder ! (8.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.584506, 0.348077
Total : 154 644€
Prix d'acquisition : 91 800€
Travaux : 55 500€
Valeur du bien : 147 300€
Frais de notaire : 7 344€
Coût estimé : 7 344€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.33m²
Loyer prédit : 13.51€/m²/mois
Fourchette : 11.00€ - 16.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 910€/mois
Loyer annuel estimé : 10918€/an
Fourchette totale : 741€ - 1118€/mois
Fourchette annuelle : 8888€ - 13412€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 332,16 €/m²
Basé sur :473 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 024 €
Prix d'achat :91 800 €
Décote à l'achat :-65 224€ (-41.5%)
Marge achat-revente :2 380€ (1.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 644€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :776,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :61,86€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 838,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 358,40€
Coût de l'assurance :18 557,28€
Taxe foncière : 1 091,78€/an
Soit par mois : 90,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 909,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 929,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 275 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67.33 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitent peinture
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'entrée/couloir
Quantité: entrée (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - entrée nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 500 €(824 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Peinture:400€
    Peinture entrée: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 910 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 918 €/an
Calcul : 910 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 391 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 644 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 742 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 092 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 725 €
Revenus locatifs : +10 918 €
Charges déductibles : -62 725 €
Résultat foncier Année 1 : -51 807 €(Déficit de 51 807 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 407 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 225 €/an
Revenus locatifs : +10 918 €
Charges déductibles : -7 225 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 693 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30407.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 670 €(65% de 91 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 170 €/an
Calcul : 59 670 € × 3,636% = 2 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 918 €62 730 €5 396 €-51 812 €21 400 €30 412 €30 412 €
211 136 €7 089 €5 255 €4 047 €--26 365 €
311 359 €6 943 €5 109 €4 416 €--21 950 €
411 586 €6 792 €4 958 €4 794 €--17 156 €
511 818 €6 636 €4 802 €5 182 €--11 974 €
612 054 €6 474 €4 640 €5 580 €--6 393 €
712 295 €6 306 €4 472 €5 989 €--404 €
812 541 €6 132 €4 298 €6 409 €---
912 792 €5 952 €4 117 €6 840 €---
1013 048 €5 765 €3 931 €7 283 €---
1113 309 €5 572 €3 737 €7 737 €---
1213 575 €5 371 €3 537 €8 204 €---
1313 846 €5 164 €3 330 €8 683 €---
1414 123 €4 949 €3 115 €9 174 €---
1514 406 €4 726 €2 892 €9 680 €---
1614 694 €4 496 €2 662 €10 198 €---
1714 988 €4 257 €2 423 €10 731 €---
1815 288 €4 009 €2 175 €11 278 €---
1915 593 €3 753 €1 919 €11 840 €---
2015 905 €3 487 €1 653 €12 418 €---
2116 223 €3 212 €1 378 €13 011 €---
2216 548 €2 927 €1 093 €13 620 €---
2316 879 €2 632 €798 €14 246 €---
2417 216 €2 327 €492 €14 890 €---
2517 561 €2 010 €176 €15 551 €---
TOTAL349 699 €179 710 €78 358 €169 989 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 989 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 918 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 293 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 293 €-6 420 €+8 713 €
2+2 293 €0 €+2 293 €
3+2 293 €0 €+2 293 €
4+2 293 €0 €+2 293 €
5+2 293 €0 €+2 293 €
6+2 293 €0 €+2 293 €
7+2 293 €0 €+2 293 €
8+2 293 €+1 802 €+491 €
9+2 293 €+2 052 €+241 €
10+2 293 €+2 185 €+108 €
11+2 293 €+2 321 €-28 €
12+2 293 €+2 461 €-168 €
13+2 293 €+2 605 €-312 €
14+2 293 €+2 752 €-459 €
15+2 293 €+2 904 €-611 €
16+2 293 €+3 059 €-766 €
17+2 293 €+3 219 €-926 €
18+2 293 €+3 383 €-1 090 €
19+2 293 €+3 552 €-1 259 €
20+2 293 €+3 725 €-1 432 €
21+2 293 €+3 903 €-1 610 €
22+2 293 €+4 086 €-1 793 €
23+2 293 €+4 274 €-1 981 €
24+2 293 €+4 467 €-2 174 €
25+2 293 €+4 665 €-2 372 €
Total+57 325 €+50 997 €+6 328 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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