Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat duplex

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface46.51m²
Coût Total71 860€
Loyer Annuel5 831€
Rentabilité8.11%
Cashflow/mois+66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 500 €
Surface : 46.51 m²
Prix au m² : 956,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 46.51 m², Bâtiment de 3 étages, 2 Pièces, 1 Chambre, Duplex, Au 3ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique, Cuisine américaine équipée, Une entrée, Salle de séjour : 30 m², Travaux

À vendre — T2 duplex lumineux — Centre historique de Tulle

Situé au 3 € étage d'un petit immeuble entièrement réhabilité en 2010, cet appartement T2 en duplex offre un bel équilibre entre confort moderne et charme de l'ancien.

Points forts

  • Surface en duplex : entrée sur pièce de vie avec cuisine aménagée et équipée, ouverte sur un salon lumineux et à l'étage une chambre et sa salle de bain avec wc.
  • Triple exposition apportant une belle luminosité dans la pièce de vie
  • Chauffage individuel électrique ; eau chaude par cumulus.
  • Logement libre (sans occupant)
  • Syndic bénévole (immeuble bien géré / Pas d'impayés)

N'hésitez pas à me contacter pour plus de renseignements.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 8 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 636.00 et 861.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller CKLG Immobilier : Responsable de l'agence - Charlène KULUNKIAN Carte T CPI87012018000033603 RCP CEGC

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Total : 71 860€
Prix d'acquisition : 44 500€
Travaux : 23 800€
Valeur du bien : 68 300€
Frais de notaire : 3 560€
Coût estimé : 3 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46.51m²
Loyer prédit : 10.45€/m²/mois
Fourchette : 8.12€ - 13.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 486€/mois
Loyer annuel estimé : 5831€/an
Fourchette totale : 378€ - 625€/mois
Fourchette annuelle : 4533€ - 7501€/an
Rentabilité brute :8.11%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 10.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :350,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :20,36€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 370,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 309,55€
Coût de l'assurance :6 108,10€
Taxe foncière : 583,11€/an
Soit par mois : 48,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 485,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 419,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :66,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique individuel.
Quantité: 1 système pour 46.51 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement cumulus
Remplacement du cumulus par un chauffe-eau thermodynamique pour une meilleure efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessitant une mise aux normes.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, revêtement de sol et électricité dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessitant une mise aux normes.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 800 €(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Chambres:500€
    Rénovation complète chambre: 1 chambre (12 m²) × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 486 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 831 €/an
Calcul : 486 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 312 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 860 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 244 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 583 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 940 €
Revenus locatifs : +5 831 €
Charges déductibles : -26 940 €
Résultat foncier Année 1 : -21 109 €(Déficit de 21 109 €)
Imputable sur revenu global : 21 109 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 140 €/an
Revenus locatifs : +5 831 €
Charges déductibles : -3 140 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 691 €/an
Prix d'achat du bien : 44 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 925 €(65% de 44 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 052 €/an
Calcul : 28 925 € × 3,636% = 1 052 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 831 €26 942 €2 315 €-21 111 €21 111 €--
25 948 €3 079 €2 252 €2 868 €---
36 067 €3 015 €2 187 €3 052 €---
46 188 €2 948 €2 120 €3 240 €---
56 312 €2 879 €2 051 €3 433 €---
66 438 €2 807 €1 980 €3 631 €---
76 567 €2 734 €1 906 €3 833 €---
86 698 €2 658 €1 830 €4 040 €---
96 832 €2 579 €1 752 €4 253 €---
106 969 €2 498 €1 670 €4 471 €---
117 108 €2 414 €1 586 €4 694 €---
127 250 €2 327 €1 500 €4 923 €---
137 395 €2 238 €1 410 €5 158 €---
147 543 €2 145 €1 318 €5 398 €---
157 694 €2 049 €1 222 €5 645 €---
167 848 €1 951 €1 123 €5 897 €---
178 005 €1 849 €1 021 €6 156 €---
188 165 €1 743 €916 €6 422 €---
198 328 €1 634 €807 €6 694 €---
208 495 €1 522 €694 €6 973 €---
218 665 €1 405 €578 €7 259 €---
228 838 €1 285 €458 €7 553 €---
239 015 €1 161 €334 €7 853 €---
249 195 €1 033 €206 €8 162 €---
259 379 €901 €73 €8 478 €---
TOTAL186 770 €77 795 €33 310 €108 975 €21 111 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 333 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 975 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 831 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 225 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 225 €-6 333 €+7 558 €
2+1 225 €+861 €+364 €
3+1 225 €+916 €+309 €
4+1 225 €+972 €+253 €
5+1 225 €+1 030 €+195 €
6+1 225 €+1 089 €+136 €
7+1 225 €+1 150 €+75 €
8+1 225 €+1 212 €+13 €
9+1 225 €+1 276 €-51 €
10+1 225 €+1 341 €-116 €
11+1 225 €+1 408 €-183 €
12+1 225 €+1 477 €-252 €
13+1 225 €+1 547 €-322 €
14+1 225 €+1 619 €-394 €
15+1 225 €+1 693 €-468 €
16+1 225 €+1 769 €-544 €
17+1 225 €+1 847 €-622 €
18+1 225 €+1 927 €-702 €
19+1 225 €+2 008 €-783 €
20+1 225 €+2 092 €-867 €
21+1 225 €+2 178 €-953 €
22+1 225 €+2 266 €-1 041 €
23+1 225 €+2 356 €-1 131 €
24+1 225 €+2 449 €-1 224 €
25+1 225 €+2 543 €-1 318 €
Total+30 625 €+32 693 €+-2 068 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →