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Maison à vendre

VilleTartas (40)
Surface152m²
Coût Total255 720€
Loyer Annuel15 403€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-200€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 000 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 1 197,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave

Tartas-Centre : Charmante maison des années 60 sur sous-sol total avec jardin. Grand garage de 75 m², ancien cabinet médical avec salle d'attente pouvant être réaménagé. À l'étage : vaste séjour, cuisine équipée, trois chambres dont une suite parentale. Proche commodités.

Ville : Tartas
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40400
Coordonnées : 43.815269, -0.795047
Total : 255 720€
Prix d'acquisition : 182 000€
Travaux : 59 160€
Valeur du bien : 241 160€
Frais de notaire : 14 560€
Coût estimé : 14 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 8.44€/m²/mois
Fourchette : 6.54€ - 10.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1284€/mois
Loyer annuel estimé : 15403€/an
Fourchette totale : 995€ - 1657€/mois
Fourchette annuelle : 11934€ - 19880€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 736,44 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :263 939 €
Prix d'achat :182 000 €
Décote à l'achat :-81 939€ (-31.0%)
Marge achat-revente :8 219€ (3.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :255 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 280,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :74,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 354,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 338,38€
Coût de l'assurance :22 375,50€
Taxe foncière : 1 540,31€/an
Soit par mois : 128,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 283,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 483,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-199,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 293 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 152 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la baignoire et des vasques, carrelage partiel
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessite des améliorations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 160 €(389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 640€
    Isolation toiture/combles: 152 m² × 70€/m² = 10640€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (inclut installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:17 100€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€ = 17100€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 12000€ (inclut meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation partielle:4 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 500€/m² = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:1 920€
    Peinture chambres: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Tartas (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 284 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 403 €/an
Calcul : 1 284 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 838 €/an
Base de calcul : Emprunt de 255 720 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 895 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 540 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 433 €
Revenus locatifs : +15 403 €
Charges déductibles : -70 433 €
Résultat foncier Année 1 : -55 030 €(Déficit de 55 030 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 630 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 273 €/an
Revenus locatifs : +15 403 €
Charges déductibles : -11 273 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 130 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33630.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 300 €(65% de 182 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 302 €/an
Calcul : 118 300 € × 3,636% = 4 302 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 403 €70 442 €8 846 €-55 039 €21 400 €33 639 €33 639 €
215 711 €11 050 €8 615 €4 661 €--28 977 €
316 025 €10 810 €8 375 €5 215 €--23 762 €
416 346 €10 561 €8 126 €5 785 €--17 977 €
516 673 €10 304 €7 869 €6 369 €--11 608 €
617 006 €10 037 €7 602 €6 969 €--4 640 €
717 346 €9 761 €7 326 €7 585 €---
817 693 €9 476 €7 040 €8 218 €---
918 047 €9 180 €6 744 €8 868 €---
1018 408 €8 873 €6 438 €9 535 €---
1118 776 €8 556 €6 120 €10 221 €---
1219 152 €8 227 €5 792 €10 925 €---
1319 535 €7 887 €5 451 €11 648 €---
1419 926 €7 534 €5 099 €12 391 €---
1520 324 €7 169 €4 734 €13 155 €---
1620 731 €6 791 €4 356 €13 940 €---
1721 145 €6 400 €3 964 €14 746 €---
1821 568 €5 994 €3 559 €15 574 €---
1921 999 €5 574 €3 139 €16 425 €---
2022 439 €5 140 €2 704 €17 300 €---
2122 888 €4 689 €2 254 €18 199 €---
2223 346 €4 223 €1 788 €19 123 €---
2323 813 €3 740 €1 305 €20 073 €---
2424 289 €3 240 €805 €21 049 €---
2524 775 €2 723 €287 €22 052 €---
TOTAL493 366 €248 382 €128 338 €244 985 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 985 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 403 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 235 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 235 €-6 420 €+9 655 €
2+3 235 €0 €+3 235 €
3+3 235 €0 €+3 235 €
4+3 235 €0 €+3 235 €
5+3 235 €0 €+3 235 €
6+3 235 €0 €+3 235 €
7+3 235 €+884 €+2 351 €
8+3 235 €+2 465 €+770 €
9+3 235 €+2 660 €+575 €
10+3 235 €+2 861 €+374 €
11+3 235 €+3 066 €+169 €
12+3 235 €+3 277 €-42 €
13+3 235 €+3 494 €-259 €
14+3 235 €+3 717 €-482 €
15+3 235 €+3 947 €-712 €
16+3 235 €+4 182 €-947 €
17+3 235 €+4 424 €-1 189 €
18+3 235 €+4 672 €-1 437 €
19+3 235 €+4 928 €-1 693 €
20+3 235 €+5 190 €-1 955 €
21+3 235 €+5 460 €-2 225 €
22+3 235 €+5 737 €-2 502 €
23+3 235 €+6 022 €-2 787 €
24+3 235 €+6 315 €-3 080 €
25+3 235 €+6 616 €-3 381 €
Total+80 875 €+73 495 €+7 380 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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