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Mazamet (81200)

VilleMazamet (81)
Surface96m²
Coût Total103 080€
Loyer Annuel8 779€
Rentabilité8.52%
Cashflow/mois+125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 885,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans le hameau de Labrespy, maison indépendante en pierres sur 2 niveaux : Grande pièce à vivre (possibilité de mettre une cheminée), chambre salle d'eau Espace buanderie, 3 chambres (dont une petite), 2 salles d'eau Grenier aménageable. Doubles vitrages, chauffage électrique et cumulus récent La maison est raccordée au tout-à-l'égoût.

Proche lac des Montagnès et village touristique d'Hautpoul Idéal pour passer les vacances ou pour du locatif saisonnier.

Ville : Mazamet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81200
Coordonnées : 43.460206, 2.371611
Total : 103 080€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 11 280€
Valeur du bien : 96 280€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 732€/mois
Loyer annuel estimé : 8779€/an
Fourchette totale : 560€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 6720€ - 11470€/an
Rentabilité brute :8.52%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 11.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 006,91 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 663 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-11 663€ (-12.1%)
Marge achat-revente :-6 417€ (-6.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :507,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :25,77€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 533,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 256,26€
Coût de l'assurance :7 731,00€
Taxe foncière : 877,94€/an
Soit par mois : 73,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 731,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 606,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :124,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'électroménager, robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 280 €(118 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazamet (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 732 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 779 €/an
Calcul : 732 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 409 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 080 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 309 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 878 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 876 €
Revenus locatifs : +8 779 €
Charges déductibles : -15 876 €
Résultat foncier Année 1 : -7 097 €(Déficit de 7 097 €)
Imputable sur revenu global : 7 097 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 596 €/an
Revenus locatifs : +8 779 €
Charges déductibles : -4 596 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 183 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 779 €15 879 €3 412 €-7 100 €7 100 €--
28 955 €4 508 €3 321 €4 447 €---
39 134 €4 414 €3 227 €4 720 €---
49 317 €4 316 €3 129 €5 000 €---
59 503 €4 216 €3 028 €5 288 €---
69 693 €4 111 €2 924 €5 582 €---
79 887 €4 003 €2 816 €5 884 €---
810 085 €3 892 €2 705 €6 193 €---
910 286 €3 777 €2 590 €6 510 €---
1010 492 €3 657 €2 470 €6 835 €---
1110 702 €3 534 €2 347 €7 168 €---
1210 916 €3 407 €2 220 €7 509 €---
1311 134 €3 275 €2 088 €7 859 €---
1411 357 €3 139 €1 952 €8 218 €---
1511 584 €2 998 €1 811 €8 586 €---
1611 816 €2 852 €1 665 €8 964 €---
1712 052 €2 701 €1 514 €9 351 €---
1812 293 €2 546 €1 359 €9 748 €---
1912 539 €2 385 €1 197 €10 154 €---
2012 790 €2 218 €1 031 €10 572 €---
2113 046 €2 046 €859 €11 000 €---
2213 307 €1 868 €681 €11 439 €---
2313 573 €1 684 €496 €11 889 €---
2413 844 €1 493 €306 €12 351 €---
2514 121 €1 296 €109 €12 825 €---
TOTAL281 206 €90 216 €49 256 €190 990 €7 100 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 130 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 990 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 779 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 844 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 844 €-2 130 €+3 974 €
2+1 844 €+1 334 €+510 €
3+1 844 €+1 416 €+428 €
4+1 844 €+1 500 €+344 €
5+1 844 €+1 586 €+258 €
6+1 844 €+1 675 €+169 €
7+1 844 €+1 765 €+79 €
8+1 844 €+1 858 €-14 €
9+1 844 €+1 953 €-109 €
10+1 844 €+2 050 €-206 €
11+1 844 €+2 150 €-306 €
12+1 844 €+2 253 €-409 €
13+1 844 €+2 358 €-514 €
14+1 844 €+2 465 €-621 €
15+1 844 €+2 576 €-732 €
16+1 844 €+2 689 €-845 €
17+1 844 €+2 805 €-961 €
18+1 844 €+2 924 €-1 080 €
19+1 844 €+3 046 €-1 202 €
20+1 844 €+3 172 €-1 328 €
21+1 844 €+3 300 €-1 456 €
22+1 844 €+3 432 €-1 588 €
23+1 844 €+3 567 €-1 723 €
24+1 844 €+3 705 €-1 861 €
25+1 844 €+3 847 €-2 003 €
Total+46 100 €+57 297 €+-11 197 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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