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Appartement à vendre

VilleTours (37)
Surface84
Coût Total137 430
Loyer Annuel12 193
Rentabilité8.87%
Cashflow/mois+186
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 250 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 514,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 étage, Ascenseur, Salle de bain, 2 chambres

Immobilier.notaires® et l'office notarial ETUDE HARDY, SELARL vous proposent : Appartement à vendre - TOURS (37000)


A Vendre / Appartement type 4 résidence Les Goélands quartier des Fontaines Situé au 6ème étage d'une résidence sécurisée et bien entretenue des années 70, cet appartement comprend : une entrée avec rangement, salon, salle à manger avec cuisine ouverte, cellier, buanderie, WC, deux chambres et salle d'eau. Egalement, il dispose d'un grand balcon de 23m². Petit rafraîchissement à prévoir. Infos risques sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr


Visites : Sur rendez-vous. Contact : 02.47.05.77.14


Annonce de l'étude ETUDE HARDY, SELARL - Notaires à Tours - N° SIRET : 34342320800051


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Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.390532, 0.695114
Total : 137 430
Prix d'acquisition : 127 250
Valeur du bien : 127 250
Frais de notaire : 10 180
Coût estimé : 10 180
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1016€/mois
Loyer annuel estimé : 12193€/an
Fourchette totale : 803€ - 1286€/mois
Fourchette annuelle : 9633€ - 15432€/an
Rentabilité brute :8.87%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 11.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 428,57 €/m²
Basé sur :650 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :288 000
Prix d'achat :127 250
Décote à l'achat :-160 750 (-55.8%)
Marge achat-revente :150 570€ (52.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 430
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :688,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 728,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 972,09
Coût de l'assurance :12 025,12
Taxe foncière : 1 219,26€/an
Soit par mois : 101,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 016,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 829,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :186,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 154 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 016 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 193 €/an
Calcul : 1 016 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 750 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 430 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 481 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 219 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 6 450 €/an
Revenus locatifs : +12 193
Charges déductibles : -6 450
Résultat foncier : 5 743 €/an
Prix d'achat du bien : 127 250
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 713(65% de 127 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 008 €/an
Calcul : 82 713 € × 3,636% = 3 008
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 1936 4544 7545 738---
212 4366 3304 6306 107---
312 6856 2014 5016 484---
412 9396 0674 3676 871---
513 1985 9294 2297 269---
613 4625 7864 0867 676---
713 7315 6383 9378 093---
814 0055 4843 7848 522---
914 2865 3253 6258 961---
1014 5715 1603 4609 411---
1114 8634 9903 2899 873---
1215 1604 8133 11310 347---
1315 4634 6302 93010 833---
1415 7724 4402 74011 332---
1516 0884 2442 54411 844---
1616 4104 0412 34112 369---
1716 7383 8312 13012 907---
1817 0733 6131 91313 460---
1917 4143 3871 68714 027---
2017 7623 1541 45314 609---
2118 1182 9121 21115 206---
2218 4802 66196115 819---
2318 8502 40270116 448---
2419 2272 13343317 094---
2519 6111 85515417 756---
TOTAL390 533111 47968 972279 0540Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 054
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 193 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 560 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 560+1 721+839
2+2 560+1 832+728
3+2 560+1 945+615
4+2 560+2 061+499
5+2 560+2 181+379
6+2 560+2 303+257
7+2 560+2 428+132
8+2 560+2 556+4
9+2 560+2 688-128
10+2 560+2 823-263
11+2 560+2 962-402
12+2 560+3 104-544
13+2 560+3 250-690
14+2 560+3 400-840
15+2 560+3 553-993
16+2 560+3 711-1 151
17+2 560+3 872-1 312
18+2 560+4 038-1 478
19+2 560+4 208-1 648
20+2 560+4 383-1 823
21+2 560+4 562-2 002
22+2 560+4 746-2 186
23+2 560+4 934-2 374
24+2 560+5 128-2 568
25+2 560+5 327-2 767
Total+64 000+83 716+-19 716
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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