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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface84m²
Coût Total137 430€
Loyer Annuel12 193€
Rentabilité8.87%
Cashflow/mois+186€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 250 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 514,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 étage, Ascenseur, Salle de bain, 2 chambres

Immobilier.notaires® et l'office notarial ETUDE HARDY, SELARL vous proposent : Appartement à vendre - TOURS (37000)

A Vendre / Appartement type 4 résidence Les Goélands quartier des Fontaines Situé au 6ème étage d'une résidence sécurisée et bien entretenue des années 70, cet appartement comprend : une entrée avec rangement, salon, salle à manger avec cuisine ouverte, cellier, buanderie, WC, deux chambres et salle d'eau. Egalement, il dispose d'un grand balcon de 23m². Petit rafraîchissement à prévoir. Infos risques sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 02.47.05.77.14

Annonce de l'étude ETUDE HARDY, SELARL - Notaires à Tours - N° SIRET : 34342320800051

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Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.390532, 0.695114
Total : 137 430€
Prix d'acquisition : 127 250€
Valeur du bien : 127 250€
Frais de notaire : 10 180€
Coût estimé : 10 180€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1016€/mois
Loyer annuel estimé : 12193€/an
Fourchette totale : 803€ - 1286€/mois
Fourchette annuelle : 9633€ - 15432€/an
Rentabilité brute :8.87%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 11.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 428,57 €/m²
Basé sur :650 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :288 000 €
Prix d'achat :127 250 €
Décote à l'achat :-160 750€ (-55.8%)
Marge achat-revente :150 570€ (52.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :688,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 728,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 972,09€
Coût de l'assurance :12 025,12€
Taxe foncière : 1 219,26€/an
Soit par mois : 101,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 016,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 829,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :186,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 154 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 016 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 193 €/an
Calcul : 1 016 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 750 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 430 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 481 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 219 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 6 450 €/an
Revenus locatifs : +12 193 €
Charges déductibles : -6 450 €
Résultat foncier : 5 743 €/an
Prix d'achat du bien : 127 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 713 €(65% de 127 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 008 €/an
Calcul : 82 713 € × 3,636% = 3 008 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 193 €6 454 €4 754 €5 738 €---
212 436 €6 330 €4 630 €6 107 €---
312 685 €6 201 €4 501 €6 484 €---
412 939 €6 067 €4 367 €6 871 €---
513 198 €5 929 €4 229 €7 269 €---
613 462 €5 786 €4 086 €7 676 €---
713 731 €5 638 €3 937 €8 093 €---
814 005 €5 484 €3 784 €8 522 €---
914 286 €5 325 €3 625 €8 961 €---
1014 571 €5 160 €3 460 €9 411 €---
1114 863 €4 990 €3 289 €9 873 €---
1215 160 €4 813 €3 113 €10 347 €---
1315 463 €4 630 €2 930 €10 833 €---
1415 772 €4 440 €2 740 €11 332 €---
1516 088 €4 244 €2 544 €11 844 €---
1616 410 €4 041 €2 341 €12 369 €---
1716 738 €3 831 €2 130 €12 907 €---
1817 073 €3 613 €1 913 €13 460 €---
1917 414 €3 387 €1 687 €14 027 €---
2017 762 €3 154 €1 453 €14 609 €---
2118 118 €2 912 €1 211 €15 206 €---
2218 480 €2 661 €961 €15 819 €---
2318 850 €2 402 €701 €16 448 €---
2419 227 €2 133 €433 €17 094 €---
2519 611 €1 855 €154 €17 756 €---
TOTAL390 533 €111 479 €68 972 €279 054 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 054 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 193 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 560 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 560 €+1 721 €+839 €
2+2 560 €+1 832 €+728 €
3+2 560 €+1 945 €+615 €
4+2 560 €+2 061 €+499 €
5+2 560 €+2 181 €+379 €
6+2 560 €+2 303 €+257 €
7+2 560 €+2 428 €+132 €
8+2 560 €+2 556 €+4 €
9+2 560 €+2 688 €-128 €
10+2 560 €+2 823 €-263 €
11+2 560 €+2 962 €-402 €
12+2 560 €+3 104 €-544 €
13+2 560 €+3 250 €-690 €
14+2 560 €+3 400 €-840 €
15+2 560 €+3 553 €-993 €
16+2 560 €+3 711 €-1 151 €
17+2 560 €+3 872 €-1 312 €
18+2 560 €+4 038 €-1 478 €
19+2 560 €+4 208 €-1 648 €
20+2 560 €+4 383 €-1 823 €
21+2 560 €+4 562 €-2 002 €
22+2 560 €+4 746 €-2 186 €
23+2 560 €+4 934 €-2 374 €
24+2 560 €+5 128 €-2 568 €
25+2 560 €+5 327 €-2 767 €
Total+64 000 €+83 716 €+-19 716 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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