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Maison - 5 pièce(s) - 141 m²

Bien expiré
VilleCharbonnières (28)
Surface141m²
Coût Total196 986€
Loyer Annuel13 629€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 700 €
Surface : 141 m²
Prix au m² : 948,23 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-PAR180308 : Dans charmant village, maison de 141 m2 habitables, compreant : entrée distribuant séjour - salon de 33 m2 avec cheminée centrale, cuisne aménagée de 17 m2 avec chaufière gaz, deux chambres de belles tailles dont une avec cabinet de toilette, salle d'eau avec w-c, à l'étage : palier, trois chambre s, w-c avec lavabo et grenier aménageable. Chaudière central gaz. Cour et jardin planté à proximité immédiate. - Mentions légales : Proposé à la vente à 133700 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 09/12/2025 - Affaire suivie par Mr Didier KTORZA (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Nogent Le Rotrou - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Précision localisation : Commerces à 3 km

Ville : Charbonnières
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28330
Total : 196 986€
Prix d'acquisition : 133 700€
Travaux : 52 590€
Valeur du bien : 186 290€
Frais de notaire : 10 696€
Coût estimé : 10 696€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 141m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1136€/mois
Loyer annuel estimé : 13629€/an
Fourchette totale : 885€ - 1457€/mois
Fourchette annuelle : 10622€ - 17488€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 986€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :973,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :57,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 030,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 071,89€
Coût de l'assurance :17 236,27€
Taxe foncière : 1 362,91€/an
Soit par mois : 113,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 135,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 144,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière gaz actuelle
Quantité: 1 système pour 141 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (141 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger en état correct

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 590 €(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 650€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 1150€
  • Isolation:5 640€
    Isolation combles: 141 m² × 40€/m² = 5640€ (pose comprise)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (pose comprise)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 8500€ (mobilier, électroménager, pose comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (plomberie et électricité comprises)
  • Chambres - Revêtement et Peinture:9 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 50€/m² = 3000€, Peinture: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 4800€
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 300€ = 1200€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€
  • Salle à manger - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 75€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charbonnières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 136 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 629 €/an
Calcul : 1 136 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 573 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 986 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 689 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 363 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 590 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 216 €
Revenus locatifs : +13 629 €
Charges déductibles : -61 216 €
Résultat foncier Année 1 : -47 586 €(Déficit de 47 586 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 186 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 626 €/an
Revenus locatifs : +13 629 €
Charges déductibles : -8 626 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 004 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26186.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 905 €(65% de 133 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 160 €/an
Calcul : 86 905 € × 3,636% = 3 160 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 629 €61 222 €6 580 €-47 593 €21 400 €26 193 €26 193 €
213 902 €8 457 €6 404 €5 445 €--20 748 €
314 180 €8 276 €6 223 €5 904 €--14 844 €
414 463 €8 088 €6 036 €6 375 €--8 468 €
514 753 €7 894 €5 842 €6 858 €--1 610 €
615 048 €7 694 €5 641 €7 354 €---
715 349 €7 486 €5 434 €7 862 €---
815 656 €7 272 €5 220 €8 384 €---
915 969 €7 050 €4 998 €8 919 €---
1016 288 €6 821 €4 768 €9 467 €---
1116 614 €6 583 €4 531 €10 031 €---
1216 946 €6 338 €4 285 €10 608 €---
1317 285 €6 084 €4 032 €11 201 €---
1417 631 €5 821 €3 769 €11 810 €---
1517 983 €5 550 €3 497 €12 434 €---
1618 343 €5 269 €3 216 €13 074 €---
1718 710 €4 978 €2 926 €13 732 €---
1819 084 €4 677 €2 625 €14 407 €---
1919 466 €4 366 €2 314 €15 099 €---
2019 855 €4 045 €1 992 €15 810 €---
2120 252 €3 712 €1 660 €16 540 €---
2220 657 €3 368 €1 316 €17 289 €---
2321 070 €3 012 €960 €18 058 €---
2421 492 €2 644 €592 €18 848 €---
2521 922 €2 263 €211 €19 658 €---
TOTAL436 545 €198 971 €95 072 €237 574 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 574 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 629 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 862 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 862 €-6 420 €+9 282 €
2+2 862 €0 €+2 862 €
3+2 862 €0 €+2 862 €
4+2 862 €0 €+2 862 €
5+2 862 €0 €+2 862 €
6+2 862 €+1 723 €+1 139 €
7+2 862 €+2 359 €+503 €
8+2 862 €+2 515 €+347 €
9+2 862 €+2 676 €+186 €
10+2 862 €+2 840 €+22 €
11+2 862 €+3 009 €-147 €
12+2 862 €+3 182 €-320 €
13+2 862 €+3 360 €-498 €
14+2 862 €+3 543 €-681 €
15+2 862 €+3 730 €-868 €
16+2 862 €+3 922 €-1 060 €
17+2 862 €+4 120 €-1 258 €
18+2 862 €+4 322 €-1 460 €
19+2 862 €+4 530 €-1 668 €
20+2 862 €+4 743 €-1 881 €
21+2 862 €+4 962 €-2 100 €
22+2 862 €+5 187 €-2 325 €
23+2 862 €+5 417 €-2 555 €
24+2 862 €+5 654 €-2 792 €
25+2 862 €+5 897 €-3 035 €
Total+71 550 €+71 272 €+278 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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