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Détails du bien

Bien expiré
VilleTournon-sur-Rhône (07)
Surface36m²
Coût Total113 820€
Loyer Annuel5 273€
Rentabilité4.63%
Cashflow/mois-193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 36 m²
Prix au m² : 1 527,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au centre ville de Tournon sur Rhône, au calme, appartement type 2 d'environ 36 m2 orienté sud, avec de grandes ouvertures donnant sur une cour intérieure. Quelques travaux sont à prévoir tels que la création d'une cuisine et d'une salle de bains, ainsi que des finitions intérieures. Compteurs d'eau et d'électricité individuels. La copropriété comprend un ascenseur et est accessible aux personnes à mobilité réduite. Copropriété en cours de modification. Des box sont en vente et disponibles pour le rangement des vélos / motos. D'autres lots sont disponibles du studio ou T4. A 2 pas des collège et lycée. Proposé par Hélène Raffy Cette annonce vous est proposée par I-P@RTICULIERS - SARL - NoRSAC: 849784905, Enregistré à de Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Votre conseiller immobilier ikami (EI) - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Tournon-sur-Rhône
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07300
Total : 113 820€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 54 420€
Valeur du bien : 109 420€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36m²
Loyer prédit : 12.21€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 15.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 439€/mois
Loyer annuel estimé : 5273€/an
Fourchette totale : 335€ - 576€/mois
Fourchette annuelle : 4025€ - 6908€/an
Rentabilité brute :4.63%
Fourchette de rentabilité :3.54% - 6.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 729,9 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :62 276 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-7 276€ (-11.7%)
Marge achat-revente :-51 544€ (-82.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :555,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,25€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 588,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 939,98€
Coût de l'assurance :9 674,70€
Taxe foncière : 527,31€/an
Soit par mois : 43,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 439,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 632,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-192,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 124 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique à basse consommation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 36 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création cuisine
Création d'une cuisine équipée avec placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état à rénover
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 2 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et peinture vieillissante
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs et du sol, mise aux normes électricité, et remplacement des menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état à rénover
Second œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans toutes les pièces
Quantité: 36 m²
Raison: Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique générale
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 420 €(1 512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 800€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ (moyenne) × 1 = 12000€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:13 000€
    Cuisine équipée complète: 6000€ (milieu de gamme) × 1 = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:5 220€
    Rénovation salle de bain: Carrelage sol et murs: 2 m² × 60€/m² = 120€, Douche: 2000€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:7 620€
    Rénovation chambre: Peinture: 12 m² × 30€/m² = 360€, Parquet: 12 m² × 80€/m² = 960€, Électricité: 800€, Menuiseries: 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Second œuvre:1 580€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité:2 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau: 1200€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tournon-sur-Rhône (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 439 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 273 €/an
Calcul : 439 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 674 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 527 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 008 €
Revenus locatifs : +5 273 €
Charges déductibles : -59 008 €
Résultat foncier Année 1 : -53 735 €(Déficit de 53 735 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 335 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 588 €/an
Revenus locatifs : +5 273 €
Charges déductibles : -4 588 €
Résultat foncier Années 2+ : 685 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32334.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 273 €59 012 €3 677 €-53 739 €21 400 €32 339 €32 339 €
25 379 €4 492 €3 578 €886 €--31 452 €
35 486 €4 390 €3 475 €1 097 €--30 356 €
45 596 €4 284 €3 369 €1 312 €--29 043 €
55 708 €4 174 €3 260 €1 534 €--27 510 €
65 822 €4 061 €3 146 €1 761 €--25 748 €
75 938 €3 944 €3 029 €1 995 €--23 754 €
86 057 €3 823 €2 909 €2 234 €--21 520 €
96 178 €3 698 €2 784 €2 480 €--19 039 €
106 302 €3 569 €2 655 €2 733 €--16 307 €
116 428 €3 436 €2 521 €2 992 €--13 314 €
126 556 €3 298 €2 384 €3 258 €---
136 688 €3 156 €2 241 €3 532 €---
146 821 €3 009 €2 094 €3 813 €---
156 958 €2 857 €1 943 €4 101 €---
167 097 €2 700 €1 786 €4 397 €---
177 239 €2 538 €1 623 €4 701 €---
187 384 €2 370 €1 456 €5 013 €---
197 531 €2 197 €1 283 €5 334 €---
207 682 €2 018 €1 104 €5 664 €---
217 836 €1 833 €919 €6 002 €---
227 992 €1 643 €728 €6 350 €---
238 152 €1 445 €531 €6 707 €---
248 315 €1 242 €327 €7 074 €---
258 481 €1 031 €117 €7 450 €---
TOTAL168 899 €130 217 €52 940 €38 682 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 38 682 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 273 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 107 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 107 €-6 420 €+7 527 €
2+1 107 €0 €+1 107 €
3+1 107 €0 €+1 107 €
4+1 107 €0 €+1 107 €
5+1 107 €0 €+1 107 €
6+1 107 €0 €+1 107 €
7+1 107 €0 €+1 107 €
8+1 107 €0 €+1 107 €
9+1 107 €0 €+1 107 €
10+1 107 €0 €+1 107 €
11+1 107 €0 €+1 107 €
12+1 107 €+978 €+129 €
13+1 107 €+1 060 €+47 €
14+1 107 €+1 144 €-37 €
15+1 107 €+1 230 €-123 €
16+1 107 €+1 319 €-212 €
17+1 107 €+1 410 €-303 €
18+1 107 €+1 504 €-397 €
19+1 107 €+1 600 €-493 €
20+1 107 €+1 699 €-592 €
21+1 107 €+1 801 €-694 €
22+1 107 €+1 905 €-798 €
23+1 107 €+2 012 €-905 €
24+1 107 €+2 122 €-1 015 €
25+1 107 €+2 235 €-1 128 €
Total+27 675 €+15 599 €+12 076 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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