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Maison de village 1 pièce 80 m²

VilleGraissessac (34)
Surface80m²
Coût Total99 600€
Loyer Annuel6 684€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 625 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 1 pièce 80 m² - Maison de village 1 pièce 80 m²

Maison de village d'environ 80 m2 habitable, située au coeur du village de graissessac , face à une placette. La maison surélevée de 2 étages au dessus d'une cave, est à rénover en second oeuvre. Elle comprend: Rez de chaussée : Une cave traversante sur 2 faces , semi aménagée de 36.5 m2. 1er étage: Cuisine ouverte sur salon 26 m2, véranda sur balcon entrée 4 m2. 2eme étage: Une chambre de 12 m2, salle d'eau de 5.5 m2, dégagement couloir 10 m2 3eme étage: Une grande piece traversante de 32.5 m2 pouvant servir de chambre mansardée. PRESTATIONS Travaux à prévoir: Installer moyen de chauffage, rafraichissement, menuiseries extérieures, isolation, mises aux normes éléctrique, modernisation salle d'eau, etc...

Surface : 80 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/05/2026

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Graissessac
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34260
Coordonnées : 43.680010, 3.092509
Total : 99 600€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 45 600€
Valeur du bien : 95 600€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.14€ - 9.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 557€/mois
Loyer annuel estimé : 6684€/an
Fourchette totale : 411€ - 755€/mois
Fourchette annuelle : 4933€ - 9057€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 033,33 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 666 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-32 666€ (-39.5%)
Marge achat-revente :-16 934€ (-20.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :498,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 527,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 986,32€
Coût de l'assurance :8 715,00€
Taxe foncière : 668,43€/an
Soit par mois : 55,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 557,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 583,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (5.5 m²)
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol adapté et peinture
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 2/5 - Chambre nécessite des travaux de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour des équipements
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 600 €(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Isolation:4 000€
    Isolation combles: 80 m² × 50€/m² = 4000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5.5 m² × 1450€/m² = 8000€ (installation incluse)
  • Cuisine:7 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 700€/m² = 7000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Graissessac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 557 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 684 €/an
Calcul : 557 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 442 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 600 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 349 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 668 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 059 €
Revenus locatifs : +6 684 €
Charges déductibles : -50 059 €
Résultat foncier Année 1 : -43 375 €(Déficit de 43 375 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 975 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 459 €/an
Revenus locatifs : +6 684 €
Charges déductibles : -4 459 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 225 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21974.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 684 €50 063 €3 446 €-43 378 €21 400 €21 978 €21 978 €
26 818 €4 372 €3 355 €2 446 €--19 533 €
36 954 €4 279 €3 262 €2 676 €--16 857 €
47 093 €4 182 €3 165 €2 911 €--13 946 €
57 235 €4 082 €3 065 €3 154 €--10 792 €
67 380 €3 978 €2 961 €3 402 €--7 390 €
77 528 €3 870 €2 853 €3 657 €--3 733 €
87 678 €3 759 €2 742 €3 919 €---
97 832 €3 644 €2 627 €4 188 €---
107 988 €3 524 €2 507 €4 464 €---
118 148 €3 401 €2 384 €4 747 €---
128 311 €3 273 €2 256 €5 038 €---
138 477 €3 140 €2 123 €5 337 €---
148 647 €3 003 €1 986 €5 644 €---
158 820 €2 861 €1 844 €5 959 €---
168 996 €2 714 €1 697 €6 283 €---
179 176 €2 561 €1 544 €6 615 €---
189 360 €2 403 €1 386 €6 957 €---
199 547 €2 240 €1 223 €7 307 €---
209 738 €2 070 €1 053 €7 667 €---
219 933 €1 895 €878 €8 038 €---
2210 131 €1 713 €696 €8 418 €---
2310 334 €1 525 €508 €8 809 €---
2410 541 €1 331 €314 €9 210 €---
2510 751 €1 129 €112 €9 622 €---
TOTAL214 101 €121 012 €49 986 €93 089 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 089 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 684 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 404 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 404 €-6 420 €+7 824 €
2+1 404 €0 €+1 404 €
3+1 404 €0 €+1 404 €
4+1 404 €0 €+1 404 €
5+1 404 €0 €+1 404 €
6+1 404 €0 €+1 404 €
7+1 404 €0 €+1 404 €
8+1 404 €+56 €+1 348 €
9+1 404 €+1 256 €+148 €
10+1 404 €+1 339 €+65 €
11+1 404 €+1 424 €-20 €
12+1 404 €+1 511 €-107 €
13+1 404 €+1 601 €-197 €
14+1 404 €+1 693 €-289 €
15+1 404 €+1 788 €-384 €
16+1 404 €+1 885 €-481 €
17+1 404 €+1 985 €-581 €
18+1 404 €+2 087 €-683 €
19+1 404 €+2 192 €-788 €
20+1 404 €+2 300 €-896 €
21+1 404 €+2 411 €-1 007 €
22+1 404 €+2 525 €-1 121 €
23+1 404 €+2 643 €-1 239 €
24+1 404 €+2 763 €-1 359 €
25+1 404 €+2 887 €-1 483 €
Total+35 100 €+27 927 €+7 173 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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