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appartement vente 4 pieces vizille 58m2

Bien expiré
VilleVizille (38)
Surface58
Coût Total110 620
Loyer Annuel7 116
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-128
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 931,03 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Geoffrey Brun-Baronnat vous propose: -Le Péage de Vizille- Le Grand Trou-

Situé sur la commune du Péage de Vizille, dans le secteur du Grand Trou, cet appartement de 57,91 m² au 3 € étage d'un immeuble sans ascenseur offre un beau potentiel après rénovation.

L'appartement se compose d'un séjour lumineux donnant accès à un balcon, d'une cuisine indépendante, de trois chambres spacieuses, d'une salle d'eau rénovée avec douche à l'italienne et d'un WC séparé.

En complément, le bien dispose d'une cave privative et de nombreuses places de stationnement libres au sein de la copropriété.

Le chauffage est assuré par un système au gaz.

Charges de copropriété: 277,18 euros/ trimestre Taxe foncière: 598 euros.

Geoffrey BRUN-BARONNAT & Karla CURI Votre Duo Immobilier

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 42 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 92.39 euros par mois (soit 1108.72 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 211 et classe CLIMAT D indice 45. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Geoffrey Brun-Baronnat mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Grenoble sous le numéro 897953741, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Vizille
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38220
Coordonnées : 45.055139, 5.780712
Total : 110 620
Prix d'acquisition : 54 000
Travaux : 52 300
Valeur du bien : 106 300
Frais de notaire : 4 320
Coût estimé : 4 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 7.82€ - 13.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 593€/mois
Loyer annuel estimé : 7116€/an
Fourchette totale : 453€ - 776€/mois
Fourchette annuelle : 5440€ - 9307€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :32,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 578,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 388,83
Coût de l'assurance :9 679,25
Taxe foncière : 598,00€/an
Soit par mois : 49,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 92,39€/mois
Soit par an : 1 108,68€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 592,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 721,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards et plan de travail
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres (prises, éclairage)
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 300(902 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système: 4000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 5500€
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres: 600€/fenêtre × 6 = 3600€, Main d'œuvre: 1200€ = 4800€
  • Eau chaude:6 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
  • Cuisine:16 000
    Cuisine complète: 8000€ (incluant placards et plan de travail) + Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 100
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Main d'œuvre: 900€ = 3000€
  • Chambres - Peinture:4 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€ = 2400€
  • Chambres - Électricité:1 500
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 100€/chambre = 300€, Main d'œuvre: 900€ = 1200€
  • Salon - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vizille (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 593 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 116 €/an
Calcul : 593 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 691 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 620 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 598 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 109 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 085
Revenus locatifs : +7 116
Charges déductibles : -58 085
Résultat foncier Année 1 : -50 969(Déficit de 50 969 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 569
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 785 €/an
Revenus locatifs : +7 116
Charges déductibles : -5 785
Résultat foncier Années 2+ : 1 331 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29569.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 11658 0893 695-50 97321 400 €29 573 €29 573 €
27 2585 6903 5961 568--28 005 €
37 4035 5893 4951 815--26 191 €
47 5515 4833 3892 068--24 123 €
57 7025 3743 2812 328--21 795 €
67 8565 2623 1682 594--19 201 €
78 0135 1453 0522 868--16 333 €
88 1745 0252 9313 149--13 184 €
98 3374 9002 8073 437--9 747 €
108 5044 7722 6783 732--6 015 €
118 6744 6382 5444 036--1 979 €
128 8474 5002 4074 347---
139 0244 3582 2644 667---
149 2054 2102 1164 995---
159 3894 0581 9645 331---
169 5773 9001 8065 677---
179 7683 7371 6436 032---
189 9643 5681 4746 396---
1910 1633 3931 2996 770---
2010 3663 2131 1197 153---
2110 5743 0269327 548---
2210 7852 8337397 952---
2311 0012 6335398 368---
2411 2212 4263328 795---
2511 4452 2121199 233---
TOTAL227 918158 03553 38969 88321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 883
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 116 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 494 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 494-6 420+7 914
2+1 4940+1 494
3+1 4940+1 494
4+1 4940+1 494
5+1 4940+1 494
6+1 4940+1 494
7+1 4940+1 494
8+1 4940+1 494
9+1 4940+1 494
10+1 4940+1 494
11+1 4940+1 494
12+1 494+1 304+190
13+1 494+1 400+94
14+1 494+1 498-4
15+1 494+1 599-105
16+1 494+1 703-209
17+1 494+1 809-315
18+1 494+1 919-425
19+1 494+2 031-537
20+1 494+2 146-652
21+1 494+2 264-770
22+1 494+2 386-892
23+1 494+2 510-1 016
24+1 494+2 638-1 144
25+1 494+2 770-1 276
Total+37 350+21 559+15 791
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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