Appartement T3 + 2 parkings

Bien expiré

VilleBerriac (11)

Surface62m²

Coût Total118 740€

Loyer Annuel6 461€

Rentabilité5.44%

Cashflow/mois-265€

Prix : 89 000 €

Surface : 62 m²

Prix au m² : 1 435,48 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : 1

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 + 2 parkings - Dans résidence calme et sécurisée à 5 mn de l’hôpital , du centre commercial de Rocadest et de la cité de Carcassonne se situe ce bel appartement à étrenner après rénovation. Il se compose d’une cuisine équipée ouverte sur un grand séjour d’environ 30 m2 et donnant sur un balcon pouvant accueillir une table et 4 chaises . 2 chambres avec parquet au sol et placards . 1 salle de bains avec baignoire. 1 WC suspendu séparé . 2 places de parkings Diagnostic effectué le 26 février 2026. Agences s’abstenir Merci Taxe foncière : 980€ par an Charges de copropriété : 1200€ par an

Ville : Berriac

Département : Aude

Région : Occitanie

Code postal : 11000

Coordonnées : 43.214520, 2.400450

Total : 118 740€

Prix d'acquisition : 89 000€

Travaux : 22 620€

Valeur du bien : 111 620€

Frais de notaire : 7 120€

Coût estimé : 7 120€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 62m²

Loyer prédit : 8.68€/m²/mois

Fourchette : 7.07€ - 10.67€/m²/mois

Loyer total estimé : 538€/mois

Loyer annuel estimé : 6461€/an

Fourchette totale : 438€ - 662€/mois

Fourchette annuelle : 5259€ - 7940€/an

Rentabilité brute :5.44%

Fourchette de rentabilité :4.43% - 6.69%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :118 740€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :586,83€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.38%

Assurance emprunteur :34,63€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 621,46€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 307,81€

Coût de l'assurance :10 389,75€

Taxe foncière : 980,00€/an

Soit par mois : 81,67€/mois

Extrait de l'annonce

Charges de copropriété : 100,00€/mois

Soit par an : 1 200,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 538,46€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 803,13€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-264,67€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité.

Quantité: cuisine complète

Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation partielle

Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise à jour du carrelage si nécessaire.

Quantité: 6 m² de carrelage

Raison: État 3/5 visible - fixtures légèrement datées nécessitant mise à jour

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres.

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement souhaitable

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon.

Quantité: 25 m²

Raison: État 4/5 visible - murs peints récemment mais rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 620 €(365 € / m²)

Détail par catégorie :

Cuisine:17 000€
Cuisine complète: 10000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
Salle de bain:780€
Carrelage salle de bain: 6 m² × 60€/m² = 360€, Main d'œuvre: 420€
Chambres - Revêtement sol:2 880€
Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 1440€
Chambres - Peinture:960€
Peinture murs: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
Salon - Peinture:1 000€
Peinture murs: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Berriac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)

Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 538 €/mois

Revenus locatifs annuels : 6 461 €/an

Calcul : 538 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 962 €/an

Base de calcul : Emprunt de 118 740 € à 3.38% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 416 €/an

Calcul : 35 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 980 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an

Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 620 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 178 €

Revenus locatifs : +6 461 €

Charges déductibles : -29 178 €

Résultat foncier Année 1 : -22 716 €(Déficit de 22 716 €)

Imputable sur revenu global : 10 700 €

Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

Déficit reportable : 12 016 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 558 €/an

Revenus locatifs : +6 461 €

Charges déductibles : -6 558 €

Résultat foncier Années 2+ : -96 €/an(Déficit de 96 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12016.34 € reporté.

Prix d'achat du bien : 89 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 104 €/an

Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	6 461 €	29 182 €	3 966 €	-22 720 €	10 700 €	12 020 €	12 020 €
2	6 591 €	6 456 €	3 860 €	135 €	-	-	11 886 €
3	6 723 €	6 347 €	3 751 €	376 €	-	-	11 510 €
4	6 857 €	6 234 €	3 638 €	623 €	-	-	10 887 €
5	6 994 €	6 117 €	3 521 €	877 €	-	-	10 010 €
6	7 134 €	5 996 €	3 401 €	1 138 €	-	-	8 872 €
7	7 277 €	5 871 €	3 276 €	1 405 €	-	-	7 466 €
8	7 422 €	5 742 €	3 146 €	1 680 €	-	-	5 786 €
9	7 571 €	5 608 €	3 013 €	1 962 €	-	-	3 824 €
10	7 722 €	5 470 €	2 874 €	2 252 €	-	-	1 571 €
11	7 877 €	5 327 €	2 731 €	2 550 €	-	-	-
12	8 034 €	5 179 €	2 583 €	2 855 €	-	-	-
13	8 195 €	5 026 €	2 430 €	3 169 €	-	-	-
14	8 359 €	4 867 €	2 272 €	3 491 €	-	-	-
15	8 526 €	4 704 €	2 108 €	3 822 €	-	-	-
16	8 696 €	4 534 €	1 939 €	4 162 €	-	-	-
17	8 870 €	4 359 €	1 764 €	4 511 €	-	-	-
18	9 048 €	4 178 €	1 582 €	4 870 €	-	-	-
19	9 229 €	3 990 €	1 395 €	5 238 €	-	-	-
20	9 413 €	3 797 €	1 201 €	5 617 €	-	-	-
21	9 601 €	3 596 €	1 001 €	6 005 €	-	-	-
22	9 793 €	3 389 €	793 €	6 405 €	-	-	-
23	9 989 €	3 174 €	579 €	6 815 €	-	-	-
24	10 189 €	2 952 €	357 €	7 237 €	-	-	-
25	10 393 €	2 723 €	127 €	7 670 €	-	-	-
TOTAL	206 963 €	144 818 €	57 308 €	62 146 €	10 700 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 146 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 461 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 357 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 357 €	-3 210 €	+4 567 €
2	+1 357 €	0 €	+1 357 €
3	+1 357 €	0 €	+1 357 €
4	+1 357 €	0 €	+1 357 €
5	+1 357 €	0 €	+1 357 €
6	+1 357 €	0 €	+1 357 €
7	+1 357 €	0 €	+1 357 €
8	+1 357 €	0 €	+1 357 €
9	+1 357 €	0 €	+1 357 €
10	+1 357 €	0 €	+1 357 €
11	+1 357 €	+294 €	+1 063 €
12	+1 357 €	+857 €	+500 €
13	+1 357 €	+951 €	+406 €
14	+1 357 €	+1 047 €	+310 €
15	+1 357 €	+1 147 €	+210 €
16	+1 357 €	+1 249 €	+108 €
17	+1 357 €	+1 353 €	+4 €
18	+1 357 €	+1 461 €	-104 €
19	+1 357 €	+1 571 €	-214 €
20	+1 357 €	+1 685 €	-328 €
21	+1 357 €	+1 802 €	-445 €
22	+1 357 €	+1 921 €	-564 €
23	+1 357 €	+2 045 €	-688 €
24	+1 357 €	+2 171 €	-814 €
25	+1 357 €	+2 301 €	-944 €
Total	+33 925 €	+18 644 €	+15 281 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement T3 + 2 parkings

📸 Images (3)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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