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Appartement 3 pièces 83 m²

VilleMontélimar (26)
Surface83m²
Coût Total101 720€
Loyer Annuel8 936€
Rentabilité8.79%
Cashflow/mois+132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 903,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre bel appartement avec cachet en RDC sur Montélimar

Bel appartement à vendre, idéal investisseur ou famille, situé à Montélimar (26), proche d'une école, stationnement et des transports en commun🚶‍♂️🚌.

Ce logement de 84 m² en bon état offre 2 chambres, un séjour convivial et une distribution fonctionnelle. Belles hauteurs sous plafond et voute apportent cachet et caractère ✨.

Chauffage électrique individuel, fenêtres en double vitrage et cuisine à aménagée.

Prix attractif : 75 000 EUR — opportunité rare sur le marché ! Contactez-nous pour visiter rapidement 📞

📸 Au moins une photographie présentée dans cette annonce a été retouchée à l'aide de l'intelligence artificielle. Référence agence : 6106 Référence annonce : BFC6-PCG-UF3 Date de réalisation du diagnostic : 23/05/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 679 € et 2 271 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.554756, 4.749514
Total : 101 720€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 20 720€
Valeur du bien : 95 720€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 745€/mois
Loyer annuel estimé : 8936€/an
Fourchette totale : 576€ - 963€/mois
Fourchette annuelle : 6908€ - 11560€/an
Rentabilité brute :8.79%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 11.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 654,37 €/m²
Basé sur :288 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 312 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-62 312€ (-45.4%)
Marge achat-revente :35 592€ (25.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :497,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :40,69€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 538,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 635,02€
Coût de l'assurance :12 206,40€
Taxe foncière : 893,65€/an
Soit par mois : 74,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 744,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 613,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :131,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en double vitrage par des modèles plus performants
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 83 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état, pas de travaux nécessaires
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 60 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 720 €(250 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:800€
    Peinture chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 400€
    Peinture salon: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar. Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix sont basées sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 936 €/an
Calcul : 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 303 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 720 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 488 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 894 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 405 €
Revenus locatifs : +8 936 €
Charges déductibles : -25 405 €
Résultat foncier Année 1 : -16 469 €(Déficit de 16 469 €)
Imputable sur revenu global : 16 469 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 685 €/an
Revenus locatifs : +8 936 €
Charges déductibles : -4 685 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 251 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 936 €25 409 €3 307 €-16 472 €16 472 €--
29 115 €4 599 €3 218 €4 516 €---
39 298 €4 507 €3 125 €4 790 €---
49 483 €4 412 €3 030 €5 071 €---
59 673 €4 314 €2 932 €5 359 €---
69 867 €4 212 €2 830 €5 654 €---
710 064 €4 107 €2 725 €5 957 €---
810 265 €3 999 €2 617 €6 267 €---
910 471 €3 887 €2 505 €6 584 €---
1010 680 €3 771 €2 389 €6 909 €---
1110 894 €3 651 €2 269 €7 243 €---
1211 111 €3 527 €2 145 €7 584 €---
1311 334 €3 399 €2 017 €7 934 €---
1411 560 €3 267 €1 885 €8 293 €---
1511 792 €3 131 €1 749 €8 661 €---
1612 027 €2 989 €1 608 €9 038 €---
1712 268 €2 844 €1 462 €9 424 €---
1812 513 €2 693 €1 311 €9 820 €---
1912 764 €2 537 €1 155 €10 226 €---
2013 019 €2 376 €994 €10 643 €---
2113 279 €2 210 €828 €11 069 €---
2213 545 €2 038 €656 €11 507 €---
2313 816 €1 860 €478 €11 955 €---
2414 092 €1 677 €295 €12 415 €---
2514 374 €1 487 €105 €12 887 €---
TOTAL286 239 €102 903 €47 635 €183 336 €16 472 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 942 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 336 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 936 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 877 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 877 €-4 942 €+6 819 €
2+1 877 €+1 355 €+522 €
3+1 877 €+1 437 €+440 €
4+1 877 €+1 521 €+356 €
5+1 877 €+1 608 €+269 €
6+1 877 €+1 696 €+181 €
7+1 877 €+1 787 €+90 €
8+1 877 €+1 880 €-3 €
9+1 877 €+1 975 €-98 €
10+1 877 €+2 073 €-196 €
11+1 877 €+2 173 €-296 €
12+1 877 €+2 275 €-398 €
13+1 877 €+2 380 €-503 €
14+1 877 €+2 488 €-611 €
15+1 877 €+2 598 €-721 €
16+1 877 €+2 711 €-834 €
17+1 877 €+2 827 €-950 €
18+1 877 €+2 946 €-1 069 €
19+1 877 €+3 068 €-1 191 €
20+1 877 €+3 193 €-1 316 €
21+1 877 €+3 321 €-1 444 €
22+1 877 €+3 452 €-1 575 €
23+1 877 €+3 587 €-1 710 €
24+1 877 €+3 725 €-1 848 €
25+1 877 €+3 866 €-1 989 €
Total+46 925 €+55 001 €+-8 076 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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