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Vente appartement 7 pièces 149 m² Gap (05000) - Superimmo

VilleGap (05)
Surface149m²
Coût Total258 992€
Loyer Annuel19 814€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois-318€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 900 €
Surface : 149 m²
Prix au m² : 1 542,95 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Centre ville appartement traversant de 150 m².Nous vous proposons au sein d'une copropriété avec ascenseur ce spacieux appartement, qui pourra soit rester à usage profesionnel, ou bien accueillir une famille. Actuellement à usage professionnel, il bénéficie d'une cuisine équipée, deux toilettes et plusieurs points d'eau qui permettrons l'instalation de salle de bains. L'emplacement est idéal à 50 metres de la Rue Carnot, stationnement gratuit facile tout autour avec le macaron résidentiel. Chauffage au sol et climatisation révérsible pour un confort optimal. Les charges de copropriéte sont en fonction de son usage proffesionnel, si le bien passe à usage bourgeois elles seront réévaluées à la baisse.Honoraires à la charge de l'acquéreur : 4,50% TTC

Ville : Gap
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05000
Coordonnées : 44.611340, 6.093810
Total : 258 992€
Prix d'acquisition : 229 900€
Travaux : 10 700€
Valeur du bien : 240 600€
Frais de notaire : 18 392€
Coût estimé : 18 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149m²
Loyer prédit : 11.08€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 13.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1651€/mois
Loyer annuel estimé : 19814€/an
Fourchette totale : 1347€ - 2024€/mois
Fourchette annuelle : 16168€ - 24282€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 295,86 €/m²
Basé sur :202 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :342 082 €
Prix d'achat :229 900 €
Décote à l'achat :-112 182€ (-32.8%)
Marge achat-revente :83 090€ (24.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 992€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 300,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :103,60€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 404,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 231,73€
Coût de l'assurance :31 079,04€
Taxe foncière : 1 981,42€/an
Soit par mois : 165,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 651,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 969,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-318,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage au sol existant
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer un fonctionnement optimal
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et des meubles de cuisine pour moderniser l'espace
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - Rafraîchissement léger souhaitable
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - Rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 700 €(72 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:300€
    Vérification chauffage au sol: 1 système × 300€ = 300€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€
  • Cuisine:1 200€
    Peinture murs cuisine: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 333€/m² = 2000€
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€
  • Salon:800€
    Peinture murs salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gap (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 651 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 814 €/an
Calcul : 1 651 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 028 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 992 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 243 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 981 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 753 €
Revenus locatifs : +19 814 €
Charges déductibles : -27 753 €
Résultat foncier Année 1 : -7 939 €(Déficit de 7 939 €)
Imputable sur revenu global : 7 939 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 053 €/an
Revenus locatifs : +19 814 €
Charges déductibles : -17 053 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 761 €/an
Prix d'achat du bien : 229 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 435 €(65% de 229 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 434 €/an
Calcul : 149 435 € × 3,636% = 5 434 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 814 €27 761 €9 037 €-7 947 €7 947 €--
220 210 €16 826 €8 801 €3 385 €---
320 615 €16 581 €8 557 €4 033 €---
421 027 €16 328 €8 304 €4 699 €---
521 448 €16 066 €8 042 €5 381 €---
621 876 €15 795 €7 770 €6 082 €---
722 314 €15 513 €7 489 €6 801 €---
822 760 €15 222 €7 198 €7 538 €---
923 215 €14 920 €6 896 €8 295 €---
1023 680 €14 608 €6 583 €9 072 €---
1124 153 €14 284 €6 259 €9 869 €---
1224 636 €13 949 €5 924 €10 688 €---
1325 129 €13 601 €5 576 €11 528 €---
1425 632 €13 241 €5 217 €12 391 €---
1526 144 €12 868 €4 844 €13 276 €---
1626 667 €12 482 €4 458 €14 185 €---
1727 201 €12 082 €4 057 €15 119 €---
1827 745 €11 668 €3 643 €16 077 €---
1928 300 €11 238 €3 214 €17 061 €---
2028 866 €10 794 €2 769 €18 072 €---
2129 443 €10 333 €2 308 €19 110 €---
2230 032 €9 856 €1 831 €20 176 €---
2330 632 €9 361 €1 337 €21 271 €---
2431 245 €8 849 €825 €22 396 €---
2531 870 €8 319 €294 €23 551 €---
TOTAL634 654 €342 546 €131 232 €292 108 €7 947 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 384 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 292 108 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 814 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 161 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 161 €-2 384 €+6 545 €
2+4 161 €+1 015 €+3 146 €
3+4 161 €+1 210 €+2 951 €
4+4 161 €+1 410 €+2 751 €
5+4 161 €+1 614 €+2 547 €
6+4 161 €+1 825 €+2 336 €
7+4 161 €+2 040 €+2 121 €
8+4 161 €+2 261 €+1 900 €
9+4 161 €+2 489 €+1 672 €
10+4 161 €+2 722 €+1 439 €
11+4 161 €+2 961 €+1 200 €
12+4 161 €+3 206 €+955 €
13+4 161 €+3 458 €+703 €
14+4 161 €+3 717 €+444 €
15+4 161 €+3 983 €+178 €
16+4 161 €+4 256 €-95 €
17+4 161 €+4 536 €-375 €
18+4 161 €+4 823 €-662 €
19+4 161 €+5 118 €-957 €
20+4 161 €+5 422 €-1 261 €
21+4 161 €+5 733 €-1 572 €
22+4 161 €+6 053 €-1 892 €
23+4 161 €+6 381 €-2 220 €
24+4 161 €+6 719 €-2 558 €
25+4 161 €+7 065 €-2 904 €
Total+104 025 €+87 632 €+16 393 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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