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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLuzech (46)
Surface409.1m²
Coût Total583 455€
Loyer Annuel42 848€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 450 000 €
Surface : 409.1 m²
Prix au m² : 1 099,98 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 13
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Salon (total 29,63 m²), 7 chambres, 1 parking: Garage, Exposition sud-ouest, Piscine, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

L'agence IMMO46 Prayssac vous propose à la vente cette maison de Maître à rénover.

Édifiée sur un terrain de plus d'un hectare, vous serez subjugués par ses volumes, son caractère et son potentiel.

Composée de 13 pièces pour une superficie habitable de plus de 400m², cette bâtisse au fort potentiel offre une vue dominante sur le village de Luzech et sa Tour.

Ses nombreuses caves et son garage en rez-de-chaussée offre de nombreuses possibilités. Ses 2 salons, ses 7 chambres au minimum, sa vaste cuisine et ses bureaux vous offriront la possibilité de développer une activité de chambres d'hôtes.

En complément, sa dépendance en pierre, entièrement rénovée, composée de 3 appartements de 84m², 87m² et 174m² vous permettront de proposer une activité de gîtes.

Bénéficiant des commodités à 5 minutes à pied, vous pourrez également profiter des infrastructures du village (collège, terrains de rugby et de tennis, piscine municipale, etc.)

Contactez IMMO46 PRAYSSAC

DPE E - GES D - Montant moyen estimé des dépenses annuelles dâ euros™Ã©nergie pour un usage standard : entre 5 330€ et 7 260€ par an, prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (décret n°2022-1289 du 1er octobre 2022).

Ville : Luzech
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46140
Coordonnées : 44.499425, 1.289497
Total : 583 455€
Prix d'acquisition : 450 000€
Travaux : 97 455€
Valeur du bien : 547 455€
Frais de notaire : 36 000€
Coût estimé : 36 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 409.1m²
Loyer prédit : 8.73€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 3571€/mois
Loyer annuel estimé : 42848€/an
Fourchette totale : 2872€ - 4439€/mois
Fourchette annuelle : 34466€ - 53268€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 414,47 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :578 660 €
Prix d'achat :450 000 €
Décote à l'achat :-128 660€ (-22.2%)
Marge achat-revente :-4 795€ (-0.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :583 455€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 889,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :170,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 059,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :283 459,61€
Coût de l'assurance :51 052,31€
Taxe foncière : 4 284,82€/an
Soit par mois : 357,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 570,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 416,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :153,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 250 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 409.1 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 409.1 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 51 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 7 chambres (environ 105 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: 409.1 m²
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :97 455 €(238 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:500€
    Isolation toiture: 409.1 m² × 70€/m² = 2863.7€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€ (incluant la pose)
  • Menuiseries - Fenêtres:32 100€
    Fenêtres double vitrage: 51 fenêtres × 600€ = 30600€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 9000€ (incluant la pose et électroménager)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant la pose)
  • Chambres:12 600€
    Rénovation chambres: 105 m² × 120€/m² = 12600€ (incluant la pose)
  • Salon:1 300€
    Peinture salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant la pose)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1500€ (incluant la pose)
  • Plomberie générale:20 955€
    Plomberie générale: 409.1 m² × 50€/m² = 20455€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luzech (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 571 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 848 €/an
Calcul : 3 571 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 585 €/an
Base de calcul : Emprunt de 583 455 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 042 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 285 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 97 455 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 123 367 €
Revenus locatifs : +42 848 €
Charges déductibles : -123 367 €
Résultat foncier Année 1 : -80 519 €(Déficit de 80 519 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 119 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 912 €/an
Revenus locatifs : +42 848 €
Charges déductibles : -25 912 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 936 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59118.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 450 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 292 500 €(65% de 450 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 636 €/an
Calcul : 292 500 € × 3,636% = 10 636 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 848 €123 386 €19 604 €-80 538 €21 400 €59 138 €59 138 €
243 705 €25 410 €19 084 €18 295 €--40 843 €
344 579 €24 872 €18 545 €19 707 €--21 136 €
445 471 €24 315 €17 988 €21 156 €---
546 380 €23 738 €17 412 €22 642 €---
647 308 €23 142 €16 815 €24 166 €---
748 254 €22 525 €16 198 €25 729 €---
849 219 €21 887 €15 560 €27 332 €---
950 203 €21 227 €14 900 €28 976 €---
1051 208 €20 544 €14 217 €30 663 €---
1152 232 €19 838 €13 511 €32 394 €---
1253 276 €19 107 €12 780 €34 170 €---
1354 342 €18 350 €12 023 €35 992 €---
1455 429 €17 568 €11 241 €37 861 €---
1556 537 €16 759 €10 432 €39 779 €---
1657 668 €15 921 €9 594 €41 747 €---
1758 821 €15 055 €8 728 €43 766 €---
1859 998 €14 159 €7 832 €45 839 €---
1961 198 €13 232 €6 905 €47 966 €---
2062 422 €12 273 €5 946 €50 149 €---
2163 670 €11 281 €4 954 €52 389 €---
2264 944 €10 254 €3 927 €54 689 €---
2366 242 €9 192 €2 865 €57 050 €---
2467 567 €8 094 €1 767 €59 474 €---
2568 919 €6 957 €630 €61 961 €---
TOTAL1 372 440 €539 087 €283 460 €833 353 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 833 353 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 848 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 998 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 998 €-6 420 €+15 418 €
2+8 998 €0 €+8 998 €
3+8 998 €0 €+8 998 €
4+8 998 €+6 €+8 992 €
5+8 998 €+6 793 €+2 205 €
6+8 998 €+7 250 €+1 748 €
7+8 998 €+7 719 €+1 279 €
8+8 998 €+8 200 €+798 €
9+8 998 €+8 693 €+305 €
10+8 998 €+9 199 €-201 €
11+8 998 €+9 718 €-720 €
12+8 998 €+10 251 €-1 253 €
13+8 998 €+10 797 €-1 799 €
14+8 998 €+11 358 €-2 360 €
15+8 998 €+11 934 €-2 936 €
16+8 998 €+12 524 €-3 526 €
17+8 998 €+13 130 €-4 132 €
18+8 998 €+13 752 €-4 754 €
19+8 998 €+14 390 €-5 392 €
20+8 998 €+15 045 €-6 047 €
21+8 998 €+15 717 €-6 719 €
22+8 998 €+16 407 €-7 409 €
23+8 998 €+17 115 €-8 117 €
24+8 998 €+17 842 €-8 844 €
25+8 998 €+18 588 €-9 590 €
Total+224 950 €+250 006 €+-25 056 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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