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Maison à vendre

VilleOrmoy (89)
Surface103
Coût Total170 072
Loyer Annuel10 128
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-141
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 900 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 037,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 26 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 6 parkings: Box de stationnement, Garage, 4 parkings, Jardin, Pas de balcon

À la recherche de charme, d'espace et de potentiel ? Venez découvrir cette propriété typique située à Ormoy, offrant de multiples possibilités d'aménagement dans un cadre paisible. La maison principale comprend :

Une entrée, un couloir,

Une cuisine, une salle à manger,

Deux chambres,

Une salle de bains et une salle d'eau avec WC,

Grenier aménageable de 100m².

À cela s'ajoutent :

Un deuxième corps de bâtiment avec remise, bucher avec grenier au-dessus.

Un ensemble immobilier idéal pour les amoureux de la vie à la campagne, les bricoleurs ou les porteurs de projets familiaux ou professionnels. Du volume, du cachet, un jardin, des dépendances… tout y est pour imaginer la maison de vos rêves. Une visite s'impose pour mesurer tout le potentiel de cette propriété. A VISITE SANS TARDER !! N'hésitez pas à me contacter pour tous renseignements complémentaires. M. FAUCHEREAU Grégory, Tél. : Agent Commercial immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce de AUXERRE sous le numéro 2017AC00042. Retrouvez tous nos biens sur notre site internet :

Ville : Ormoy
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 47.952278, 3.572649
Total : 170 072
Prix d'acquisition : 106 900
Travaux : 54 620
Valeur du bien : 161 520
Frais de notaire : 8 552
Coût estimé : 8 552
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 844€/mois
Loyer annuel estimé : 10128€/an
Fourchette totale : 674€ - 1056€/mois
Fourchette annuelle : 8091€ - 12678€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 411,54 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 389
Prix d'achat :106 900
Décote à l'achat :-38 489 (-26.5%)
Marge achat-revente :-24 683€ (-17.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 072
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :851,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :49,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 901,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 354,16
Coût de l'assurance :14 881,30
Taxe foncière : 1 012,80€/an
Soit par mois : 84,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 844,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 985,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 527 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (103 m²)
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, électroménager, et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, revêtement de sol, et réfection électricité
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 2.7/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 620(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 120
    Isolation toiture/combles: 103 m² × 40€/m² = 4120€, Main d'œuvre: 5€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries:10 000
    Remplacement fenêtres: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:6 000
    Rénovation chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:2 000
    Rénovation salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ormoy (zone rurale). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 620✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 128 €/an
Calcul : 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 878 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 072 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 595 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 013 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 620
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 106
Revenus locatifs : +10 128
Charges déductibles : -62 106
Résultat foncier Année 1 : -51 978(Déficit de 51 978 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 578
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 486 €/an
Revenus locatifs : +10 128
Charges déductibles : -7 486
Résultat foncier Années 2+ : 2 642 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30577.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 485(65% de 106 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 527 €/an
Calcul : 69 485 € × 3,636% = 2 527
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 12862 1115 883-51 98321 400 €30 583 €30 583 €
210 3317 3375 7292 993--27 590 €
310 5377 1785 5703 359--24 231 €
410 7487 0125 4043 735--20 495 €
510 9636 8415 2334 122--16 374 €
611 1826 6645 0564 518--11 856 €
711 4066 4804 8724 925--6 930 €
811 6346 2904 6825 344--1 587 €
911 8676 0944 4855 773---
1012 1045 8904 2826 214---
1112 3465 6794 0706 667---
1212 5935 4603 8527 133---
1312 8455 2343 6257 611---
1413 1024 9993 3918 103---
1513 3644 7563 1488 607---
1613 6314 5052 8979 126---
1713 9044 2452 6379 659---
1814 1823 9752 36710 207---
1914 4653 6962 08810 770---
2014 7553 4071 79911 348---
2115 0503 1071 49911 942---
2215 3512 7971 18912 554---
2315 6582 47686813 182---
2415 9712 14353513 827---
2516 2901 79919114 491---
TOTAL324 403180 17585 354144 22721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 227
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 128 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 127 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 127-6 420+8 547
2+2 1270+2 127
3+2 1270+2 127
4+2 1270+2 127
5+2 1270+2 127
6+2 1270+2 127
7+2 1270+2 127
8+2 1270+2 127
9+2 127+1 256+871
10+2 127+1 864+263
11+2 127+2 000+127
12+2 127+2 140-13
13+2 127+2 283-156
14+2 127+2 431-304
15+2 127+2 582-455
16+2 127+2 738-611
17+2 127+2 898-771
18+2 127+3 062-935
19+2 127+3 231-1 104
20+2 127+3 404-1 277
21+2 127+3 583-1 456
22+2 127+3 766-1 639
23+2 127+3 955-1 828
24+2 127+4 148-2 021
25+2 127+4 347-2 220
Total+53 175+43 268+9 907
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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