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Appartement à vendre

VilleBasse-Terre (971)
Surface48.78m²
Coût Total124 240€
Loyer Annuel9 698€
Rentabilité7.81%
Cashflow/mois+54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 48.78 m²
Prix au m² : 1 394,01 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, 1 chambre, 1 parking: Parking, calme, Non meublé

BASSE-TERRE – À proximité immédiate du lycée Gerville-Réache

Vous recherchez votre premier logement ou un investissement locatif rentable ? Découvrez ce charmant appartement T2 situé au dernier étage d'une résidence calme, bénéficiant d'une belle luminosité naturelle et de volumes agréables.

Les atouts du bien :

Appartement très lumineux, immeuble ravalé, résidence sécurisée 2ème et dernier étage Belle hauteur sous plafond Chambre spacieuse Cuisine indépendante Salle d'eau avec fenêtre et WC Proche des commerces, écoles, administrations et transports

Idéal pour : Un premier achat Un investissement locatif Un logement étudiant à proximité des établissements scolaires

Son emplacement stratégique au cœur de Basse-Terre en fait un bien recherché offrant un excellent potentiel de valorisation et de rendement locatif.

Une opportunité à saisir rapidement !

Contactez-nous dès maintenant pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Référence agence : 24105

Ville : Basse-Terre
Département : Guadeloupe
Région : Guadeloupe
Code postal : 97100
Coordonnées : 15.991698, -61.721503
Total : 124 240€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 50 800€
Valeur du bien : 118 800€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48.78m²
Loyer prédit : 16.57€/m²/mois
Fourchette : 12.53€ - 21.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 808€/mois
Loyer annuel estimé : 9698€/an
Fourchette totale : 611€ - 1068€/mois
Fourchette annuelle : 7336€ - 12821€/an
Rentabilité brute :7.81%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 10.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 574,28 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 793 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-8 793€ (-11.5%)
Marge achat-revente :-47 447€ (-61.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :623,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :49,70€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 673,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 952,64€
Coût de l'assurance :14 908,80€
Taxe foncière : 969,83€/an
Soit par mois : 80,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 808,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 754,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48.78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 24 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 800 €(1 041 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 12 m² × 125€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Basse-Terre. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts peuvent varier en fonction des matériaux et des finitions choisies.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 698 €/an
Calcul : 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 331 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 240 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 596 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 970 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 697 €
Revenus locatifs : +9 698 €
Charges déductibles : -56 697 €
Résultat foncier Année 1 : -46 999 €(Déficit de 46 999 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 599 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 897 €/an
Revenus locatifs : +9 698 €
Charges déductibles : -5 897 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 801 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25598.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 698 €56 701 €4 335 €-47 003 €21 400 €25 603 €25 603 €
29 892 €5 788 €4 222 €4 104 €--21 499 €
310 090 €5 671 €4 105 €4 419 €--17 080 €
410 292 €5 550 €3 983 €4 742 €--12 337 €
510 498 €5 424 €3 858 €5 074 €--7 263 €
610 708 €5 294 €3 727 €5 414 €--1 849 €
710 922 €5 159 €3 592 €5 763 €---
811 140 €5 019 €3 453 €6 121 €---
911 363 €4 874 €3 308 €6 489 €---
1011 590 €4 724 €3 158 €6 866 €---
1111 822 €4 569 €3 003 €7 253 €---
1212 059 €4 408 €2 842 €7 651 €---
1312 300 €4 241 €2 675 €8 058 €---
1412 546 €4 069 €2 502 €8 477 €---
1512 797 €3 890 €2 324 €8 907 €---
1613 053 €3 704 €2 138 €9 348 €---
1713 314 €3 513 €1 946 €9 801 €---
1813 580 €3 314 €1 748 €10 266 €---
1913 852 €3 108 €1 542 €10 744 €---
2014 129 €2 894 €1 328 €11 234 €---
2114 411 €2 673 €1 107 €11 738 €---
2214 699 €2 445 €878 €12 255 €---
2314 993 €2 207 €641 €12 786 €---
2415 293 €1 962 €396 €13 331 €---
2515 599 €1 707 €141 €13 892 €---
TOTAL310 638 €152 907 €62 953 €157 731 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 731 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 698 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 037 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 037 €-6 420 €+8 457 €
2+2 037 €0 €+2 037 €
3+2 037 €0 €+2 037 €
4+2 037 €0 €+2 037 €
5+2 037 €0 €+2 037 €
6+2 037 €0 €+2 037 €
7+2 037 €+1 174 €+863 €
8+2 037 €+1 836 €+201 €
9+2 037 €+1 947 €+90 €
10+2 037 €+2 060 €-23 €
11+2 037 €+2 176 €-139 €
12+2 037 €+2 295 €-258 €
13+2 037 €+2 418 €-381 €
14+2 037 €+2 543 €-506 €
15+2 037 €+2 672 €-635 €
16+2 037 €+2 804 €-767 €
17+2 037 €+2 940 €-903 €
18+2 037 €+3 080 €-1 043 €
19+2 037 €+3 223 €-1 186 €
20+2 037 €+3 370 €-1 333 €
21+2 037 €+3 521 €-1 484 €
22+2 037 €+3 676 €-1 639 €
23+2 037 €+3 836 €-1 799 €
24+2 037 €+3 999 €-1 962 €
25+2 037 €+4 167 €-2 130 €
Total+50 925 €+47 319 €+3 606 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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