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Détails du bien

Bien expiré
VilleVillerupt (54)
Surface65m²
Coût Total142 170€
Loyer Annuel13 195€
Rentabilité9.28%
Cashflow/mois+256€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 99 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 523,08 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Villerupt
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54190
Total : 142 170€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 35 250€
Valeur du bien : 134 250€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 16.92€/m²/mois
Fourchette : 12.67€ - 22.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1100€/mois
Loyer annuel estimé : 13195€/an
Fourchette totale : 824€ - 1468€/mois
Fourchette annuelle : 9884€ - 17616€/an
Rentabilité brute :9.28%
Fourchette de rentabilité :6.95% - 12.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :693,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :40,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 733,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 900,62€
Coût de l'assurance :12 084,45€
Taxe foncière : 1 319,54€/an
Soit par mois : 109,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 099,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 843,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :255,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et douche, lavabo, et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec traces d'humidité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut être rafraîchie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 250 €(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 700€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² carrelage × 80€/m² = 480€, 1 baignoire: 1500€, 1 douche: 1200€, 1 lavabo: 600€, 1 WC: 400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Rénovation lourde:6 050€
    Rénovation chambre: 15 m² parquet flottant × 60€/m² = 900€, Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€, Électricité: 600€, Menuiseries intérieures: 1000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture et petits travaux cosmétiques: 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villerupt (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 100 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 195 €/an
Calcul : 1 100 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 575 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 170 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 320 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 628 €
Revenus locatifs : +13 195 €
Charges déductibles : -41 628 €
Résultat foncier Année 1 : -28 432 €(Déficit de 28 432 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 032 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 378 €/an
Revenus locatifs : +13 195 €
Charges déductibles : -6 378 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 818 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7032.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 195 €41 632 €4 579 €-28 437 €21 400 €7 037 €7 037 €
213 459 €6 258 €4 455 €7 201 €---
313 729 €6 130 €4 327 €7 598 €---
414 003 €5 998 €4 195 €8 005 €---
514 283 €5 861 €4 058 €8 422 €---
614 569 €5 720 €3 917 €8 849 €---
714 860 €5 574 €3 772 €9 286 €---
815 157 €5 424 €3 621 €9 734 €---
915 461 €5 268 €3 465 €10 192 €---
1015 770 €5 108 €3 305 €10 662 €---
1116 085 €4 941 €3 139 €11 144 €---
1216 407 €4 770 €2 967 €11 637 €---
1316 735 €4 593 €2 790 €12 142 €---
1417 070 €4 410 €2 607 €12 660 €---
1517 411 €4 220 €2 418 €13 191 €---
1617 759 €4 025 €2 222 €13 734 €---
1718 115 €3 823 €2 020 €14 291 €---
1818 477 €3 615 €1 812 €14 862 €---
1918 846 €3 399 €1 596 €15 447 €---
2019 223 €3 177 €1 374 €16 047 €---
2119 608 €2 947 €1 144 €16 661 €---
2220 000 €2 709 €906 €17 291 €---
2320 400 €2 464 €661 €17 936 €---
2420 808 €2 210 €407 €18 598 €---
2521 224 €1 948 €145 €19 276 €---
TOTAL422 654 €146 224 €65 901 €276 430 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 430 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 771 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 771 €-6 420 €+9 191 €
2+2 771 €+49 €+2 722 €
3+2 771 €+2 280 €+491 €
4+2 771 €+2 402 €+369 €
5+2 771 €+2 527 €+244 €
6+2 771 €+2 655 €+116 €
7+2 771 €+2 786 €-15 €
8+2 771 €+2 920 €-149 €
9+2 771 €+3 058 €-287 €
10+2 771 €+3 199 €-428 €
11+2 771 €+3 343 €-572 €
12+2 771 €+3 491 €-720 €
13+2 771 €+3 643 €-872 €
14+2 771 €+3 798 €-1 027 €
15+2 771 €+3 957 €-1 186 €
16+2 771 €+4 120 €-1 349 €
17+2 771 €+4 287 €-1 516 €
18+2 771 €+4 459 €-1 688 €
19+2 771 €+4 634 €-1 863 €
20+2 771 €+4 814 €-2 043 €
21+2 771 €+4 998 €-2 227 €
22+2 771 €+5 187 €-2 416 €
23+2 771 €+5 381 €-2 610 €
24+2 771 €+5 579 €-2 808 €
25+2 771 €+5 783 €-3 012 €
Total+69 275 €+82 929 €+-13 654 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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