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Appartement 4 pièces 60 m²

VilleAléria (2B)
Surface60
Coût Total122 640
Loyer Annuel7 447
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-85
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 216,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

GIUNCAGGIU - CHARMANT T4 DE CARACTERE AU COEUR D'UN VILLAGE CORSE

GIUNCAGGIU - Laissez-vous séduire par le charme et l'authenticité de cet agréable appartement T4 entièrement meublé, niché au dernier étage d'une bâtisse en pierres située dans le pittoresque village de Giuncaggio, à seulement 20 minutes d'Aléria, des plages de la côte orientale et à environ 40 minutes de Corte.

Dès l'entrée, vous apprécierez l'atmosphère chaleureuse et conviviale de ce bien de caractère. La cuisine équipée ouverte s'intègre harmonieusement à un vaste séjour/salle à manger agrémenté d'une cheminée, idéal pour partager de précieux moments en famille ou entre amis.

L'appartement dispose de deux chambres spacieuses. Un escalier en bois mène à une troisième chambre mansardée, généreuse et pleine de charme, offrant un espace supplémentaire idéal pour accueillir famille, amis ou aménager un bureau.

Depuis les fenêtres, profitez d'une vue imprenable sur les montagnes environnantes ainsi que sur la place du village et sa jolie église, véritable carte postale au quotidien.

Prestations de qualité : Cheminée Climatisation réversible Doubles vitrages Volets extérieurs en bois Tommettes traditionnelles

Giuncaggio est un village à 600 m d'altitude où il fait bon vivre tout au long de l'année. Vous pourrez profiter de nombreuses animations locales qui rythment la vie du village : bal traditionnel, fête du vin et autres événements conviviaux qui font la richesse de l'art de vivre corse. Un bien rare, alliant authenticité, confort et cadre de vie exceptionnel, idéal en résidence principale ou secondaire. À découvrir sans tarder !

Pour toute information et visite contactez Pierrine MURRONI - BSK Immobilier : [Coordonnées masquées]

Cette annonce référence 340786 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier PIERRINE MURRONI (EI) immatriculé au RSAC de AJACCIO (20000) sous le numéro 74991589800037.

Prix du bien : 73 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 340786 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Aléria
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20270
Coordonnées : 42.117170, 9.511238
Total : 122 640
Prix d'acquisition : 73 000
Travaux : 43 800
Valeur du bien : 116 800
Frais de notaire : 5 840
Coût estimé : 5 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60
Loyer prédit : 10.34€/m²/mois
Fourchette : 8.48€ - 12.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 621€/mois
Loyer annuel estimé : 7447€/an
Fourchette totale : 509€ - 757€/mois
Fourchette annuelle : 6106€ - 9083€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 417,82 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 069
Prix d'achat :73 000
Décote à l'achat :-72 069 (-49.7%)
Marge achat-revente :22 429€ (15.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :612,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :30,66€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 643,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 155,02
Coût de l'assurance :9 198,00
Taxe foncière : 744,72€/an
Soit par mois : 62,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 620,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 705,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine (placards, plan de travail, électroménager) et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réparation des imperfections visibles
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 800(730 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électricité et plomberie: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Électricité et plomberie: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aléria (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 447 €/an
Calcul : 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 214 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 640 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 368 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 745 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 127
Revenus locatifs : +7 447
Charges déductibles : -49 127
Résultat foncier Année 1 : -41 680(Déficit de 41 680 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 280
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 327 €/an
Revenus locatifs : +7 447
Charges déductibles : -5 327
Résultat foncier Années 2+ : 2 120 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20279.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 44749 1314 218-41 68421 400 €20 284 €20 284 €
27 5965 2204 1072 376--17 908 €
37 7485 1053 9932 643--15 265 €
47 9034 9873 8742 916--12 348 €
58 0614 8643 7513 198--9 151 €
68 2224 7363 6243 486--5 665 €
78 3874 6043 4923 782--1 883 €
88 5544 4683 3554 087---
98 7264 3273 2144 399---
108 9004 1803 0684 720---
119 0784 0292 9165 049---
129 2603 8722 7595 388---
139 4453 7102 5975 735---
149 6343 5412 4296 092---
159 8263 3672 2556 459---
1610 0233 1872 0746 836---
1710 2233 0001 8887 223---
1810 4282 8071 6957 621---
1910 6362 6071 4958 029---
2010 8492 4001 2878 449---
2111 0662 1861 0738 880---
2211 2871 9648519 324---
2311 5131 7346219 779---
2411 7431 49638310 248---
2511 9781 24913710 729---
TOTAL238 535132 77161 155105 76421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 764
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 447 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 564 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 564-6 420+7 984
2+1 5640+1 564
3+1 5640+1 564
4+1 5640+1 564
5+1 5640+1 564
6+1 5640+1 564
7+1 5640+1 564
8+1 564+661+903
9+1 564+1 320+244
10+1 564+1 416+148
11+1 564+1 515+49
12+1 564+1 616-52
13+1 564+1 721-157
14+1 564+1 828-264
15+1 564+1 938-374
16+1 564+2 051-487
17+1 564+2 167-603
18+1 564+2 286-722
19+1 564+2 409-845
20+1 564+2 535-971
21+1 564+2 664-1 100
22+1 564+2 797-1 233
23+1 564+2 934-1 370
24+1 564+3 074-1 510
25+1 564+3 219-1 655
Total+39 100+31 729+7 371
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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