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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSucy-en-Brie (94)
Surface106.7m²
Coût Total351 100€
Loyer Annuel22 628€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 270 000 €
Surface : 106.7 m²
Prix au m² : 2 530,46 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 27,51 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Terrasse

Plus de 106 m² Carrez, deux terrasses et un vrai potentiel au coeur du centre-ville de Sucy-en-Brie. Situé au 6eme et dernier étage d'une résidence arborée, ce vaste duplex séduira les amateurs de beaux volumes et les acquéreurs à la recherche d'un bien à façonner selon leurs envies. Le premier niveau propose une entrée avec placards, un lumineux double séjour, une cuisine ouverte prolongée par un balcon, deux chambres actuellement réunies en une vaste chambre de + 22 m², une salle de bains ainsi que des WC indépendants. À l'étage, accessible aussi bien par l'intérieur que par les parties communes, un palier dessert deux chambres supplémentaires, une salle d'eau, des WC séparés et donne accès à une spectaculaire terrasse rooftop de 35 m², idéale pour créer un véritable espace de vie extérieur.Un bien aux multiples possibilités. Une cave et une place de stationnement en sous-sol complètent ce bien. Honoraire a charge vendeur. Nbre de lots : 167. Annonce rédigée par Ulysse Dos Santos, SAS Ulyssimo enregistré au RCS de Créteil n° 899664635

Ville : Sucy-en-Brie
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94370
Coordonnées : 48.770561, 2.521339
Total : 351 100€
Prix d'acquisition : 270 000€
Travaux : 59 500€
Valeur du bien : 329 500€
Frais de notaire : 21 600€
Coût estimé : 21 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106.7m²
Loyer prédit : 17.67€/m²/mois
Fourchette : 14.68€ - 21.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1886€/mois
Loyer annuel estimé : 22628€/an
Fourchette totale : 1566€ - 2271€/mois
Fourchette annuelle : 18791€ - 27248€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 7.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 485,32 €/m²
Basé sur :163 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :371 884 €
Prix d'achat :270 000 €
Décote à l'achat :-101 884€ (-27.4%)
Marge achat-revente :20 784€ (5.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :351 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 720,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :102,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 822,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :164 976,52€
Coût de l'assurance :30 721,25€
Taxe foncière : 2 262,76€/an
Soit par mois : 188,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 885,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 011,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 106.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 106.7 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - moquette usée et murs à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 500 €(558 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sucy-en-Brie (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 886 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 628 €/an
Calcul : 1 886 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 437 €/an
Base de calcul : Emprunt de 351 100 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 229 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 263 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 428 €
Revenus locatifs : +22 628 €
Charges déductibles : -74 428 €
Résultat foncier Année 1 : -51 801 €(Déficit de 51 801 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 401 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 928 €/an
Revenus locatifs : +22 628 €
Charges déductibles : -14 928 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 699 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30400.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 270 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 500 €(65% de 270 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 382 €/an
Calcul : 175 500 € × 3,636% = 6 382 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 628 €74 440 €11 448 €-51 812 €21 400 €30 412 €30 412 €
223 080 €14 632 €11 140 €8 449 €--21 964 €
323 542 €14 313 €10 822 €9 229 €--12 735 €
424 013 €13 984 €10 493 €10 028 €--2 707 €
524 493 €13 644 €10 152 €10 849 €---
624 983 €13 293 €9 801 €11 690 €---
725 482 €12 929 €9 438 €12 553 €---
825 992 €12 554 €9 062 €13 438 €---
926 512 €12 166 €8 674 €14 346 €---
1027 042 €11 765 €8 273 €15 277 €---
1127 583 €11 350 €7 859 €16 232 €---
1228 135 €10 922 €7 431 €17 212 €---
1328 697 €10 480 €6 988 €18 218 €---
1429 271 €10 022 €6 530 €19 249 €---
1529 857 €9 549 €6 058 €20 307 €---
1630 454 €9 061 €5 569 €21 393 €---
1731 063 €8 555 €5 064 €22 507 €---
1831 684 €8 034 €4 542 €23 651 €---
1932 318 €7 494 €4 002 €24 824 €---
2032 964 €6 937 €3 445 €26 028 €---
2133 623 €6 360 €2 869 €27 263 €---
2234 296 €5 765 €2 273 €28 531 €---
2334 982 €5 149 €1 658 €29 832 €---
2435 681 €4 513 €1 022 €31 168 €---
2536 395 €3 856 €364 €32 539 €---
TOTAL724 768 €311 767 €164 977 €413 001 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 413 001 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 628 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 752 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 752 €-6 420 €+11 172 €
2+4 752 €0 €+4 752 €
3+4 752 €0 €+4 752 €
4+4 752 €0 €+4 752 €
5+4 752 €+2 443 €+2 309 €
6+4 752 €+3 507 €+1 245 €
7+4 752 €+3 766 €+986 €
8+4 752 €+4 031 €+721 €
9+4 752 €+4 304 €+448 €
10+4 752 €+4 583 €+169 €
11+4 752 €+4 870 €-118 €
12+4 752 €+5 164 €-412 €
13+4 752 €+5 465 €-713 €
14+4 752 €+5 775 €-1 023 €
15+4 752 €+6 092 €-1 340 €
16+4 752 €+6 418 €-1 666 €
17+4 752 €+6 752 €-2 000 €
18+4 752 €+7 095 €-2 343 €
19+4 752 €+7 447 €-2 695 €
20+4 752 €+7 808 €-3 056 €
21+4 752 €+8 179 €-3 427 €
22+4 752 €+8 559 €-3 807 €
23+4 752 €+8 950 €-4 198 €
24+4 752 €+9 350 €-4 598 €
25+4 752 €+9 762 €-5 010 €
Total+118 800 €+123 900 €+-5 100 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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