SPACIEUX APPARTEMENT T4

Bien expiré

VilleTulle (19)

Surface99m²

Coût Total114 050€

Loyer Annuel9 130€

Rentabilité8.01%

Cashflow/mois+79€

Prix : 55 000 €

Surface : 99 m²

Prix au m² : 555,56 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : 3

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave

Situé dans le quartier de Souilhac à Tulle, ce bel appartement d'environ 99m2 vous offre de beaux volumes de vie, dans une copropriété bénévole à faible cout et bien entretenue, le tout à deux pas de toutes les commodités à pieds. Il se compose d'une cuisine séparée, une belle pièce de vie, trois chambres, une salle de bains et wc. En annexes : deux caves et une remise spacieuse d'environ 20m2. Dispose d'un espace extérieur commun accessible à tous les occupants de la copropriété. Chauffage individuel au gaz de ville, tout à l'égout. Une remise au gout du jour ainsi que des travaux d'électricité et de changement de fenêtres sont à prévoir sur ce bien. Bel emplacement et belles prestations pour ce T4 au coeur de la ville. N'hésitez pas à contacter votre agence de Tulle au 05.55.93.94.94 afin d'organiser des visites ainsi que pour obtenir plus de renseignements.

https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=37

Ville : Tulle

Département : Corrèze

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 19000

Coordonnées : 45.258821, 1.752404

Total : 114 050€

Prix d'acquisition : 55 000€

Travaux : 54 650€

Valeur du bien : 109 650€

Frais de notaire : 4 400€

Coût estimé : 4 400€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 99m²

Loyer prédit : 7.69€/m²/mois

Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois

Loyer total estimé : 761€/mois

Loyer annuel estimé : 9130€/an

Fourchette totale : 601€ - 963€/mois

Fourchette annuelle : 7211€ - 11559€/an

Rentabilité brute :8.01%

Fourchette de rentabilité :6.32% - 10.14%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :890,72 €/m²

Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :88 181 €

Prix d'achat :55 000 €

Décote à l'achat :-33 181€ (-37.6%)

Marge achat-revente :-25 869€ (-29.3%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :114 050€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :572,80€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.53%

Assurance emprunteur :33,26€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 606,06€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 789,35€

Coût de l'assurance :9 979,37€

Taxe foncière : 912,99€/an

Soit par mois : 76,08€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 760,83€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 682,15€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :78,68€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Consommation : 373 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz de ville ancien

Quantité: 1 système pour 99 m²

Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)

Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique

Quantité: 1 système pour 99 m²

Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager

Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais décor daté

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)

Raison: État 2/5 assumé - nécessité de rénovation complète

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 27 m² total)

Raison: État 2.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation légère

Peinture des murs et rafraîchissement de la décoration du salon

Quantité: salon (environ 25 m²)

Raison: État 2.5/5 visible - usure et décoration vieillissante

ÉlectricitéOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Mise aux normes de l'installation électrique dans tout l'appartement

Quantité: 99 m²

Raison: État 2/5 assumé - nécessité de mise aux normes pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 650 €(552 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:4 800€
Chaudière gaz à condensation: 1 × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
Menuiseries:11 500€
Fenêtres double vitrage PVC: 10 × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
Cuisine:13 000€
Rénovation cuisine complète: 1 × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Salle de bain:8 000€
Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1500€/m² = 7500€, Main d'œuvre: 500€
Chambres:2 700€
Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 1080€
Salon:1 250€
Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 500€
Électricité:9 900€
Mise aux normes électricité: 99 m² × 100€/m² = 9900€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)

❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€

Coût travaux énergétiques : 19 800€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 761 €/mois

Revenus locatifs annuels : 9 130 €/an

Calcul : 761 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 976 €/an

Base de calcul : Emprunt de 114 050 € à 3.53% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 399 €/an

Calcul : 33 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 913 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 650 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 938 €

Revenus locatifs : +9 130 €

Charges déductibles : -59 938 €

Résultat foncier Année 1 : -50 808 €(Déficit de 50 808 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 29 408 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 288 €/an

Revenus locatifs : +9 130 €

Charges déductibles : -5 288 €

Résultat foncier Années 2+ : 3 842 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29407.95 € reporté.

Prix d'achat du bien : 55 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 300 €/an

Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	9 130 €	59 942 €	3 979 €	-50 812 €	21 400 €	29 412 €	29 412 €
2	9 313 €	5 188 €	3 876 €	4 125 €	-	-	25 287 €
3	9 499 €	5 080 €	3 768 €	4 419 €	-	-	20 868 €
4	9 689 €	4 969 €	3 657 €	4 720 €	-	-	16 148 €
5	9 883 €	4 853 €	3 541 €	5 029 €	-	-	11 119 €
6	10 080 €	4 734 €	3 422 €	5 346 €	-	-	5 773 €
7	10 282 €	4 610 €	3 298 €	5 672 €	-	-	101 €
8	10 487 €	4 482 €	3 170 €	6 006 €	-	-	-
9	10 697 €	4 349 €	3 037 €	6 348 €	-	-	-
10	10 911 €	4 211 €	2 899 €	6 700 €	-	-	-
11	11 129 €	4 069 €	2 756 €	7 061 €	-	-	-
12	11 352 €	3 921 €	2 609 €	7 431 €	-	-	-
13	11 579 €	3 768 €	2 456 €	7 811 €	-	-	-
14	11 811 €	3 609 €	2 297 €	8 201 €	-	-	-
15	12 047 €	3 445 €	2 133 €	8 602 €	-	-	-
16	12 288 €	3 275 €	1 963 €	9 013 €	-	-	-
17	12 533 €	3 099 €	1 787 €	9 435 €	-	-	-
18	12 784 €	2 916 €	1 604 €	9 868 €	-	-	-
19	13 040 €	2 727 €	1 415 €	10 312 €	-	-	-
20	13 301 €	2 532 €	1 219 €	10 769 €	-	-	-
21	13 567 €	2 329 €	1 017 €	11 238 €	-	-	-
22	13 838 €	2 119 €	806 €	11 719 €	-	-	-
23	14 115 €	1 901 €	589 €	12 214 €	-	-	-
24	14 397 €	1 675 €	363 €	12 722 €	-	-	-
25	14 685 €	1 442 €	130 €	13 243 €	-	-	-
TOTAL	292 434 €	145 244 €	57 789 €	147 191 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 191 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 130 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 917 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 917 €	-6 420 €	+8 337 €
2	+1 917 €	0 €	+1 917 €
3	+1 917 €	0 €	+1 917 €
4	+1 917 €	0 €	+1 917 €
5	+1 917 €	0 €	+1 917 €
6	+1 917 €	0 €	+1 917 €
7	+1 917 €	0 €	+1 917 €
8	+1 917 €	+1 771 €	+146 €
9	+1 917 €	+1 905 €	+12 €
10	+1 917 €	+2 010 €	-93 €
11	+1 917 €	+2 118 €	-201 €
12	+1 917 €	+2 229 €	-312 €
13	+1 917 €	+2 343 €	-426 €
14	+1 917 €	+2 460 €	-543 €
15	+1 917 €	+2 580 €	-663 €
16	+1 917 €	+2 704 €	-787 €
17	+1 917 €	+2 830 €	-913 €
18	+1 917 €	+2 960 €	-1 043 €
19	+1 917 €	+3 094 €	-1 177 €
20	+1 917 €	+3 231 €	-1 314 €
21	+1 917 €	+3 371 €	-1 454 €
22	+1 917 €	+3 516 €	-1 599 €
23	+1 917 €	+3 664 €	-1 747 €
24	+1 917 €	+3 816 €	-1 899 €
25	+1 917 €	+3 973 €	-2 056 €
Total	+47 925 €	+44 157 €	+3 768 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

SPACIEUX APPARTEMENT T4

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

SPACIEUX APPARTEMENT T4

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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