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ANCIENNE FORGE SUR TERRAIN AVEC RIVIERE

Bien expiré
VilleMas-d'Artige (23)
Surface139m²
Coût Total110 940€
Loyer Annuel10 819€
Rentabilité9.75%
Cashflow/mois+225€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 139 m²
Prix au m² : 683,45 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

Proche la Courtine, voilà une maison d'env 140 m2. Elevée sur 2 caves en sous-sol, elle comprend de plain-pied une cuisine équipée et aménagée, un dégagement avec placards, un grand séjour avec cheminée (foyer ouvert), une pièce anciennement à usage de forge, une sdb et un wc ; à l'étage, 4 chambres et une sde avec wc ; au-dessus, un grenier isolé. Un garage indépendant (env 40 m2) avec mezzanine vient compléter cette jolie propriété bordée par La Liège. Idéale en résidence secondaire pour vous ressourcer sur le Plateau de Millevaches ou en résidence principale pour y loger confortablement votre famille après travaux de remise aux normes, cette maison, toujours entretenue et au gros oeuvre sain, se révèlera être votre nid douillet. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Mas-d'Artige
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23100
Coordonnées : 45.737183, 2.211648
Total : 110 940€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 8 340€
Valeur du bien : 103 340€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 139m²
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 902€/mois
Loyer annuel estimé : 10819€/an
Fourchette totale : 715€ - 1137€/mois
Fourchette annuelle : 8583€ - 13639€/an
Rentabilité brute :9.75%
Fourchette de rentabilité :7.74% - 12.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :553,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :32,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 585,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 142,53€
Coût de l'assurance :9 707,25€
Taxe foncière : 1 081,94€/an
Soit par mois : 90,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 901,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 676,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :225,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 561 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 139 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 139 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions de la cuisine, vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 340 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 340€
    Isolation toiture: 139 m² × 60€/m² = 8340€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 340€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 340€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 902 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 819 €/an
Calcul : 902 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 801 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 940 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 082 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 611 €
Revenus locatifs : +10 819 €
Charges déductibles : -13 611 €
Résultat foncier Année 1 : -2 792 €(Déficit de 2 792 €)
Imputable sur revenu global : 2 792 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 271 €/an
Revenus locatifs : +10 819 €
Charges déductibles : -5 271 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 548 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 819 €13 615 €3 805 €-2 796 €2 796 €--
211 036 €5 175 €3 705 €5 861 €---
311 257 €5 071 €3 601 €6 185 €---
411 482 €4 964 €3 494 €6 518 €---
511 711 €4 853 €3 383 €6 858 €---
611 946 €4 738 €3 268 €7 207 €---
712 184 €4 619 €3 149 €7 565 €---
812 428 €4 496 €3 026 €7 932 €---
912 677 €4 368 €2 898 €8 308 €---
1012 930 €4 236 €2 766 €8 694 €---
1113 189 €4 100 €2 629 €9 089 €---
1213 453 €3 958 €2 488 €9 495 €---
1313 722 €3 811 €2 341 €9 910 €---
1413 996 €3 660 €2 190 €10 336 €---
1514 276 €3 503 €2 033 €10 773 €---
1614 562 €3 340 €1 870 €11 221 €---
1714 853 €3 172 €1 702 €11 681 €---
1815 150 €2 998 €1 527 €12 152 €---
1915 453 €2 817 €1 347 €12 636 €---
2015 762 €2 631 €1 160 €13 131 €---
2116 077 €2 437 €967 €13 640 €---
2216 399 €2 237 €767 €14 162 €---
2316 727 €2 030 €560 €14 697 €---
2417 061 €1 815 €345 €15 246 €---
2517 402 €1 593 €123 €15 809 €---
TOTAL346 550 €100 238 €55 143 €246 312 €2 796 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 839 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 312 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 819 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 272 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 272 €-839 €+3 111 €
2+2 272 €+1 758 €+514 €
3+2 272 €+1 856 €+416 €
4+2 272 €+1 955 €+317 €
5+2 272 €+2 057 €+215 €
6+2 272 €+2 162 €+110 €
7+2 272 €+2 270 €+2 €
8+2 272 €+2 380 €-108 €
9+2 272 €+2 493 €-221 €
10+2 272 €+2 608 €-336 €
11+2 272 €+2 727 €-455 €
12+2 272 €+2 848 €-576 €
13+2 272 €+2 973 €-701 €
14+2 272 €+3 101 €-829 €
15+2 272 €+3 232 €-960 €
16+2 272 €+3 366 €-1 094 €
17+2 272 €+3 504 €-1 232 €
18+2 272 €+3 646 €-1 374 €
19+2 272 €+3 791 €-1 519 €
20+2 272 €+3 939 €-1 667 €
21+2 272 €+4 092 €-1 820 €
22+2 272 €+4 248 €-1 976 €
23+2 272 €+4 409 €-2 137 €
24+2 272 €+4 574 €-2 302 €
25+2 272 €+4 743 €-2 471 €
Total+56 800 €+73 894 €+-17 094 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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