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ANCIENNE FORGE SUR TERRAIN AVEC RIVIERE

Bien expiré
VilleMas-d'Artige (23)
Surface139
Coût Total110 940
Loyer Annuel10 819
Rentabilité9.75%
Cashflow/mois+225
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 139 m²
Prix au m² : 683,45 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

Proche la Courtine, voilà une maison d'env 140 m2. Elevée sur 2 caves en sous-sol, elle comprend de plain-pied une cuisine équipée et aménagée, un dégagement avec placards, un grand séjour avec cheminée (foyer ouvert), une pièce anciennement à usage de forge, une sdb et un wc ; à l'étage, 4 chambres et une sde avec wc ; au-dessus, un grenier isolé. Un garage indépendant (env 40 m2) avec mezzanine vient compléter cette jolie propriété bordée par La Liège. Idéale en résidence secondaire pour vous ressourcer sur le Plateau de Millevaches ou en résidence principale pour y loger confortablement votre famille après travaux de remise aux normes, cette maison, toujours entretenue et au gros oeuvre sain, se révèlera être votre nid douillet. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Mas-d'Artige
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23100
Coordonnées : 45.737183, 2.211648
Total : 110 940
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 8 340
Valeur du bien : 103 340
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 139
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 902€/mois
Loyer annuel estimé : 10819€/an
Fourchette totale : 715€ - 1137€/mois
Fourchette annuelle : 8583€ - 13639€/an
Rentabilité brute :9.75%
Fourchette de rentabilité :7.74% - 12.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :553,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :32,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 585,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 142,53
Coût de l'assurance :9 707,25
Taxe foncière : 1 081,94€/an
Soit par mois : 90,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 901,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 676,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :225,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 561 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 139 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 139 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions de la cuisine, vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 340(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 340
    Isolation toiture: 139 m² × 60€/m² = 8340€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GF(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 340✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 340€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 902 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 819 €/an
Calcul : 902 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 801 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 940 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 082 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 340
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 611
Revenus locatifs : +10 819
Charges déductibles : -13 611
Résultat foncier Année 1 : -2 792(Déficit de 2 792 €)
Imputable sur revenu global : 2 792
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 271 €/an
Revenus locatifs : +10 819
Charges déductibles : -5 271
Résultat foncier Années 2+ : 5 548 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 81913 6153 805-2 7962 796 €--
211 0365 1753 7055 861---
311 2575 0713 6016 185---
411 4824 9643 4946 518---
511 7114 8533 3836 858---
611 9464 7383 2687 207---
712 1844 6193 1497 565---
812 4284 4963 0267 932---
912 6774 3682 8988 308---
1012 9304 2362 7668 694---
1113 1894 1002 6299 089---
1213 4533 9582 4889 495---
1313 7223 8112 3419 910---
1413 9963 6602 19010 336---
1514 2763 5032 03310 773---
1614 5623 3401 87011 221---
1714 8533 1721 70211 681---
1815 1502 9981 52712 152---
1915 4532 8171 34712 636---
2015 7622 6311 16013 131---
2116 0772 43796713 640---
2216 3992 23776714 162---
2316 7272 03056014 697---
2417 0611 81534515 246---
2517 4021 59312315 809---
TOTAL346 550100 23855 143246 3122 796Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 839
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 312
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 819 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 272 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 272-839+3 111
2+2 272+1 758+514
3+2 272+1 856+416
4+2 272+1 955+317
5+2 272+2 057+215
6+2 272+2 162+110
7+2 272+2 270+2
8+2 272+2 380-108
9+2 272+2 493-221
10+2 272+2 608-336
11+2 272+2 727-455
12+2 272+2 848-576
13+2 272+2 973-701
14+2 272+3 101-829
15+2 272+3 232-960
16+2 272+3 366-1 094
17+2 272+3 504-1 232
18+2 272+3 646-1 374
19+2 272+3 791-1 519
20+2 272+3 939-1 667
21+2 272+4 092-1 820
22+2 272+4 248-1 976
23+2 272+4 409-2 137
24+2 272+4 574-2 302
25+2 272+4 743-2 471
Total+56 800+73 894+-17 094
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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