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Maison - 5 pièce(s) - 160 m²

VilleRochemaure (07)
Surface160m²
Coût Total245 990€
Loyer Annuel18 524€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 112,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grande maison familiale ou possible location de trois logements. Surface de plus de 160 m2 avec garage de 30 m2 et cave. Le deuxième étage est à finir d'aménager soit en chambres ou appartement indépendant suivant besoin. Toiture révisée nouvelles normes fenêtres changées et porte d'entrée également plomberie et électricité revu fibre installée isolation toiture nouvelles normes. Chaudière fioul raison du E. Premier contact par mail.

Ville : Rochemaure
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07400
Total : 245 990€
Prix d'acquisition : 178 000€
Travaux : 53 750€
Valeur du bien : 231 750€
Frais de notaire : 14 240€
Coût estimé : 14 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 9.65€/m²/mois
Fourchette : 7.50€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1544€/mois
Loyer annuel estimé : 18524€/an
Fourchette totale : 1201€ - 1985€/mois
Fourchette annuelle : 14406€ - 23820€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 741,57 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :278 651 €
Prix d'achat :178 000 €
Décote à l'achat :-100 651€ (-36.1%)
Marge achat-revente :32 661€ (11.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 990€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 235,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :98,40€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 333,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 643,59€
Coût de l'assurance :29 518,80€
Taxe foncière : 1 852,43€/an
Soit par mois : 154,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 543,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 488,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :55,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite de la classe E dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière fioul par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 750 €(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:12 800€
    Isolation combles: 160 m² × 80€/m² = 12800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 250€
    Peinture chambres: 45 m² × 50€/m² = 2250€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochemaure (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 544 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 524 €/an
Calcul : 1 544 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 575 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 990 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 181 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 852 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 358 €
Revenus locatifs : +18 524 €
Charges déductibles : -65 358 €
Résultat foncier Année 1 : -46 834 €(Déficit de 46 834 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 434 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 608 €/an
Revenus locatifs : +18 524 €
Charges déductibles : -11 608 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 916 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25433.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 700 €(65% de 178 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 207 €/an
Calcul : 115 700 € × 3,636% = 4 207 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 524 €65 366 €8 583 €-46 842 €21 400 €25 442 €25 442 €
218 895 €11 392 €8 359 €7 502 €--17 940 €
319 273 €11 160 €8 127 €8 112 €--9 827 €
419 658 €10 920 €7 887 €8 738 €--1 089 €
520 051 €10 671 €7 638 €9 380 €---
620 452 €10 413 €7 380 €10 039 €---
720 861 €10 146 €7 113 €10 715 €---
821 279 €9 869 €6 836 €11 409 €---
921 704 €9 583 €6 550 €12 121 €---
1022 138 €9 286 €6 253 €12 852 €---
1122 581 €8 978 €5 945 €13 603 €---
1223 033 €8 660 €5 627 €14 373 €---
1323 493 €8 330 €5 297 €15 164 €---
1423 963 €7 988 €4 955 €15 975 €---
1524 442 €7 634 €4 601 €16 809 €---
1624 931 €7 267 €4 234 €17 664 €---
1725 430 €6 887 €3 854 €18 543 €---
1825 938 €6 493 €3 460 €19 445 €---
1926 457 €6 086 €3 052 €20 372 €---
2026 986 €5 663 €2 630 €21 323 €---
2127 526 €5 226 €2 192 €22 301 €---
2228 077 €4 772 €1 739 €23 304 €---
2328 638 €4 303 €1 270 €24 335 €---
2429 211 €3 817 €783 €25 394 €---
2529 795 €3 313 €280 €26 482 €---
TOTAL593 339 €254 223 €124 644 €339 116 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 339 116 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 890 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 890 €-6 420 €+10 310 €
2+3 890 €0 €+3 890 €
3+3 890 €0 €+3 890 €
4+3 890 €0 €+3 890 €
5+3 890 €+2 487 €+1 403 €
6+3 890 €+3 012 €+878 €
7+3 890 €+3 215 €+675 €
8+3 890 €+3 423 €+467 €
9+3 890 €+3 636 €+254 €
10+3 890 €+3 856 €+34 €
11+3 890 €+4 081 €-191 €
12+3 890 €+4 312 €-422 €
13+3 890 €+4 549 €-659 €
14+3 890 €+4 793 €-903 €
15+3 890 €+5 043 €-1 153 €
16+3 890 €+5 299 €-1 409 €
17+3 890 €+5 563 €-1 673 €
18+3 890 €+5 834 €-1 944 €
19+3 890 €+6 112 €-2 222 €
20+3 890 €+6 397 €-2 507 €
21+3 890 €+6 690 €-2 800 €
22+3 890 €+6 991 €-3 101 €
23+3 890 €+7 301 €-3 411 €
24+3 890 €+7 618 €-3 728 €
25+3 890 €+7 945 €-4 055 €
Total+97 250 €+101 735 €+-4 485 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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