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Détails du bien

Bien expiré
VilleGrand-Bourg (23)
Surface88
Coût Total64 460
Loyer Annuel6 555
Rentabilité10.17%
Cashflow/mois+158
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 562,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située dans la charmante commune de Le Grand-Bourg (23240), cette maison de bourg mitoyenne offre un cadre de vie paisible, proche des commodités locales. Cette localité, réputée pour sa quiétude et sa convivialité, bénéficie d'une proximité appréciable avec les commerces, les écoles et les services essentiels, offrant ainsi un quotidien facile et pratique pour ses habitants.

Cette maison a rénover se compose d'une cuisine, d'une pièce à vivre et d'un wc indépendant au rez-de-chaussée; au premier étage vous avez 3 chambres et une salle d'eau avec toilette. Vous trouverez aussi un grenier aménageable d'environs 30 m2 ainsi qu'une cave voutée.

A l'extérieur vous trouverez un terrain d'environs 160 m2 avec une petite dépendance d'environs 10m2.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 49 500 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Tatiana AUFRERE-GLENISSON - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Guéret sous le numéro 992505453

Ville : Grand-Bourg
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23240
Total : 64 460
Prix d'acquisition : 49 500
Travaux : 11 000
Valeur du bien : 60 500
Frais de notaire : 3 960
Coût estimé : 3 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 7.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 546€/mois
Loyer annuel estimé : 6555€/an
Fourchette totale : 432€ - 691€/mois
Fourchette annuelle : 5184€ - 8288€/an
Rentabilité brute :10.17%
Fourchette de rentabilité :8.04% - 12.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :64 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :314,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :19,34€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 333,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 879,40
Coût de l'assurance :5 801,40
Taxe foncière : 655,51€/an
Soit par mois : 54,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 546,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 388,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :157,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Grenier
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 30 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 000(125 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 546 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 555 €/an
Calcul : 546 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 074 €/an
Base de calcul : Emprunt de 64 460 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 232 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 656 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 962
Revenus locatifs : +6 555
Charges déductibles : -13 962
Résultat foncier Année 1 : -7 407(Déficit de 7 407 €)
Imputable sur revenu global : 7 407
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 962 €/an
Revenus locatifs : +6 555
Charges déductibles : -2 962
Résultat foncier Années 2+ : 3 593 €/an
Prix d'achat du bien : 49 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 55513 9642 076-7 4097 409 €--
26 6862 9082 0203 779---
36 8202 8501 9623 970---
46 9562 7901 9024 167---
57 0952 7281 8404 368---
67 2372 6641 7764 574---
77 3822 5981 7104 785---
87 5302 5291 6425 000---
97 6802 4591 5715 222---
107 8342 3861 4985 448---
117 9912 3111 4235 680---
128 1502 2331 3455 918---
138 3142 1521 2656 161---
148 4802 0691 1826 410---
158 6491 9841 0966 666---
168 8221 8951 0076 927---
178 9991 8049167 195---
189 1791 7098217 470---
199 3621 6117247 751---
209 5501 5106238 039---
219 7411 4065198 335---
229 9351 2984118 637---
2310 1341 1873008 947---
2410 3371 0721859 265---
2510 544953669 590---
TOTAL209 96363 06929 879146 8957 409Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 223
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 895
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 555 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 377 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 377-2 223+3 600
2+1 377+1 134+243
3+1 377+1 191+186
4+1 377+1 250+127
5+1 377+1 310+67
6+1 377+1 372+5
7+1 377+1 435-58
8+1 377+1 500-123
9+1 377+1 566-189
10+1 377+1 634-257
11+1 377+1 704-327
12+1 377+1 775-398
13+1 377+1 848-471
14+1 377+1 923-546
15+1 377+2 000-623
16+1 377+2 078-701
17+1 377+2 159-782
18+1 377+2 241-864
19+1 377+2 325-948
20+1 377+2 412-1 035
21+1 377+2 500-1 123
22+1 377+2 591-1 214
23+1 377+2 684-1 307
24+1 377+2 779-1 402
25+1 377+2 877-1 500
Total+34 425+44 068+-9 643
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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