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Appartement 5 pièces 86 m²

VilleCreusot (71)
Surface86m²
Coût Total66 000€
Loyer Annuel8 117€
Rentabilité12.30%
Cashflow/mois+259€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 581,4 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Le Creusot, quartier les quatre chemin, appartement d'environ 86 m2 au premier étage comprenant :

une grande entrée, une cuisine, un salon/séjour d'environ 26 m², une salle de bain avec wc, un couloir desservant trois chambres dont une avec balcon. Sous les combles trois grenier qui peuvent servir de rangement. Deux parcelles de terrain ainsi qu'une cave est compris dans le lot. Copropriété de deux lots sans charge. Travaux à prévoir. Joli potentiel dans une rue calme. Idéal investisseur ou premier achat. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2066.0 € et 2794.0 €, indexées à l'année 2022 (abonnements compris). Référence annonce : 3130 Consommation énergétique : 375 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 82 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 2 Charges prévisionnelles annuelles : 1 € Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Creusot
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71200
Coordonnées : 46.806965, 4.420007
Total : 66 000€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 62 000€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 676€/mois
Loyer annuel estimé : 8117€/an
Fourchette totale : 539€ - 848€/mois
Fourchette annuelle : 6471€ - 10181€/an
Rentabilité brute :12.30%
Fourchette de rentabilité :9.80% - 15.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 089,78 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 721 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-43 721€ (-46.7%)
Marge achat-revente :27 721€ (29.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :66 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :323,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :26,40€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 349,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 907,51€
Coût de l'assurance :7 920,00€
Taxe foncière : 811,65€/an
Soit par mois : 67,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 0,08€/mois
Soit par an : 1,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 676,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 417,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :259,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec éléments anciens et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - moquette usée et papier peint ancien
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - décorations vieillissantes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 676 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 117 €/an
Calcul : 676 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 143 €/an
Base de calcul : Emprunt de 66 000 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 317 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 812 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 €/an
Calcul : 0 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 273 €
Revenus locatifs : +8 117 €
Charges déductibles : -15 273 €
Résultat foncier Année 1 : -7 156 €(Déficit de 7 156 €)
Imputable sur revenu global : 7 156 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 273 €/an
Revenus locatifs : +8 117 €
Charges déductibles : -3 273 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 844 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 117 €15 275 €2 145 €-7 158 €7 158 €--
28 279 €3 217 €2 088 €5 062 €---
38 444 €3 157 €2 028 €5 287 €---
48 613 €3 096 €1 966 €5 518 €---
58 786 €3 032 €1 902 €5 754 €---
68 961 €2 966 €1 836 €5 995 €---
79 141 €2 898 €1 768 €6 243 €---
89 323 €2 827 €1 698 €6 496 €---
99 510 €2 755 €1 625 €6 755 €---
109 700 €2 679 €1 550 €7 021 €---
119 894 €2 602 €1 472 €7 292 €---
1210 092 €2 521 €1 392 €7 570 €---
1310 294 €2 438 €1 309 €7 855 €---
1410 500 €2 353 €1 223 €8 147 €---
1510 710 €2 264 €1 135 €8 446 €---
1610 924 €2 172 €1 043 €8 751 €---
1711 142 €2 078 €948 €9 064 €---
1811 365 €1 980 €851 €9 385 €---
1911 592 €1 879 €750 €9 713 €---
2011 824 €1 775 €645 €10 050 €---
2112 061 €1 667 €537 €10 394 €---
2212 302 €1 555 €426 €10 747 €---
2312 548 €1 440 €310 €11 108 €---
2412 799 €1 321 €191 €11 478 €---
2513 055 €1 198 €68 €11 857 €---
TOTAL259 975 €71 144 €30 908 €188 831 €7 158 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 148 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 831 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 117 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 704 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 704 €-2 148 €+3 852 €
2+1 704 €+1 519 €+185 €
3+1 704 €+1 586 €+118 €
4+1 704 €+1 655 €+49 €
5+1 704 €+1 726 €-22 €
6+1 704 €+1 799 €-95 €
7+1 704 €+1 873 €-169 €
8+1 704 €+1 949 €-245 €
9+1 704 €+2 027 €-323 €
10+1 704 €+2 106 €-402 €
11+1 704 €+2 188 €-484 €
12+1 704 €+2 271 €-567 €
13+1 704 €+2 357 €-653 €
14+1 704 €+2 444 €-740 €
15+1 704 €+2 534 €-830 €
16+1 704 €+2 625 €-921 €
17+1 704 €+2 719 €-1 015 €
18+1 704 €+2 816 €-1 112 €
19+1 704 €+2 914 €-1 210 €
20+1 704 €+3 015 €-1 311 €
21+1 704 €+3 118 €-1 414 €
22+1 704 €+3 224 €-1 520 €
23+1 704 €+3 332 €-1 628 €
24+1 704 €+3 443 €-1 739 €
25+1 704 €+3 557 €-1 853 €
Total+42 600 €+56 649 €+-14 049 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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