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Appartement à vendre

VilleValenciennes (59)
Surface73m²
Coût Total139 380€
Loyer Annuel9 960€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 726,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, 2 chambres, calme, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Envie d?un lieu qui change de l?ordinaire ? Découvrez ce bien plein de charme, idéalement situé sur la Place du Neuf Bourg.

  • Au rez-de-chaussée, vous profitez d?une pièce de vie conviviale avec cuisine, ainsi qu?une chambre avec point d?eau.
  • En souplex, une seconde chambre et une salle de bain complètent l?ensemble, offrant un espace nuit au calme.

Le petit plus qui fait la différence : une petite cour privative, parfaite pour prendre le café.

Grâce à sa configuration et son emplacement, ce bien peut convenir aussi bien à un projet de résidence principale qu?à un investissement locatif en longue ou courte durée

Un bien atypique à découvrir sans tarder !

Classe Energie : D

Ville : Valenciennes
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59300
Coordonnées : 50.360612, 3.515318
Total : 139 380€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 3 300€
Valeur du bien : 129 300€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 11.37€/m²/mois
Fourchette : 8.93€ - 14.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 830€/mois
Loyer annuel estimé : 9960€/an
Fourchette totale : 652€ - 1056€/mois
Fourchette annuelle : 7825€ - 12676€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 923,08 €/m²
Basé sur :283 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 385 €
Prix d'achat :126 000 €
Décote à l'achat :-14 385€ (-10.2%)
Marge achat-revente :1 005€ (0.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :696,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :41,81€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 738,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 502,50€
Coût de l'assurance :12 544,20€
Taxe foncière : 995,96€/an
Soit par mois : 83,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 829,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 821,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie, joints à refaire si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 35 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 300 €(45 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture des murs: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:500€
    Peinture des murs: 10 m² × 50€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rafraîchissement léger:800€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 400€
    Peinture des murs et plafonds: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valenciennes. Les prix de peinture incluent la main d'œuvre. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires car le DPE est D. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 830 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 960 €/an
Calcul : 830 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 789 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 380 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 502 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 996 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 587 €
Revenus locatifs : +9 960 €
Charges déductibles : -9 587 €
Résultat foncier Année 1 : 372 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 287 €/an
Revenus locatifs : +9 960 €
Charges déductibles : -6 287 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 672 €/an
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 960 €9 592 €4 794 €368 €---
210 159 €6 166 €4 668 €3 993 €---
310 362 €6 035 €4 538 €4 327 €---
410 569 €5 900 €4 403 €4 669 €---
510 781 €5 761 €4 263 €5 020 €---
610 996 €5 616 €4 118 €5 380 €---
711 216 €5 466 €3 968 €5 750 €---
811 440 €5 311 €3 813 €6 129 €---
911 669 €5 150 €3 653 €6 519 €---
1011 903 €4 984 €3 486 €6 919 €---
1112 141 €4 812 €3 314 €7 329 €---
1212 383 €4 634 €3 136 €7 750 €---
1312 631 €4 449 €2 951 €8 182 €---
1412 884 €4 258 €2 760 €8 626 €---
1513 141 €4 060 €2 562 €9 081 €---
1613 404 €3 855 €2 358 €9 549 €---
1713 672 €3 643 €2 146 €10 029 €---
1813 946 €3 424 €1 926 €10 522 €---
1914 225 €3 196 €1 699 €11 028 €---
2014 509 €2 961 €1 463 €11 548 €---
2114 799 €2 717 €1 219 €12 082 €---
2215 095 €2 465 €967 €12 631 €---
2315 397 €2 204 €706 €13 194 €---
2415 705 €1 933 €435 €13 772 €---
2516 019 €1 653 €155 €14 366 €---
TOTAL319 009 €110 246 €69 502 €208 763 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 763 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 960 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 092 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 092 €+110 €+1 982 €
2+2 092 €+1 198 €+894 €
3+2 092 €+1 298 €+794 €
4+2 092 €+1 401 €+691 €
5+2 092 €+1 506 €+586 €
6+2 092 €+1 614 €+478 €
7+2 092 €+1 725 €+367 €
8+2 092 €+1 839 €+253 €
9+2 092 €+1 956 €+136 €
10+2 092 €+2 076 €+16 €
11+2 092 €+2 199 €-107 €
12+2 092 €+2 325 €-233 €
13+2 092 €+2 455 €-363 €
14+2 092 €+2 588 €-496 €
15+2 092 €+2 724 €-632 €
16+2 092 €+2 865 €-773 €
17+2 092 €+3 009 €-917 €
18+2 092 €+3 157 €-1 065 €
19+2 092 €+3 309 €-1 217 €
20+2 092 €+3 464 €-1 372 €
21+2 092 €+3 625 €-1 533 €
22+2 092 €+3 789 €-1 697 €
23+2 092 €+3 958 €-1 866 €
24+2 092 €+4 132 €-2 040 €
25+2 092 €+4 310 €-2 218 €
Total+52 300 €+62 629 €+-10 329 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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