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A SOYAUX - T3 LIMINEUX, PRATIQUE ET DEJA LOUE

VilleSoyaux (16)
Surface61.8m²
Coût Total112 544€
Loyer Annuel7 121€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-658€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 800 €
Surface : 61.8 m²
Prix au m² : 1 485,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Cave, Nombre de WC : 1

A découvrir à Soyaux, dans une copropriété à taille humaine ( faibles charges ) cet appartement de 65m2 situé en rez-de-chaussée ( seulement deux par palier ) offre un cadre de vie pratique et fonctionnel, à proximité immédiate des commerces, transports, espaces de jeux et écoles. Grâce à sa luminosité traversante, l'appartement bénéficie d'une belle clarté tout au long de la journée. Il se compose : d'une entrée, d'une cuisine, d'un séjour, de deux chambres, d'une salle d'eau, d'un WC, d'un cellier, d'une cave et d'une place de parking extérieur. Ce bien actuellement loué 595EUR par mois, offrant ainsi un investissement avec un locataire déjà en place et des revenus locatifs immédiats. Une opportunité à découvrir sans tarder !! Vous pouvez me joindre au 06 86 91 51 70 Jean-Luc DECOULGENT

  • https://next-home-immo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Soyaux
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16800
Coordonnées : 45.641299, 0.193151
Total : 112 544€
Prix d'acquisition : 91 800€
Travaux : 13 400€
Valeur du bien : 105 200€
Frais de notaire : 7 344€
Coût estimé : 7 344€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61.8m²
Loyer prédit : 9.60€/m²/mois
Fourchette : 7.62€ - 12.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 593€/mois
Loyer annuel estimé : 7121€/an
Fourchette totale : 471€ - 748€/mois
Fourchette annuelle : 5652€ - 8971€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 7.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 394,07 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 153 €
Prix d'achat :91 800 €
Décote à l'achat :+5 647€ (+6.6%)
Marge achat-revente :-26 391€ (-30.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 544€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :564,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :32,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 597,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 844,91€
Coût de l'assurance :9 847,60€
Taxe foncière : 712,10€/an
Soit par mois : 59,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 595,00€/mois
Soit par an : 7 140,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 593,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 251,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-658,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et éventuellement remplacement du revêtement de sol.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds pour maintenir l'état général du salon.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 400 €(217 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:3 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 350€/m² = 3500€ (incluant peinture et robinetterie, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant remplacement des éléments sanitaires, carrelage, plomberie/électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement 2 chambres: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (incluant peinture et revêtement de sol, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant peinture des murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soyaux. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 593 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 121 €/an
Calcul : 593 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 912 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 544 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 394 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 712 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 7 140 €/an
Calcul : 595 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 558 €
Revenus locatifs : +7 121 €
Charges déductibles : -25 558 €
Résultat foncier Année 1 : -18 437 €(Déficit de 18 437 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 737 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 158 €/an
Revenus locatifs : +7 121 €
Charges déductibles : -12 158 €
Résultat foncier Années 2+ : -5 037 €/an(Déficit de 5 037 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7737.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 670 €(65% de 91 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 170 €/an
Calcul : 59 670 € × 3,636% = 2 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 121 €25 562 €3 916 €-18 441 €10 700 €7 741 €7 741 €
27 263 €12 059 €3 813 €-4 796 €4 796 €-7 741 €
37 409 €11 953 €3 707 €-4 545 €4 545 €-7 741 €
47 557 €11 844 €3 598 €-4 287 €4 287 €-7 741 €
57 708 €11 730 €3 484 €-4 022 €4 022 €-7 741 €
67 862 €11 612 €3 366 €-3 750 €3 750 €-7 741 €
78 019 €11 490 €3 244 €-3 471 €3 471 €-7 741 €
88 180 €11 364 €3 118 €-3 184 €3 184 €-7 741 €
98 343 €11 233 €2 987 €-2 890 €2 890 €-7 741 €
108 510 €11 098 €2 852 €-2 587 €2 587 €-7 741 €
118 680 €10 957 €2 711 €-2 277 €2 277 €-7 741 €
128 854 €10 812 €2 566 €-1 958 €1 958 €--
139 031 €10 661 €2 415 €-1 630 €1 630 €--
149 212 €10 505 €2 259 €-1 293 €1 293 €--
159 396 €10 344 €2 098 €-948 €948 €--
169 584 €10 176 €1 930 €-592 €592 €--
179 776 €10 003 €1 757 €-227 €227 €--
189 971 €9 823 €1 577 €148 €---
1910 170 €9 637 €1 391 €533 €---
2010 374 €9 445 €1 199 €929 €---
2110 581 €9 245 €999 €1 336 €---
2210 793 €9 039 €793 €1 754 €---
2311 009 €8 825 €579 €2 184 €---
2411 229 €8 603 €357 €2 626 €---
2511 454 €8 373 €127 €3 080 €---
TOTAL228 087 €276 395 €56 845 €-48 308 €53 158 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 15 947 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -48 308 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 121 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 495 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 495 €-3 210 €+4 705 €
2+1 495 €-1 439 €+2 934 €
3+1 495 €-1 363 €+2 858 €
4+1 495 €-1 286 €+2 781 €
5+1 495 €-1 207 €+2 702 €
6+1 495 €-1 125 €+2 620 €
7+1 495 €-1 041 €+2 536 €
8+1 495 €-955 €+2 450 €
9+1 495 €-867 €+2 362 €
10+1 495 €-776 €+2 271 €
11+1 495 €-683 €+2 178 €
12+1 495 €-587 €+2 082 €
13+1 495 €-489 €+1 984 €
14+1 495 €-388 €+1 883 €
15+1 495 €-284 €+1 779 €
16+1 495 €-178 €+1 673 €
17+1 495 €-68 €+1 563 €
18+1 495 €+44 €+1 451 €
19+1 495 €+160 €+1 335 €
20+1 495 €+279 €+1 216 €
21+1 495 €+401 €+1 094 €
22+1 495 €+526 €+969 €
23+1 495 €+655 €+840 €
24+1 495 €+788 €+707 €
25+1 495 €+924 €+571 €
Total+37 375 €-12 170 €+49 545 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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