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Appartement/maison rénové avec terrasse - Etouvans

Bien expiré
VilleÉtouvans (25)
Surface98m²
Coût Total135 090€
Loyer Annuel9 968€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 897,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À vendre à Étouvans, à quelques minutes de Montbéliard, découvrez ce bien atypique entièrement rénové, à mi-chemin entre l'appartement et la maison. Ce spacieux T4 d'environ 98 m2 offre de beaux volumes et un cadre de vie agréable. Il se compose de deux chambres confortables, d'un salon lumineux de 23 m2, d'un espace cuisine fonctionnel et d'une salle d'eau et wc séparé. Le double vitrage assure calme et confort au quotidien. Le bien bénéficie également d'une grande terrasse bien exposée, idéale pour profiter des beaux jours, dans un environnement calme et entièrement clos, garantissant tranquillité et intimité. Ce bien est idéal pour un premier achat ou un investissement. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez l'agence ALLIANCE GROUPE IMMOBILIER MONTBELIARD.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.allianceimmobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=3

Ville : Étouvans
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25260
Coordonnées : 47.462480, 6.719421
Total : 135 090€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 40 050€
Valeur du bien : 128 050€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.73€ - 10.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 831€/mois
Loyer annuel estimé : 9968€/an
Fourchette totale : 660€ - 1046€/mois
Fourchette annuelle : 7917€ - 12552€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :667,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :39,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 707,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 198,86€
Coût de l'assurance :11 820,37€
Taxe foncière : 996,83€/an
Soit par mois : 83,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 830,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 790,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel si ancien.
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et potentiel de gain énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et des finitions de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager fonctionnel mais daté.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 050 €(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 800€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Revêtement sol (parquet flottant): 20 m² × 50€/m² = 1000€, Réfection électricité: 2 chambres × 800€ = 1600€, Main d'œuvre: 3200€ = 6000€
  • Salon - Rafraîchissement léger:2 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 831 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 968 €/an
Calcul : 831 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 508 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 090 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 997 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 027 €
Revenus locatifs : +9 968 €
Charges déductibles : -46 027 €
Résultat foncier Année 1 : -36 059 €(Déficit de 36 059 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 659 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 977 €/an
Revenus locatifs : +9 968 €
Charges déductibles : -5 977 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 991 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14659.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 968 €46 032 €4 512 €-36 063 €21 400 €14 663 €14 663 €
210 168 €5 862 €4 392 €4 306 €--10 357 €
310 371 €5 737 €4 268 €4 634 €--5 724 €
410 578 €5 609 €4 139 €4 970 €--754 €
510 790 €5 476 €4 006 €5 314 €---
611 006 €5 338 €3 869 €5 667 €---
711 226 €5 196 €3 727 €6 030 €---
811 450 €5 049 €3 580 €6 401 €---
911 679 €4 897 €3 427 €6 782 €---
1011 913 €4 740 €3 270 €7 173 €---
1112 151 €4 577 €3 107 €7 574 €---
1212 394 €4 409 €2 939 €7 986 €---
1312 642 €4 234 €2 765 €8 408 €---
1412 895 €4 054 €2 585 €8 841 €---
1513 153 €3 868 €2 398 €9 285 €---
1613 416 €3 675 €2 206 €9 741 €---
1713 684 €3 476 €2 006 €10 208 €---
1813 958 €3 270 €1 800 €10 688 €---
1914 237 €3 057 €1 587 €11 181 €---
2014 522 €2 836 €1 366 €11 686 €---
2114 812 €2 608 €1 138 €12 204 €---
2215 109 €2 372 €902 €12 737 €---
2315 411 €2 128 €658 €13 283 €---
2415 719 €1 876 €406 €13 844 €---
2516 033 €1 614 €145 €14 419 €---
TOTAL319 289 €141 990 €65 199 €177 299 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 299 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 968 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 093 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 093 €-6 420 €+8 513 €
2+2 093 €0 €+2 093 €
3+2 093 €0 €+2 093 €
4+2 093 €0 €+2 093 €
5+2 093 €+1 368 €+725 €
6+2 093 €+1 700 €+393 €
7+2 093 €+1 809 €+284 €
8+2 093 €+1 920 €+173 €
9+2 093 €+2 035 €+58 €
10+2 093 €+2 152 €-59 €
11+2 093 €+2 272 €-179 €
12+2 093 €+2 396 €-303 €
13+2 093 €+2 522 €-429 €
14+2 093 €+2 652 €-559 €
15+2 093 €+2 786 €-693 €
16+2 093 €+2 922 €-829 €
17+2 093 €+3 063 €-970 €
18+2 093 €+3 206 €-1 113 €
19+2 093 €+3 354 €-1 261 €
20+2 093 €+3 506 €-1 413 €
21+2 093 €+3 661 €-1 568 €
22+2 093 €+3 821 €-1 728 €
23+2 093 €+3 985 €-1 892 €
24+2 093 €+4 153 €-2 060 €
25+2 093 €+4 326 €-2 233 €
Total+52 325 €+53 190 €+-865 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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