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APPARTEMENT LAON

Bien expiré
VilleLaon (02)
Surface127m²
Coût Total174 220€
Loyer Annuel13 478€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois+112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 1 039,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4

Appartement à Laon, offrant une vue d'exception, composé, d'un vaste salon-séjour , une cuisine indépendante, 2 chambres, dont une grande chambre parentale, et une 3ème chambre possible, une salle d'eau et 2 wc. Terrasse. Garage (box). Grenier à aménager. Ref : 402.

  • https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/344343.pdf
Ville : Laon
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02000
Coordonnées : 49.595090, 3.610630
Total : 174 220€
Prix d'acquisition : 132 000€
Travaux : 31 660€
Valeur du bien : 163 660€
Frais de notaire : 10 560€
Coût estimé : 10 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.08€ - 11.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1123€/mois
Loyer annuel estimé : 13478€/an
Fourchette totale : 899€ - 1404€/mois
Fourchette annuelle : 10783€ - 16846€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 9.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :849,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :49,36€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 899,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 756,88€
Coût de l'assurance :14 808,70€
Taxe foncière : 1 347,79€/an
Soit par mois : 112,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 123,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 011,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :111,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par du parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: environ 30 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 660 €(249 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² de carrelage × 80€/m² = 320€, 1 douche: 1500€, 1 lavabo: 600€, 1 WC: 400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 42 m² × 60€/m² = 2520€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:1 260€
    Peinture murs et plafonds: 42 m² × 30€/m² = 1260€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 123 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 478 €/an
Calcul : 1 123 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 220 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 592 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 348 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 206 €
Revenus locatifs : +13 478 €
Charges déductibles : -39 206 €
Résultat foncier Année 1 : -25 728 €(Déficit de 25 728 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 328 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 546 €/an
Revenus locatifs : +13 478 €
Charges déductibles : -7 546 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 932 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4328.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 800 €(65% de 132 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 120 €/an
Calcul : 85 800 € × 3,636% = 3 120 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 478 €39 212 €5 611 €-25 734 €21 400 €4 334 €4 334 €
213 747 €7 400 €5 460 €6 348 €---
314 022 €7 243 €5 303 €6 779 €---
414 303 €7 081 €5 141 €7 222 €---
514 589 €6 914 €4 973 €7 675 €---
614 881 €6 741 €4 800 €8 140 €---
715 178 €6 562 €4 622 €8 616 €---
815 482 €6 377 €4 437 €9 105 €---
915 792 €6 187 €4 247 €9 605 €---
1016 107 €5 990 €4 050 €10 118 €---
1116 429 €5 786 €3 846 €10 643 €---
1216 758 €5 576 €3 636 €11 182 €---
1317 093 €5 359 €3 419 €11 734 €---
1417 435 €5 134 €3 194 €12 301 €---
1517 784 €4 903 €2 962 €12 881 €---
1618 139 €4 663 €2 723 €13 476 €---
1718 502 €4 416 €2 476 €14 086 €---
1818 872 €4 160 €2 220 €14 712 €---
1919 250 €3 896 €1 956 €15 354 €---
2019 635 €3 623 €1 683 €16 011 €---
2120 027 €3 342 €1 401 €16 686 €---
2220 428 €3 050 €1 110 €17 378 €---
2320 837 €2 750 €810 €18 087 €---
2421 253 €2 439 €499 €18 814 €---
2521 678 €2 118 €178 €19 560 €---
TOTAL431 701 €160 920 €80 757 €270 781 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 781 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 478 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 830 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 830 €-6 420 €+9 250 €
2+2 830 €+604 €+2 226 €
3+2 830 €+2 034 €+796 €
4+2 830 €+2 167 €+663 €
5+2 830 €+2 303 €+527 €
6+2 830 €+2 442 €+388 €
7+2 830 €+2 585 €+245 €
8+2 830 €+2 731 €+99 €
9+2 830 €+2 881 €-51 €
10+2 830 €+3 035 €-205 €
11+2 830 €+3 193 €-363 €
12+2 830 €+3 355 €-525 €
13+2 830 €+3 520 €-690 €
14+2 830 €+3 690 €-860 €
15+2 830 €+3 864 €-1 034 €
16+2 830 €+4 043 €-1 213 €
17+2 830 €+4 226 €-1 396 €
18+2 830 €+4 414 €-1 584 €
19+2 830 €+4 606 €-1 776 €
20+2 830 €+4 803 €-1 973 €
21+2 830 €+5 006 €-2 176 €
22+2 830 €+5 213 €-2 383 €
23+2 830 €+5 426 €-2 596 €
24+2 830 €+5 644 €-2 814 €
25+2 830 €+5 868 €-3 038 €
Total+70 750 €+81 234 €+-10 484 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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