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Détails du bien

VilleBurgaud (31)
Surface89m²
Coût Total118 093€
Loyer Annuel8 620€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 790 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 166,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

LE BURGAUD à 12 km de Grenade, à vendre dans le centre du village un appartement T3 de 89 m² au sol et de 68,15 m² en loi Carrez. Situé au 1er étage, comprenant l'entrée sur la cuisine/Séjour, WC séparé, une salle de bain. 2 Chambres à l'étage sous le toit. Une terrasse coté cuisine. Plafond en lambris bois et poutres. Un cellier au RDC. Chauffage électrique. Rénové en 2006. Appartement actuellement loué, loyer mensuel de 550 euros HC. Prix de vente : 103 790 euros.

Contacter Bernard LARRIBERE - Tél : agent commercial en immobilier (EI). Immatriculé au registre spécial des agents commerciaux. Ville du greffe : TOULOUSE. RSAC N° 345 038 905 - Réseau Casarèse. Mandat N° 5317. D'autres biens casarese com !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Honoraires : 7 % TTC inclus charge acquéreur (97 000 euros hors honoraires).

Ville : Burgaud
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31330
Total : 118 093€
Prix d'acquisition : 103 790€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 109 790€
Frais de notaire : 8 303€
Coût estimé : 8 303€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.68€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 718€/mois
Loyer annuel estimé : 8620€/an
Fourchette totale : 595€ - 867€/mois
Fourchette annuelle : 7140€ - 10408€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 790,82 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :159 383 €
Prix d'achat :103 790 €
Décote à l'achat :-55 593€ (-34.9%)
Marge achat-revente :41 290€ (25.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 093€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :591,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :34,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 625,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 267,42€
Coût de l'assurance :10 333,14€
Taxe foncière : 862,03€/an
Soit par mois : 71,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 718,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 697,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain d'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des rénovations.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(67 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 718 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 620 €/an
Calcul : 718 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 081 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 093 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 413 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 862 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 357 €
Revenus locatifs : +8 620 €
Charges déductibles : -11 357 €
Résultat foncier Année 1 : -2 737 €(Déficit de 2 737 €)
Imputable sur revenu global : 2 737 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 357 €/an
Revenus locatifs : +8 620 €
Charges déductibles : -5 357 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 263 €/an
Prix d'achat du bien : 103 790 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 464 €(65% de 103 790 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 453 €/an
Calcul : 67 464 € × 3,636% = 2 453 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 620 €11 361 €4 085 €-2 740 €2 740 €--
28 793 €5 254 €3 978 €3 539 €---
38 969 €5 143 €3 867 €3 826 €---
49 148 €5 028 €3 753 €4 120 €---
59 331 €4 909 €3 634 €4 422 €---
69 517 €4 786 €3 511 €4 731 €---
79 708 €4 659 €3 383 €5 049 €---
89 902 €4 527 €3 251 €5 375 €---
910 100 €4 390 €3 115 €5 710 €---
1010 302 €4 248 €2 973 €6 054 €---
1110 508 €4 102 €2 826 €6 406 €---
1210 718 €3 950 €2 675 €6 768 €---
1310 933 €3 793 €2 517 €7 140 €---
1411 151 €3 630 €2 355 €7 521 €---
1511 374 €3 461 €2 186 €7 913 €---
1611 602 €3 287 €2 011 €8 315 €---
1711 834 €3 106 €1 831 €8 728 €---
1812 070 €2 919 €1 643 €9 152 €---
1912 312 €2 725 €1 450 €9 587 €---
2012 558 €2 524 €1 249 €10 034 €---
2112 809 €2 316 €1 041 €10 493 €---
2213 065 €2 101 €826 €10 964 €---
2313 327 €1 878 €603 €11 449 €---
2413 593 €1 647 €372 €11 946 €---
2513 865 €1 408 €133 €12 457 €---
TOTAL276 110 €97 151 €59 267 €178 959 €2 740 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 822 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 959 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 620 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 810 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 810 €-822 €+2 632 €
2+1 810 €+1 062 €+748 €
3+1 810 €+1 148 €+662 €
4+1 810 €+1 236 €+574 €
5+1 810 €+1 327 €+483 €
6+1 810 €+1 419 €+391 €
7+1 810 €+1 515 €+295 €
8+1 810 €+1 613 €+197 €
9+1 810 €+1 713 €+97 €
10+1 810 €+1 816 €-6 €
11+1 810 €+1 922 €-112 €
12+1 810 €+2 030 €-220 €
13+1 810 €+2 142 €-332 €
14+1 810 €+2 256 €-446 €
15+1 810 €+2 374 €-564 €
16+1 810 €+2 494 €-684 €
17+1 810 €+2 618 €-808 €
18+1 810 €+2 745 €-935 €
19+1 810 €+2 876 €-1 066 €
20+1 810 €+3 010 €-1 200 €
21+1 810 €+3 148 €-1 338 €
22+1 810 €+3 289 €-1 479 €
23+1 810 €+3 435 €-1 625 €
24+1 810 €+3 584 €-1 774 €
25+1 810 €+3 737 €-1 927 €
Total+45 250 €+53 688 €+-8 438 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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