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Appartement à vendre

VilleBagnols-sur-Cèze (30)
Surface360m²
Coût Total470 560€
Loyer Annuel38 748€
Rentabilité8.23%
Cashflow/mois+375€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 322 000 €
Surface : 360 m²
Prix au m² : 894,44 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 salles de bain, Cave, 6 chambres, Balcon, Terrasse, Non meublé

A saisir ! Immeuble de rapport sur Bagnols Sur Cèze, proche de toutes les commodités, en centre ville. Il est composé de 5 appartements, 2 caves, 1 local commercial. D'une surface totale de 360 m2 il propose :

  • Un appartement de 68 m2
  • Un appartement 67 m2 avec terrasse
  • Un studios de 44 m2
  • Un appartement de 70 m2 avec balcon
  • Un appartement à réhabiliter. Surface carrez : 251,75m2. Au troisième niveau, un appartement offre une terrasse tropézienne, un studio offre une terrasse/balcon. Egalement, un appartement au second propose un balcon. Un espace d'environ 60 m2 permet de créer un nouveau logement. Il n'y a pas de frais de copropriété dans l'immeuble. Le rendement locatif permet un revenu d'environ 2060.00 euros voire plus. Les logements méritent un bon rafraichissement hormis un T3 qui a été rénové récemment. L'autre T3 est en cours de rénovation. La toiture vient d'être révisée. Venez découvrir le charme de l'ancien dans cet immeuble atypique et historique tel que le propose le centre ville de Bagnols ! A visiter très vite pour se rendre compte du potentiel ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence agence : 4703
Ville : Bagnols-sur-Cèze
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30200
Coordonnées : 44.161857, 4.621202
Total : 470 560€
Prix d'acquisition : 322 000€
Travaux : 122 800€
Valeur du bien : 444 800€
Frais de notaire : 25 760€
Coût estimé : 25 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 360m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 7.32€ - 10.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 3229€/mois
Loyer annuel estimé : 38748€/an
Fourchette totale : 2637€ - 3954€/mois
Fourchette annuelle : 31642€ - 47449€/an
Rentabilité brute :8.23%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 513,16 €/m²
Basé sur :131 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :544 738 €
Prix d'achat :322 000 €
Décote à l'achat :-222 738€ (-40.9%)
Marge achat-revente :74 178€ (13.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :470 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 343,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :188,22€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 2 531,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :232 380,42€
Coût de l'assurance :56 467,20€
Taxe foncière : 3 874,76€/an
Soit par mois : 322,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 228,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 854,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :374,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 350 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 360 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 36 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'appartement
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite rénovation complète
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des escaliers et couloirs avec peinture et réparation des marches
Quantité: escalier et couloir
Raison: État 2/5 visible - escaliers et couloirs nécessitent rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :122 800 €(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:30 800€
    Fenêtres double vitrage: 36 fenêtres × 800€ = 28800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:23 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:24 000€
    Rénovation lourde chambres: 120 m² × 100€/m² = 12000€, Électricité: 6000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Salon:12 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon complet = 8000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Autres pièces:3 000€
    Rafraîchissement escaliers et couloirs: 1 escalier et couloir = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bagnols-sur-Cèze (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 229 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 748 €/an
Calcul : 3 229 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 029 €/an
Base de calcul : Emprunt de 470 560 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 259 €/an
Calcul : 188 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 875 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 122 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 144 963 €
Revenus locatifs : +38 748 €
Charges déductibles : -144 963 €
Résultat foncier Année 1 : -106 215 €(Déficit de 106 215 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 84 815 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 163 €/an
Revenus locatifs : +38 748 €
Charges déductibles : -22 163 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 585 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 84815.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 322 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 209 300 €(65% de 322 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 611 €/an
Calcul : 209 300 € × 3,636% = 7 611 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 748 €144 978 €16 045 €-106 230 €21 400 €84 830 €84 830 €
239 523 €21 755 €15 621 €17 768 €--67 063 €
340 313 €21 317 €15 183 €18 996 €--48 067 €
441 119 €20 864 €14 730 €20 256 €--27 811 €
541 942 €20 394 €14 261 €21 547 €--6 264 €
642 780 €19 909 €13 775 €22 872 €---
743 636 €19 406 €13 272 €24 230 €---
844 509 €18 886 €12 752 €25 623 €---
945 399 €18 347 €12 214 €27 052 €---
1046 307 €17 790 €11 656 €28 517 €---
1147 233 €17 213 €11 079 €30 021 €---
1248 178 €16 615 €10 482 €31 562 €---
1349 141 €15 997 €9 864 €33 144 €---
1450 124 €15 357 €9 224 €34 767 €---
1551 127 €14 695 €8 562 €36 431 €---
1652 149 €14 010 €7 876 €38 139 €---
1753 192 €13 300 €7 167 €39 892 €---
1854 256 €12 566 €6 432 €41 690 €---
1955 341 €11 806 €5 672 €43 535 €---
2056 448 €11 019 €4 886 €45 429 €---
2157 577 €10 205 €4 071 €47 372 €---
2258 728 €9 362 €3 228 €49 367 €---
2359 903 €8 489 €2 356 €51 413 €---
2461 101 €7 587 €1 453 €53 514 €---
2562 323 €6 652 €518 €55 671 €---
TOTAL1 241 096 €508 517 €232 380 €732 580 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 732 580 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 748 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 137 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 137 €-6 420 €+14 557 €
2+8 137 €0 €+8 137 €
3+8 137 €0 €+8 137 €
4+8 137 €0 €+8 137 €
5+8 137 €0 €+8 137 €
6+8 137 €+4 982 €+3 155 €
7+8 137 €+7 269 €+868 €
8+8 137 €+7 687 €+450 €
9+8 137 €+8 116 €+21 €
10+8 137 €+8 555 €-418 €
11+8 137 €+9 006 €-869 €
12+8 137 €+9 469 €-1 332 €
13+8 137 €+9 943 €-1 806 €
14+8 137 €+10 430 €-2 293 €
15+8 137 €+10 929 €-2 792 €
16+8 137 €+11 442 €-3 305 €
17+8 137 €+11 968 €-3 831 €
18+8 137 €+12 507 €-4 370 €
19+8 137 €+13 061 €-4 924 €
20+8 137 €+13 629 €-5 492 €
21+8 137 €+14 212 €-6 075 €
22+8 137 €+14 810 €-6 673 €
23+8 137 €+15 424 €-7 287 €
24+8 137 €+16 054 €-7 917 €
25+8 137 €+16 701 €-8 564 €
Total+203 425 €+219 774 €+-16 349 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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