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Appartement à vendre

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface118m²
Coût Total158 926€
Loyer Annuel13 874€
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+197€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 127 200 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 077,97 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking

Boulogne appartement à vendre

Découvrez cet agréable appartement de type T4 d'une surface habitable d'environ 118 m², offrant une distribution fonctionnelle et de beaux volumes.

Il se compose d'une entrée, d'un séjour/salon, d'une cuisine, d'un cellier, de trois chambres, d'une salle de bains, d'un WC et d'un dressing.

Le bien bénéficie également d'une cave et d'une place de parking privative, offrant un confort supplémentaire au quotidien. (travaux à prévoir)

127 200 euros. 120 000 euros + Honoraires de négo. : 7 200 euros (soit 6% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.726920, 1.607094
Total : 158 926€
Prix d'acquisition : 127 200€
Travaux : 21 550€
Valeur du bien : 148 750€
Frais de notaire : 10 176€
Coût estimé : 10 176€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1156€/mois
Loyer annuel estimé : 13874€/an
Fourchette totale : 928€ - 1440€/mois
Fourchette annuelle : 11140€ - 17279€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 642,86 €/m²
Basé sur :341 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :193 857 €
Prix d'achat :127 200 €
Décote à l'achat :-66 657€ (-34.4%)
Marge achat-revente :34 931€ (18.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 926€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :797,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :46,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 843,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 272,02€
Coût de l'assurance :13 906,03€
Taxe foncière : 1 387,38€/an
Soit par mois : 115,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 156,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 959,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :196,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 167 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager obsolète et du plan de travail usé.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 550 €(183 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Menuiseries:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Eau chaude:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 3 m² × 2000€/m² = 6000€ (incluant éléments sanitaires, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 120€/m² = 3600€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (90 m²) × 30€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: salon (25 m²) × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 156 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 874 €/an
Calcul : 1 156 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 524 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 926 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 556 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 387 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 018 €
Revenus locatifs : +13 874 €
Charges déductibles : -29 018 €
Résultat foncier Année 1 : -15 144 €(Déficit de 15 144 €)
Imputable sur revenu global : 15 144 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 468 €/an
Revenus locatifs : +13 874 €
Charges déductibles : -7 468 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 406 €/an
Prix d'achat du bien : 127 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 680 €(65% de 127 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 007 €/an
Calcul : 82 680 € × 3,636% = 3 007 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 874 €29 023 €5 529 €-15 149 €15 149 €--
214 151 €7 329 €5 385 €6 823 €---
314 434 €7 179 €5 235 €7 255 €---
414 723 €7 024 €5 080 €7 699 €---
515 017 €6 863 €4 920 €8 154 €---
615 318 €6 697 €4 754 €8 621 €---
715 624 €6 525 €4 581 €9 099 €---
815 937 €6 347 €4 403 €9 590 €---
916 255 €6 162 €4 218 €10 094 €---
1016 580 €5 970 €4 027 €10 610 €---
1116 912 €5 772 €3 829 €11 140 €---
1217 250 €5 567 €3 623 €11 683 €---
1317 595 €5 354 €3 411 €12 241 €---
1417 947 €5 134 €3 190 €12 813 €---
1518 306 €4 906 €2 962 €13 400 €---
1618 672 €4 669 €2 726 €14 003 €---
1719 046 €4 425 €2 481 €14 621 €---
1819 427 €4 171 €2 228 €15 255 €---
1919 815 €3 909 €1 965 €15 907 €---
2020 211 €3 637 €1 693 €16 575 €---
2120 616 €3 355 €1 411 €17 261 €---
2221 028 €3 063 €1 119 €17 965 €---
2321 449 €2 761 €817 €18 688 €---
2421 878 €2 448 €504 €19 430 €---
2522 315 €2 124 €180 €20 192 €---
TOTAL444 381 €150 412 €80 272 €293 969 €15 149 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 545 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 969 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 874 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 913 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 913 €-4 545 €+7 458 €
2+2 913 €+2 047 €+866 €
3+2 913 €+2 177 €+736 €
4+2 913 €+2 310 €+603 €
5+2 913 €+2 446 €+467 €
6+2 913 €+2 586 €+327 €
7+2 913 €+2 730 €+183 €
8+2 913 €+2 877 €+36 €
9+2 913 €+3 028 €-115 €
10+2 913 €+3 183 €-270 €
11+2 913 €+3 342 €-429 €
12+2 913 €+3 505 €-592 €
13+2 913 €+3 672 €-759 €
14+2 913 €+3 844 €-931 €
15+2 913 €+4 020 €-1 107 €
16+2 913 €+4 201 €-1 288 €
17+2 913 €+4 386 €-1 473 €
18+2 913 €+4 577 €-1 664 €
19+2 913 €+4 772 €-1 859 €
20+2 913 €+4 972 €-2 059 €
21+2 913 €+5 178 €-2 265 €
22+2 913 €+5 389 €-2 476 €
23+2 913 €+5 606 €-2 693 €
24+2 913 €+5 829 €-2 916 €
25+2 913 €+6 057 €-3 144 €
Total+72 825 €+88 191 €+-15 366 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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