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Appartement - 3 pièce(s) - 75 m²

VilleBelfort (90)
Surface75.72
Coût Total139 120
Loyer Annuel8 315
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-157
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 75.72 m²
Prix au m² : 911,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Century 21 agence du théâtre, vous propose à la vente, à BELFORT, dans une copropriété entretenue avec terrain privatif, Un appartement de type T3, avec un très beau potentiel de rénovation, celui ci est composé d'une entrée desservant une belle et lumineuse pièce de vie, une cuisine donnant vue sur le terrain, deux chambres, ainsi qu'un WC et sa salle d'eau. Une cave et un terrain à jouissance privative complètent ce bien. A visiter absolument ! Bien proposé par Olivier JOLY EI, agent commercial (RSAC 986532147) - https://www.century21agencedutheatre.com/mentions_legales/

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.653349, 6.844952
Total : 139 120
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 64 600
Valeur du bien : 133 600
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.72
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 693€/mois
Loyer annuel estimé : 8315€/an
Fourchette totale : 540€ - 890€/mois
Fourchette annuelle : 6476€ - 10675€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 146,64 €/m²
Basé sur :226 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 823
Prix d'achat :69 000
Décote à l'achat :-17 823 (-20.5%)
Marge achat-revente :-52 297€ (-60.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :698,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :40,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 739,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 492,36
Coût de l'assurance :12 173,00
Taxe foncière : 831,46€/an
Soit par mois : 69,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 41,00€/mois
Soit par an : 492,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 692,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 849,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-156,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol durable dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 28 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 600(853 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:22 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ × 0.67 (coefficient régional) = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 800
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 900€/fenêtre = 6300€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:6 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ × 1.1 (coefficient régional) = 3300€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:11 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 700
    Revêtement de sol: 32 m² × 100€/m² = 3200€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 900
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 50€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 700
    Peinture murs et plafonds: 28 m² × 50€/m² = 1400€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 693 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 315 €/an
Calcul : 693 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 850 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 120 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 831 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 492 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 260
Revenus locatifs : +8 315
Charges déductibles : -71 260
Résultat foncier Année 1 : -62 945(Déficit de 62 945 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 545
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 660 €/an
Revenus locatifs : +8 315
Charges déductibles : -6 660
Résultat foncier Années 2+ : 1 655 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41545.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 31571 2654 854-62 95021 400 €41 550 €41 550 €
28 4816 5384 7281 943--39 607 €
38 6506 4074 5962 244--37 363 €
48 8236 2714 4602 553--34 811 €
59 0006 1304 3202 870--31 941 €
69 1805 9844 1743 196--28 745 €
79 3645 8334 0233 530--25 215 €
89 5515 6773 8663 874--21 340 €
99 7425 5153 7044 227--17 113 €
109 9375 3473 5364 590--12 523 €
1110 1355 1733 3624 963--7 560 €
1210 3384 9923 1825 346---
1310 5454 8062 9955 739---
1410 7564 6132 8026 143---
1510 9714 4122 6026 559---
1611 1904 2052 3946 986---
1711 4143 9902 1797 424---
1811 6423 7671 9577 875---
1911 8753 5371 7268 339---
2012 1133 2981 4878 815---
2112 3553 0501 2409 305---
2212 6022 7949849 808---
2312 8542 52871810 326---
2413 1112 25344310 858---
2513 3731 96915811 405---
TOTAL266 318180 35270 49285 96621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 966
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 315 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 746 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 746-6 420+8 166
2+1 7460+1 746
3+1 7460+1 746
4+1 7460+1 746
5+1 7460+1 746
6+1 7460+1 746
7+1 7460+1 746
8+1 7460+1 746
9+1 7460+1 746
10+1 7460+1 746
11+1 7460+1 746
12+1 746+1 604+142
13+1 746+1 722+24
14+1 746+1 843-97
15+1 746+1 968-222
16+1 746+2 096-350
17+1 746+2 227-481
18+1 746+2 363-617
19+1 746+2 502-756
20+1 746+2 644-898
21+1 746+2 791-1 045
22+1 746+2 942-1 196
23+1 746+3 098-1 352
24+1 746+3 257-1 511
25+1 746+3 421-1 675
Total+43 650+28 058+15 592
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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