Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface99m²
Coût Total207 320€
Loyer Annuel11 107€
Rentabilité5.36%
Cashflow/mois-393€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 434,34 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/5 étage, Ascenseur, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Belle vue, Non meublé

Au 4ième étage, avec ascenseur et loggia, jolie vue pour cet appartement à rénover au cœur de ville. Monoprix est en face ainsi que tous les commerces de Périgueux. Très belle superficie habitable, 99 m², une entrée avec un WC, cuisine séparée, séjour traversant, trois grandes chambres, des rangements et une salle d'eau. Des travaux sont à prévoir, mais quel potentiel !! Nous pourrons vous montrer des photos d'appartements rénovés dans cette même résidence, vous verrez à quel points ils deviennent agréables pour qui veut vivre en ville ! Ce logement dispose d'une cave et du Parking de Théâtre à 50 mètres. Dans les charges, le chauffage est inclus. Référence agence : 10209

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.182766, 0.716009
Total : 207 320€
Prix d'acquisition : 142 000€
Travaux : 53 960€
Valeur du bien : 195 960€
Frais de notaire : 11 360€
Coût estimé : 11 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 926€/mois
Loyer annuel estimé : 11107€/an
Fourchette totale : 733€ - 1169€/mois
Fourchette annuelle : 8791€ - 14033€/an
Rentabilité brute :5.36%
Fourchette de rentabilité :4.24% - 6.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 803,28 €/m²
Basé sur :385 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 525 €
Prix d'achat :142 000 €
Décote à l'achat :-36 525€ (-20.5%)
Marge achat-revente :-28 795€ (-16.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 015,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :60,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 076,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 416,50€
Coût de l'assurance :18 140,50€
Taxe foncière : 1 110,70€/an
Soit par mois : 92,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 925,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 318,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-393,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'état actuel) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé.
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée.
Quantité: hall d'entrée (4 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 960 €(545 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 4000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 15000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 8000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Hall d'entrée - Peinture:160€
    Peinture murs et plafonds hall d'entrée: 4 m² × 40€/m² = 160€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 926 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 107 €/an
Calcul : 926 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 753 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 320 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 726 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 111 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 350 €
Revenus locatifs : +11 107 €
Charges déductibles : -64 350 €
Résultat foncier Année 1 : -53 243 €(Déficit de 53 243 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 843 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 390 €/an
Revenus locatifs : +11 107 €
Charges déductibles : -10 390 €
Résultat foncier Années 2+ : 717 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31842.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 300 €(65% de 142 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 356 €/an
Calcul : 92 300 € × 3,636% = 3 356 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 107 €64 356 €6 760 €-53 249 €21 400 €31 849 €31 849 €
211 329 €10 214 €6 578 €1 115 €--30 734 €
311 556 €10 026 €6 390 €1 529 €--29 205 €
411 787 €9 832 €6 196 €1 955 €--27 250 €
512 023 €9 631 €5 995 €2 391 €--24 859 €
612 263 €9 424 €5 787 €2 839 €--22 020 €
712 508 €9 209 €5 573 €3 299 €--18 720 €
812 758 €8 988 €5 351 €3 771 €--14 949 €
913 014 €8 758 €5 122 €4 255 €--10 694 €
1013 274 €8 522 €4 885 €4 752 €--5 942 €
1113 539 €8 277 €4 641 €5 262 €--680 €
1213 810 €8 024 €4 388 €5 786 €---
1314 086 €7 763 €4 126 €6 324 €---
1414 368 €7 492 €3 856 €6 876 €---
1514 655 €7 213 €3 577 €7 442 €---
1614 949 €6 925 €3 288 €8 024 €---
1715 248 €6 626 €2 990 €8 621 €---
1815 552 €6 318 €2 682 €9 234 €---
1915 864 €6 000 €2 363 €9 864 €---
2016 181 €5 671 €2 034 €10 510 €---
2116 504 €5 330 €1 694 €11 174 €---
2216 835 €4 979 €1 342 €11 856 €---
2317 171 €4 615 €979 €12 556 €---
2417 515 €4 240 €603 €13 275 €---
2517 865 €3 851 €215 €14 013 €---
TOTAL355 760 €242 284 €97 416 €113 476 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 476 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 107 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 332 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 332 €-6 420 €+8 752 €
2+2 332 €0 €+2 332 €
3+2 332 €0 €+2 332 €
4+2 332 €0 €+2 332 €
5+2 332 €0 €+2 332 €
6+2 332 €0 €+2 332 €
7+2 332 €0 €+2 332 €
8+2 332 €0 €+2 332 €
9+2 332 €0 €+2 332 €
10+2 332 €0 €+2 332 €
11+2 332 €0 €+2 332 €
12+2 332 €+1 736 €+596 €
13+2 332 €+1 897 €+435 €
14+2 332 €+2 063 €+269 €
15+2 332 €+2 233 €+99 €
16+2 332 €+2 407 €-75 €
17+2 332 €+2 586 €-254 €
18+2 332 €+2 770 €-438 €
19+2 332 €+2 959 €-627 €
20+2 332 €+3 153 €-821 €
21+2 332 €+3 352 €-1 020 €
22+2 332 €+3 557 €-1 225 €
23+2 332 €+3 767 €-1 435 €
24+2 332 €+3 982 €-1 650 €
25+2 332 €+4 204 €-1 872 €
Total+58 300 €+34 247 €+24 053 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →