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Appartement Pontoise 4 pièce(s) 88 m2

Bien expiré
VillePontoise (95)
Surface88m²
Coût Total186 600€
Loyer Annuel16 733€
Rentabilité8.97%
Cashflow/mois+278€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 761,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur, Nombre d'égages : 6, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

LAFORET Saint-Ouen-L'Aumône vous propose en exclusivité cet appartement T4, spacieux et lumineux, vous propose un cadre de vie fonctionnel. Il se compose d'une entrée accueillante, d'un séjour de plus de 20 m², idéal pour vos moments de détente, et d'une cuisine indépendante parfaitement agencée. L'espace nuit comprend trois chambres confortables, une salle d'eau moderne et un WC individuel pour plus de praticité. Vous bénéficierez également de nombreux rangements pour optimiser l'organisation de votre intérieur. En outre, l'appartement dispose d'une cave pour un stockage supplémentaire. Cet appartement, alliant confort et commodités, saura parfaitement répondre à vos attentes. Copropriété de 259 lots (Pas de procédure en cours). - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/355923.pdf

Ville : Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95300
Coordonnées : 49.051201, 2.077812
Total : 186 600€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 19 200€
Valeur du bien : 174 200€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 15.85€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1394€/mois
Loyer annuel estimé : 16733€/an
Fourchette totale : 1173€ - 1657€/mois
Fourchette annuelle : 14079€ - 19887€/an
Rentabilité brute :8.97%
Fourchette de rentabilité :7.54% - 10.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :922,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :54,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 976,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 059,27€
Coût de l'assurance :16 327,50€
Taxe foncière : 1 673,28€/an
Soit par mois : 139,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 394,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 116,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :278,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage murs et sol complet. Réfection plomberie et électricité (prises, éclairage, VMC).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 200 €(218 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:5 400€
    Mise aux normes électricité 3 chambres: 90€/m² × 60 = 5400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontoise (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 394 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 733 €/an
Calcul : 1 394 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 227 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 600 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 653 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 673 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 753 €
Revenus locatifs : +16 733 €
Charges déductibles : -27 753 €
Résultat foncier Année 1 : -11 020 €(Déficit de 11 020 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 320 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 553 €/an
Revenus locatifs : +16 733 €
Charges déductibles : -8 553 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 180 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 320.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 733 €27 759 €6 233 €-11 026 €10 700 €326 €326 €
217 067 €8 393 €6 067 €8 674 €---
317 409 €8 221 €5 895 €9 187 €---
417 757 €8 044 €5 718 €9 713 €---
518 112 €7 860 €5 534 €10 252 €---
618 474 €7 670 €5 344 €10 804 €---
718 844 €7 474 €5 148 €11 370 €---
819 221 €7 271 €4 944 €11 950 €---
919 605 €7 061 €4 734 €12 544 €---
1019 997 €6 843 €4 517 €13 154 €---
1120 397 €6 618 €4 292 €13 779 €---
1220 805 €6 386 €4 059 €14 419 €---
1321 221 €6 145 €3 819 €15 076 €---
1421 646 €5 897 €3 570 €15 749 €---
1522 079 €5 639 €3 313 €16 439 €---
1622 520 €5 373 €3 047 €17 147 €---
1722 971 €5 098 €2 771 €17 873 €---
1823 430 €4 813 €2 487 €18 617 €---
1923 899 €4 518 €2 192 €19 380 €---
2024 377 €4 214 €1 887 €20 163 €---
2124 864 €3 899 €1 572 €20 965 €---
2225 361 €3 573 €1 246 €21 789 €---
2325 869 €3 236 €909 €22 633 €---
2426 386 €2 887 €561 €23 499 €---
2526 914 €2 526 €200 €24 387 €---
TOTAL535 956 €167 419 €90 059 €368 537 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 368 537 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 733 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 514 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 514 €-3 210 €+6 724 €
2+3 514 €+2 504 €+1 010 €
3+3 514 €+2 756 €+758 €
4+3 514 €+2 914 €+600 €
5+3 514 €+3 076 €+438 €
6+3 514 €+3 241 €+273 €
7+3 514 €+3 411 €+103 €
8+3 514 €+3 585 €-71 €
9+3 514 €+3 763 €-249 €
10+3 514 €+3 946 €-432 €
11+3 514 €+4 134 €-620 €
12+3 514 €+4 326 €-812 €
13+3 514 €+4 523 €-1 009 €
14+3 514 €+4 725 €-1 211 €
15+3 514 €+4 932 €-1 418 €
16+3 514 €+5 144 €-1 630 €
17+3 514 €+5 362 €-1 848 €
18+3 514 €+5 585 €-2 071 €
19+3 514 €+5 814 €-2 300 €
20+3 514 €+6 049 €-2 535 €
21+3 514 €+6 290 €-2 776 €
22+3 514 €+6 537 €-3 023 €
23+3 514 €+6 790 €-3 276 €
24+3 514 €+7 050 €-3 536 €
25+3 514 €+7 316 €-3 802 €
Total+87 850 €+110 561 €+-22 711 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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