Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBrest (29)
Surface72m²
Coût Total191 576€
Loyer Annuel9 160€
Rentabilité4.78%
Cashflow/mois-402€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 200 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 350 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Jardin, calme, Belle vue, Exposition est

Brest Rive-Droite - Secteur Corniche 2 CHAMBRES - VUE MER - BALCON

Situé au sein d'une petite copropriété Retrouvez cet appartement de 72 m², spacieux et lumineux, avec vue mer. Il se compose d'un hall d'entrée, d'une grande pièce de vie lumineuse avec accès sur un balcon, une cuisine et deux chambres.

Les atouts :

  • La vue mer
  • Le balcon
  • Le potentiel énorme de cet appartement

À proximité des transports, écoles et commerces.

Référence: 5150LT Un projet d'achat ? nous sommes à votre écoute. Copropriété de 4 lots (Procédure en cours).

Charges annuelles : 1000.00 euros.

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.382110, -4.503190
Total : 191 576€
Prix d'acquisition : 97 200€
Travaux : 86 600€
Valeur du bien : 183 800€
Frais de notaire : 7 776€
Coût estimé : 7 776€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 763€/mois
Loyer annuel estimé : 9160€/an
Fourchette totale : 604€ - 964€/mois
Fourchette annuelle : 7251€ - 11572€/an
Rentabilité brute :4.78%
Fourchette de rentabilité :3.78% - 6.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 096,39 €/m²
Basé sur :545 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 940 €
Prix d'achat :97 200 €
Décote à l'achat :-53 740€ (-35.6%)
Marge achat-revente :-40 636€ (-26.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 576€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :949,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :55,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 005,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 379,74€
Coût de l'assurance :16 762,90€
Taxe foncière : 916,02€/an
Soit par mois : 76,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 1 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 763,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 165,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-402,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un nouveau revêtement de sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 600 €(1 203 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 800€/fenêtre = 5600€ (pose comprise)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:33 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Électroménager: 3000€ = 18000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + Carrelage: 2000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Salon - Revêtement sol:900€
    Remplacement moquette: 15 m² × 60€/m² = 900€ (pose comprise)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Brest). Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés pour la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 763 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 160 €/an
Calcul : 763 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 450 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 576 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 671 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 916 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 636 €
Revenus locatifs : +9 160 €
Charges déductibles : -95 636 €
Résultat foncier Année 1 : -86 476 €(Déficit de 86 476 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 65 076 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 036 €/an
Revenus locatifs : +9 160 €
Charges déductibles : -9 036 €
Résultat foncier Années 2+ : 124 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 65076.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 180 €(65% de 97 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 297 €/an
Calcul : 63 180 € × 3,636% = 2 297 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 160 €95 643 €6 456 €-86 482 €21 400 €65 082 €65 082 €
29 343 €8 871 €6 285 €472 €--64 610 €
39 530 €8 694 €6 108 €836 €--63 774 €
49 721 €8 511 €5 924 €1 210 €--62 564 €
59 915 €8 321 €5 735 €1 594 €--60 970 €
610 114 €8 125 €5 539 €1 988 €--58 982 €
710 316 €7 922 €5 336 €2 394 €--56 588 €
810 522 €7 712 €5 126 €2 810 €--53 778 €
910 733 €7 495 €4 908 €3 238 €--50 541 €
1010 947 €7 270 €4 684 €3 677 €--46 864 €
1111 166 €7 038 €4 451 €4 129 €--42 735 €
1211 390 €6 797 €4 210 €4 593 €---
1311 617 €6 548 €3 961 €5 069 €---
1411 850 €6 290 €3 704 €5 559 €---
1512 087 €6 024 €3 437 €6 063 €---
1612 328 €5 748 €3 162 €6 580 €---
1712 575 €5 463 €2 876 €7 112 €---
1812 826 €5 168 €2 581 €7 659 €---
1913 083 €4 862 €2 276 €8 221 €---
2013 345 €4 546 €1 960 €8 798 €---
2113 612 €4 219 €1 633 €9 392 €---
2213 884 €3 881 €1 294 €10 003 €---
2314 161 €3 531 €945 €10 630 €---
2414 445 €3 169 €582 €11 276 €---
2514 734 €2 794 €208 €11 939 €---
TOTAL293 403 €244 643 €93 380 €48 760 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 760 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 160 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 924 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 924 €-6 420 €+8 344 €
2+1 924 €0 €+1 924 €
3+1 924 €0 €+1 924 €
4+1 924 €0 €+1 924 €
5+1 924 €0 €+1 924 €
6+1 924 €0 €+1 924 €
7+1 924 €0 €+1 924 €
8+1 924 €0 €+1 924 €
9+1 924 €0 €+1 924 €
10+1 924 €0 €+1 924 €
11+1 924 €0 €+1 924 €
12+1 924 €+1 378 €+546 €
13+1 924 €+1 521 €+403 €
14+1 924 €+1 668 €+256 €
15+1 924 €+1 819 €+105 €
16+1 924 €+1 974 €-50 €
17+1 924 €+2 134 €-210 €
18+1 924 €+2 298 €-374 €
19+1 924 €+2 466 €-542 €
20+1 924 €+2 640 €-716 €
21+1 924 €+2 818 €-894 €
22+1 924 €+3 001 €-1 077 €
23+1 924 €+3 189 €-1 265 €
24+1 924 €+3 383 €-1 459 €
25+1 924 €+3 582 €-1 658 €
Total+48 100 €+27 448 €+20 652 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →