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Appartement 2 pièces 46 m²

VilleSaint-Dizier (52)
Surface46m²
Coût Total82 280€
Loyer Annuel6 552€
Rentabilité7.96%
Cashflow/mois-14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 195,65 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

Situé en cœur de ville, au sein d'une résidence classée Monument Historique, appartement au caractère atypique. Le bien est loué sans interruption au même locataire depuis 2011, offrant une stabilité locative appréciable.

L'appartement se trouve dans un immeuble de charme, bénéficiant d'un emplacement central, à proximité immédiate des commerces et services.

Idéal pour un investissement patrimonial dans un bien rare, au sein d'un cadre architectural remarquable.

Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris) Référence agence : 737 Référence annonce : M6JH-BIA-EEB Date de réalisation du diagnostic : 16/11/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 27 Charges prévisionnelles annuelles : 956.25 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 170 € et 1 620 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.632750, 4.943100
Total : 82 280€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 22 880€
Valeur du bien : 77 880€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 11.87€/m²/mois
Fourchette : 9.35€ - 15.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 546€/mois
Loyer annuel estimé : 6552€/an
Fourchette totale : 430€ - 693€/mois
Fourchette annuelle : 5158€ - 8322€/an
Rentabilité brute :7.96%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 102,78 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :50 728 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :+4 272€ (+8.4%)
Marge achat-revente :-31 552€ (-62.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :401,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 425,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 270,09€
Coût de l'assurance :7 199,50€
Taxe foncière : 655,18€/an
Soit par mois : 54,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 79,69€/mois
Soit par an : 956,25€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 545,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 560,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 880 €(497 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10400€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:800€
    Carrelage: 5 m² × 80€/m² = 400€, Plomberie et électricité: 400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 546 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 552 €/an
Calcul : 546 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 656 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 280 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 288 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 655 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 956 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 435 €
Revenus locatifs : +6 552 €
Charges déductibles : -27 435 €
Résultat foncier Année 1 : -20 883 €(Déficit de 20 883 €)
Imputable sur revenu global : 20 883 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 555 €/an
Revenus locatifs : +6 552 €
Charges déductibles : -4 555 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 997 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 552 €27 438 €2 658 €-20 886 €20 886 €--
26 683 €4 486 €2 586 €2 197 €---
36 817 €4 412 €2 512 €2 405 €---
46 953 €4 335 €2 436 €2 618 €---
57 092 €4 256 €2 356 €2 836 €---
67 234 €4 174 €2 275 €3 060 €---
77 378 €4 089 €2 190 €3 289 €---
87 526 €4 002 €2 103 €3 524 €---
97 677 €3 912 €2 012 €3 765 €---
107 830 €3 819 €1 919 €4 012 €---
117 987 €3 722 €1 823 €4 265 €---
128 146 €3 623 €1 723 €4 524 €---
138 309 €3 520 €1 620 €4 790 €---
148 476 €3 413 €1 514 €5 062 €---
158 645 €3 304 €1 404 €5 341 €---
168 818 €3 190 €1 291 €5 628 €---
178 994 €3 073 €1 174 €5 921 €---
189 174 €2 952 €1 052 €6 222 €---
199 358 €2 827 €927 €6 531 €---
209 545 €2 697 €798 €6 847 €---
219 736 €2 564 €664 €7 172 €---
229 930 €2 426 €526 €7 505 €---
2310 129 €2 283 €384 €7 846 €---
2410 332 €2 136 €237 €8 196 €---
2510 538 €1 984 €84 €8 554 €---
TOTAL209 858 €108 635 €38 270 €101 222 €20 886 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 266 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 222 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 552 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 376 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 376 €-6 266 €+7 642 €
2+1 376 €+659 €+717 €
3+1 376 €+721 €+655 €
4+1 376 €+785 €+591 €
5+1 376 €+851 €+525 €
6+1 376 €+918 €+458 €
7+1 376 €+987 €+389 €
8+1 376 €+1 057 €+319 €
9+1 376 €+1 129 €+247 €
10+1 376 €+1 203 €+173 €
11+1 376 €+1 279 €+97 €
12+1 376 €+1 357 €+19 €
13+1 376 €+1 437 €-61 €
14+1 376 €+1 519 €-143 €
15+1 376 €+1 602 €-226 €
16+1 376 €+1 688 €-312 €
17+1 376 €+1 776 €-400 €
18+1 376 €+1 867 €-491 €
19+1 376 €+1 959 €-583 €
20+1 376 €+2 054 €-678 €
21+1 376 €+2 152 €-776 €
22+1 376 €+2 251 €-875 €
23+1 376 €+2 354 €-978 €
24+1 376 €+2 459 €-1 083 €
25+1 376 €+2 566 €-1 190 €
Total+34 400 €+30 367 €+4 033 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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