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Maison Ploerdut 3 pièce(s) 123 m2

VillePloërdut (56)
Surface123m²
Coût Total164 816€
Loyer Annuel11 652€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois-20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 450 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 702,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Cheminée, Jardin

PLOERDUT - Charmante maison en pierre à rénover située dans un petit hameau au calme. La maison se compose d'une entrée, une cuisine, un séjour/salon, une salle de bains ainsi qu'un W.C. L'étage comporte deux chambres, un bureau et un grenier. Le tout sur un terrain d'environ 1200m² incluant un garage. (8.06 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/126483.pdf

Ville : Ploërdut
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56160
Coordonnées : 48.146766, -3.293142
Total : 164 816€
Prix d'acquisition : 86 450€
Travaux : 71 450€
Valeur du bien : 157 900€
Frais de notaire : 6 916€
Coût estimé : 6 916€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 971€/mois
Loyer annuel estimé : 11652€/an
Fourchette totale : 749€ - 1259€/mois
Fourchette annuelle : 8989€ - 15103€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :727,27 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :89 454 €
Prix d'achat :86 450 €
Décote à l'achat :-3 004€ (-3.4%)
Marge achat-revente :-75 362€ (-84.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 816€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :827,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :65,93€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 893,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 512,57€
Coût de l'assurance :19 777,92€
Taxe foncière : 1 165,19€/an
Soit par mois : 97,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 970,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 990,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 406 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 123 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 123 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement léger
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie dans la maison
Quantité: plomberie complète
Raison: État 2/5 visible - nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 450 €(581 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:18 450€
    Isolation toiture: 123 m² × 150€/m² = 18450€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:6 000€
    Réfection complète plomberie: 1 plomberie complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Ploërdut). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région et incluent les coûts de matériaux et de main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 971 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 652 €/an
Calcul : 971 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 745 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 816 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 791 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 165 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 152 €
Revenus locatifs : +11 652 €
Charges déductibles : -79 152 €
Résultat foncier Année 1 : -67 500 €(Déficit de 67 500 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 100 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 702 €/an
Revenus locatifs : +11 652 €
Charges déductibles : -7 702 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 950 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46099.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 193 €(65% de 86 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 043 €/an
Calcul : 56 193 € × 3,636% = 2 043 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 652 €79 157 €5 751 €-67 505 €21 400 €46 105 €46 105 €
211 885 €7 557 €5 601 €4 328 €--41 777 €
312 123 €7 402 €5 445 €4 721 €--37 056 €
412 365 €7 241 €5 284 €5 124 €--31 932 €
512 612 €7 074 €5 117 €5 539 €--26 393 €
612 865 €6 901 €4 945 €5 964 €--20 430 €
713 122 €6 722 €4 766 €6 400 €--14 030 €
813 384 €6 537 €4 580 €6 848 €--7 182 €
913 652 €6 345 €4 388 €7 307 €---
1013 925 €6 146 €4 189 €7 779 €---
1114 204 €5 940 €3 983 €8 264 €---
1214 488 €5 726 €3 770 €8 761 €---
1314 777 €5 505 €3 549 €9 272 €---
1415 073 €5 276 €3 320 €9 797 €---
1515 374 €5 039 €3 082 €10 336 €---
1615 682 €4 793 €2 837 €10 889 €---
1715 996 €4 538 €2 582 €11 457 €---
1816 315 €4 275 €2 318 €12 041 €---
1916 642 €4 001 €2 045 €12 640 €---
2016 975 €3 718 €1 762 €13 256 €---
2117 314 €3 425 €1 469 €13 889 €---
2217 660 €3 122 €1 165 €14 539 €---
2318 014 €2 807 €851 €15 207 €---
2418 374 €2 481 €525 €15 893 €---
2518 741 €2 144 €187 €16 598 €---
TOTAL373 213 €203 870 €83 513 €169 343 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 343 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 652 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 447 €-6 420 €+8 867 €
2+2 447 €0 €+2 447 €
3+2 447 €0 €+2 447 €
4+2 447 €0 €+2 447 €
5+2 447 €0 €+2 447 €
6+2 447 €0 €+2 447 €
7+2 447 €0 €+2 447 €
8+2 447 €0 €+2 447 €
9+2 447 €+38 €+2 409 €
10+2 447 €+2 334 €+113 €
11+2 447 €+2 479 €-32 €
12+2 447 €+2 628 €-181 €
13+2 447 €+2 782 €-335 €
14+2 447 €+2 939 €-492 €
15+2 447 €+3 101 €-654 €
16+2 447 €+3 267 €-820 €
17+2 447 €+3 437 €-990 €
18+2 447 €+3 612 €-1 165 €
19+2 447 €+3 792 €-1 345 €
20+2 447 €+3 977 €-1 530 €
21+2 447 €+4 167 €-1 720 €
22+2 447 €+4 362 €-1 915 €
23+2 447 €+4 562 €-2 115 €
24+2 447 €+4 768 €-2 321 €
25+2 447 €+4 979 €-2 532 €
Total+61 175 €+50 803 €+10 372 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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