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Appartement à vendre

VilleMérignac (33)
Surface83.59m²
Coût Total191 220€
Loyer Annuel13 473€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 000 €
Surface : 83.59 m²
Prix au m² : 2 081,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, 1 place de parking, Exposition ouest, Gardien, Interphone, Pas de balcon, Pas de cave

EXCLUSIVITÉ LAMY – MÉRIGNAC CENTRE – APPARTEMENT T4 DE 84 M²Idéalement situé au cœur de Mérignac, découvrez cet appartement T4 de 84 m², situé au 5? étage avec ascenseur d'une résidence.Entièrement rénové, l'appartement offre de belles prestations, une agréable luminosité et une vue dégagée.L'espace de vie se compose d'un spacieux salon séjour double, d'une cuisine équipée ainsi que d'un cellier buanderie fonctionnel.L'espace nuit propose trois chambres, une salle de bains et de nombreux rangements.Une cave privative ainsi qu'une place de stationnement complètent ce bien.Les charges de copropriété comprennent le chauffage, l'eau chaude et l'eau froide.

Ville : Mérignac
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33700
Coordonnées : 44.839479, -0.649359
Total : 191 220€
Prix d'acquisition : 174 000€
Travaux : 3 300€
Valeur du bien : 177 300€
Frais de notaire : 13 920€
Coût estimé : 13 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83.59m²
Loyer prédit : 13.43€/m²/mois
Fourchette : 11.13€ - 16.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1123€/mois
Loyer annuel estimé : 13473€/an
Fourchette totale : 931€ - 1355€/mois
Fourchette annuelle : 11167€ - 16255€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 278,69 €/m²
Basé sur :226 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :274 066 €
Prix d'achat :174 000 €
Décote à l'achat :-100 066€ (-36.5%)
Marge achat-revente :82 846€ (30.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :935,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :76,49€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 012,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 547,48€
Coût de l'assurance :22 946,40€
Taxe foncière : 1 347,32€/an
Soit par mois : 112,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 122,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 274,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 174 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car cuisine en excellent état.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 5/5 visible sur photos - cuisine moderne et impeccable.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 45 m² (salon et espace de vie)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 assumé - pas de photo fournie.
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique si ancien.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité.
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification de la tuyauterie et des évacuations.
Quantité: N/A
Raison: Assurer que toutes les installations sont fonctionnelles.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 300 €(39 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:0€
    Aucune action nécessaire car cuisine en excellent état.
  • Salon - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:150€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 30€/m² = 150€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Vérification tableau:420€
    Remplacement tableau électrique: 1 tableau × 420€ = 420€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Vérification:300€
    Vérification tuyauterie: 1 intervention × 300€ = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Estimation pour la région de Mérignac. Les prix incluent la main d'œuvre. Les travaux de chauffage et de cuisine ne nécessitent pas d'intervention.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 123 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 473 €/an
Calcul : 1 123 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 210 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 220 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 918 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 347 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 575 €
Revenus locatifs : +13 473 €
Charges déductibles : -13 575 €
Résultat foncier Année 1 : -102 €(Déficit de 102 €)
Imputable sur revenu global : 102 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 275 €/an
Revenus locatifs : +13 473 €
Charges déductibles : -10 275 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 198 €/an
Prix d'achat du bien : 174 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 100 €(65% de 174 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 113 €/an
Calcul : 113 100 € × 3,636% = 4 113 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 473 €13 581 €6 216 €-108 €108 €--
213 743 €10 114 €6 048 €3 629 €---
314 018 €9 941 €5 875 €4 077 €---
414 298 €9 762 €5 697 €4 536 €---
514 584 €9 577 €5 512 €5 007 €---
614 875 €9 386 €5 321 €5 490 €---
715 173 €9 188 €5 123 €5 985 €---
815 476 €8 984 €4 919 €6 492 €---
915 786 €8 774 €4 708 €7 012 €---
1016 102 €8 556 €4 491 €7 546 €---
1116 424 €8 331 €4 265 €8 093 €---
1216 752 €8 098 €4 033 €8 654 €---
1317 087 €7 858 €3 792 €9 230 €---
1417 429 €7 609 €3 544 €9 820 €---
1517 778 €7 352 €3 287 €10 425 €---
1618 133 €7 087 €3 022 €11 046 €---
1718 496 €6 813 €2 748 €11 683 €---
1818 866 €6 530 €2 464 €12 336 €---
1919 243 €6 237 €2 172 €13 006 €---
2019 628 €5 934 €1 869 €13 694 €---
2120 020 €5 622 €1 556 €14 399 €---
2220 421 €5 298 €1 233 €15 122 €---
2320 829 €4 964 €899 €15 865 €---
2421 246 €4 619 €554 €16 626 €---
2521 671 €4 263 €198 €17 408 €---
TOTAL431 550 €194 477 €89 547 €237 073 €108 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 32 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 073 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 473 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 829 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 829 €-32 €+2 861 €
2+2 829 €+1 089 €+1 740 €
3+2 829 €+1 223 €+1 606 €
4+2 829 €+1 361 €+1 468 €
5+2 829 €+1 502 €+1 327 €
6+2 829 €+1 647 €+1 182 €
7+2 829 €+1 795 €+1 034 €
8+2 829 €+1 948 €+881 €
9+2 829 €+2 104 €+725 €
10+2 829 €+2 264 €+565 €
11+2 829 €+2 428 €+401 €
12+2 829 €+2 596 €+233 €
13+2 829 €+2 769 €+60 €
14+2 829 €+2 946 €-117 €
15+2 829 €+3 128 €-299 €
16+2 829 €+3 314 €-485 €
17+2 829 €+3 505 €-676 €
18+2 829 €+3 701 €-872 €
19+2 829 €+3 902 €-1 073 €
20+2 829 €+4 108 €-1 279 €
21+2 829 €+4 320 €-1 491 €
22+2 829 €+4 537 €-1 708 €
23+2 829 €+4 759 €-1 930 €
24+2 829 €+4 988 €-2 159 €
25+2 829 €+5 222 €-2 393 €
Total+70 725 €+71 122 €+-397 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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