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Vente maison 8 pièces 330 m² Bize-Minervois (11120) - Superimmo

Bien expiré
VilleBize-Minervois (11)
Surface330
Coût Total369 540
Loyer Annuel36 191
Rentabilité9.79%
Cashflow/mois+762
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 263 000 €
Surface : 330 m²
Prix au m² : 796,97 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Fiche Id-SLG176164 : Maison centre d'un village touristique qui est composée en 4 parties - tout attenant. Dans la partie principale ( d'environ 206 m² de surface habitable) au rdc - très grand atelier de 175 m². Au premier - 3 chambres ( 18 - 15 - 18.30 m²) - 2 salons - une cuisine et un vaste séjour ( 70 m²). À l'autre porte d'entrée - on trouve un studio indépendant ( 43 m²). De l'atelier - on accède à la cour privative de 60 m² qui donne vers la remise ( 55 m² avec une mezzanine) - le jardin clôturé d'environ 300 m² et le Gite ( 80 m²) avec un grand séjour climatisé - une cuisine/salle d'eau ( à terminer) et à l'étage une chambre - un bureau et WC. Des travaux sont à prévoir; chauffage - électricité - modernisation.

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 263000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Affaire suivie par Mr Michael BOWDITCH (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Argeliers - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)
Ville : Bize-Minervois
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11120
Coordonnées : 43.378118, 2.858944
Total : 369 540
Prix d'acquisition : 263 000
Travaux : 85 500
Valeur du bien : 348 500
Frais de notaire : 21 040
Coût estimé : 21 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 330
Loyer prédit : 9.14€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 12.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 3016€/mois
Loyer annuel estimé : 36191€/an
Fourchette totale : 2226€ - 4087€/mois
Fourchette annuelle : 26708€ - 49041€/an
Rentabilité brute :9.79%
Fourchette de rentabilité :7.23% - 13.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :369 540
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 844,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :107,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 951,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :183 679,20
Coût de l'assurance :32 334,75
Taxe foncière : 3 619,12€/an
Soit par mois : 301,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 015,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 253,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :762,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage inexistant.
Quantité: 1 système pour 330 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur la surface totale)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 330 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec de la laine soufflée.
Quantité: 330 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique et 10 prises supplémentaires
Raison: Électricité à moderniser pour conformité aux normes.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 70 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les autres pièces.
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 500(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:11 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1100€ = 11000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Isolation - Isolation combles:13 200
    Isolation combles: 330 m² × 40€/m² = 13200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:2 000
    Tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Prises électriques: 10 prises × 100€ = 1000€, Total = 2000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Cuisine complète: 20000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Salle de bain complète: 10000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):4 500
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 000
    Peinture chambres: 75 m² × 40€/m² = 3000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 800
    Peinture salon: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:2 000
    Peinture autres pièces: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bize-Minervois (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 016 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 191 €/an
Calcul : 3 016 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 662 €/an
Base de calcul : Emprunt de 369 540 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 293 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 619 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 074
Revenus locatifs : +36 191
Charges déductibles : -103 074
Résultat foncier Année 1 : -66 883(Déficit de 66 883 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 483
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 574 €/an
Revenus locatifs : +36 191
Charges déductibles : -17 574
Résultat foncier Années 2+ : 18 617 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45482.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 263 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 170 950(65% de 263 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 216 €/an
Calcul : 170 950 € × 3,636% = 6 216
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 191103 08612 674-66 89521 400 €45 495 €45 495 €
236 91517 25312 34019 662--25 833 €
337 65316 90811 99520 746--5 087 €
438 40616 55011 63821 856---
539 17416 18011 26822 994---
639 95815 79810 88524 160---
740 75715 40110 48925 356---
841 57214 99110 07826 582---
942 40414 5669 65327 838---
1043 25214 1269 21329 126---
1144 11713 6718 75830 446---
1244 99913 1998 28731 800---
1345 89912 7117 79933 188---
1446 81712 2067 29334 611---
1547 75311 6836 77036 071---
1648 70911 1416 22937 567---
1749 68310 5815 66839 102---
1850 67610 0005 08840 676---
1951 6909 4004 48742 290---
2052 7248 7783 86543 946---
2153 7788 1343 22145 644---
2254 8547 4672 55547 387---
2355 9516 7771 86449 174---
2457 0706 0631 15051 007---
2558 2115 32341052 888---
TOTAL1 159 213391 992183 679767 22221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 767 222
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 191 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 600 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 600-6 420+14 020
2+7 6000+7 600
3+7 6000+7 600
4+7 600+5 031+2 569
5+7 600+6 898+702
6+7 600+7 248+352
7+7 600+7 607-7
8+7 600+7 974-374
9+7 600+8 351-751
10+7 600+8 738-1 138
11+7 600+9 134-1 534
12+7 600+9 540-1 940
13+7 600+9 956-2 356
14+7 600+10 383-2 783
15+7 600+10 821-3 221
16+7 600+11 270-3 670
17+7 600+11 731-4 131
18+7 600+12 203-4 603
19+7 600+12 687-5 087
20+7 600+13 184-5 584
21+7 600+13 693-6 093
22+7 600+14 216-6 616
23+7 600+14 752-7 152
24+7 600+15 302-7 702
25+7 600+15 866-8 266
Total+190 000+230 166+-40 166
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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