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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCornus (12)
Surface90m²
Coût Total123 330€
Loyer Annuel8 394€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 955,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: 3 parkings, calme, Exposition est, Pas de balcon

Maison de village 90 m² Cornus (Canals)

Atypique et pleine de charme ! Située dans le hameau paisible de Canals, commune de Cornus, cette maison de village d'environ 90 m² offre authenticité et tranquillité.

RDC : salon-séjour avec cuisine ouverte, buanderie (possibilité salle d'eau), WC

Étage : salon avec mezzanine, boudoir, salle de bain, 2 chambres

Sous-sol : cave 6 m² pratique pour le stockage

Chauffage principal par insert bois Pas de jardin : idéal pour résidence principale ou secondaire sans entretien extérieur, mais avec espace verdoyant

Environnement calme, cadre de campagne préservé.

Ville : Cornus
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12540
Coordonnées : 43.877547, 3.204690
Total : 123 330€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 30 450€
Valeur du bien : 116 450€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 5.68€ - 10.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 699€/mois
Loyer annuel estimé : 8394€/an
Fourchette totale : 511€ - 957€/mois
Fourchette annuelle : 6133€ - 11488€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 9.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 268,6 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :114 174 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-28 174€ (-24.7%)
Marge achat-revente :-9 156€ (-8.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 330€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :610,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 646,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 917,34€
Coût de l'assurance :10 791,38€
Taxe foncière : 839,38€/an
Soit par mois : 69,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 699,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 716,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par insert bois
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution recommandée pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 450 €(338 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:5 400€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€
  • Chambres:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€
  • Salon:450€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Cornus (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 699 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 394 €/an
Calcul : 699 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 140 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 330 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 839 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 861 €
Revenus locatifs : +8 394 €
Charges déductibles : -35 861 €
Résultat foncier Année 1 : -27 467 €(Déficit de 27 467 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 067 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 411 €/an
Revenus locatifs : +8 394 €
Charges déductibles : -5 411 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 983 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6067.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 394 €35 865 €4 144 €-27 471 €21 400 €6 071 €6 071 €
28 562 €5 305 €4 034 €3 257 €--2 814 €
38 733 €5 191 €3 920 €3 542 €---
48 908 €5 073 €3 802 €3 834 €---
59 086 €4 951 €3 680 €4 134 €---
69 267 €4 825 €3 554 €4 442 €---
79 453 €4 695 €3 424 €4 758 €---
89 642 €4 560 €3 289 €5 082 €---
99 835 €4 421 €3 150 €5 414 €---
1010 031 €4 276 €3 005 €5 755 €---
1110 232 €4 127 €2 856 €6 105 €---
1210 437 €3 972 €2 701 €6 464 €---
1310 645 €3 813 €2 542 €6 833 €---
1410 858 €3 647 €2 376 €7 211 €---
1511 075 €3 476 €2 205 €7 599 €---
1611 297 €3 299 €2 028 €7 998 €---
1711 523 €3 116 €1 845 €8 407 €---
1811 753 €2 927 €1 656 €8 827 €---
1911 988 €2 731 €1 460 €9 258 €---
2012 228 €2 528 €1 257 €9 700 €---
2112 473 €2 318 €1 047 €10 155 €---
2212 722 €2 101 €830 €10 621 €---
2312 977 €1 877 €606 €11 100 €---
2413 236 €1 644 €373 €11 592 €---
2513 501 €1 404 €133 €12 097 €---
TOTAL268 855 €122 143 €59 917 €146 711 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 711 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 394 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 763 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 763 €-6 420 €+8 183 €
2+1 763 €0 €+1 763 €
3+1 763 €+218 €+1 545 €
4+1 763 €+1 150 €+613 €
5+1 763 €+1 240 €+523 €
6+1 763 €+1 333 €+430 €
7+1 763 €+1 427 €+336 €
8+1 763 €+1 524 €+239 €
9+1 763 €+1 624 €+139 €
10+1 763 €+1 727 €+36 €
11+1 763 €+1 832 €-69 €
12+1 763 €+1 939 €-176 €
13+1 763 €+2 050 €-287 €
14+1 763 €+2 163 €-400 €
15+1 763 €+2 280 €-517 €
16+1 763 €+2 399 €-636 €
17+1 763 €+2 522 €-759 €
18+1 763 €+2 648 €-885 €
19+1 763 €+2 777 €-1 014 €
20+1 763 €+2 910 €-1 147 €
21+1 763 €+3 046 €-1 283 €
22+1 763 €+3 186 €-1 423 €
23+1 763 €+3 330 €-1 567 €
24+1 763 €+3 477 €-1 714 €
25+1 763 €+3 629 €-1 866 €
Total+44 075 €+44 013 €+62 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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