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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMontigny-lès-Cormeilles (95)
Surface79.2m²
Coût Total191 260€
Loyer Annuel15 624€
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois+182€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 000 €
Surface : 79.2 m²
Prix au m² : 2 171,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition sud, Digicode, Interphone

Appartement 4 pièces – 79 m² – Lumineux avec balcon, cave et parking

L'agence ACDI – SRJAC Gestion vous propose ce bel appartement de 4 pièces d'une superficie de 79 m², situé au 6 € étage sur 7 d'une résidence bien entretenue ayant récemment bénéficié d'un ravalement avec isolation thermique par l'extérieur, garantissant un meilleur confort énergétique.

Grâce à son exposition plein sud, l'appartement profite d'une belle luminosité tout au long de la journée.

Il se compose d'une entrée desservant :

Un séjour spacieux ouvrant sur un agréable balcon ; Une cuisine aménagée et équipée avec cellier attenant ; Trois chambres ; Une salle de bains ; Des espaces de rangement fonctionnels.

Une cave ainsi qu'une place de stationnement privative en sous-sol complètent ce bien.

Vous apprécierez son emplacement privilégié, à proximité immédiate des écoles, commerces, transports, gare et principaux axes routiers, facilitant votre quotidien. Cet appartement constitue une opportunité idéale pour une famille à la recherche d'un cadre de vie agréable ou pour un investisseur souhaitant réaliser un placement patrimonial de qualité.

Copropriété de 778 lots, dont 240 lots d'habitation.

Aucune procédure en cours.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez dès maintenant votre agence ACDI – SRJAC Gestion.

Ville : Montigny-lès-Cormeilles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95370
Coordonnées : 48.995787, 2.198274
Total : 191 260€
Prix d'acquisition : 172 000€
Travaux : 5 500€
Valeur du bien : 177 500€
Frais de notaire : 13 760€
Coût estimé : 13 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.2m²
Loyer prédit : 16.44€/m²/mois
Fourchette : 13.71€ - 19.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1302€/mois
Loyer annuel estimé : 15624€/an
Fourchette totale : 1086€ - 1561€/mois
Fourchette annuelle : 13031€ - 18732€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.81% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 214,29 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 372 €
Prix d'achat :172 000 €
Décote à l'achat :-3 372€ (-1.9%)
Marge achat-revente :-15 888€ (-9.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :942,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :47,82€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 989,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 392,63€
Coût de l'assurance :14 344,50€
Taxe foncière : 1 562,38€/an
Soit par mois : 130,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 301,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 120,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :181,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 79.2 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 79.2 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 500 €(69 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 302 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 624 €/an
Calcul : 1 302 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 325 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 260 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 574 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 562 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 961 €
Revenus locatifs : +15 624 €
Charges déductibles : -13 961 €
Résultat foncier Année 1 : 1 662 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 461 €/an
Revenus locatifs : +15 624 €
Charges déductibles : -8 461 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 162 €/an
Prix d'achat du bien : 172 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800 €(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 624 €13 967 €6 331 €1 656 €---
215 936 €8 298 €6 162 €7 638 €---
316 255 €8 123 €5 987 €8 132 €---
416 580 €7 942 €5 806 €8 638 €---
516 912 €7 755 €5 619 €9 157 €---
617 250 €7 562 €5 426 €9 688 €---
717 595 €7 362 €5 225 €10 233 €---
817 947 €7 155 €5 019 €10 792 €---
918 306 €6 941 €4 805 €11 365 €---
1018 672 €6 720 €4 584 €11 952 €---
1119 045 €6 491 €4 355 €12 554 €---
1219 426 €6 255 €4 118 €13 172 €---
1319 815 €6 010 €3 874 €13 805 €---
1420 211 €5 757 €3 621 €14 454 €---
1520 615 €5 496 €3 360 €15 120 €---
1621 028 €5 225 €3 089 €15 802 €---
1721 448 €4 946 €2 810 €16 502 €---
1821 877 €4 657 €2 521 €17 220 €---
1922 315 €4 358 €2 222 €17 957 €---
2022 761 €4 049 €1 913 €18 712 €---
2123 216 €3 729 €1 593 €19 487 €---
2223 680 €3 399 €1 263 €20 281 €---
2324 154 €3 057 €921 €21 097 €---
2424 637 €2 704 €568 €21 933 €---
2525 130 €2 339 €203 €22 791 €---
TOTAL500 434 €150 297 €91 393 €350 138 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 350 138 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 624 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 281 €+497 €+2 784 €
2+3 281 €+2 291 €+990 €
3+3 281 €+2 440 €+841 €
4+3 281 €+2 591 €+690 €
5+3 281 €+2 747 €+534 €
6+3 281 €+2 906 €+375 €
7+3 281 €+3 070 €+211 €
8+3 281 €+3 238 €+43 €
9+3 281 €+3 409 €-128 €
10+3 281 €+3 586 €-305 €
11+3 281 €+3 766 €-485 €
12+3 281 €+3 951 €-670 €
13+3 281 €+4 141 €-860 €
14+3 281 €+4 336 €-1 055 €
15+3 281 €+4 536 €-1 255 €
16+3 281 €+4 741 €-1 460 €
17+3 281 €+4 951 €-1 670 €
18+3 281 €+5 166 €-1 885 €
19+3 281 €+5 387 €-2 106 €
20+3 281 €+5 614 €-2 333 €
21+3 281 €+5 846 €-2 565 €
22+3 281 €+6 084 €-2 803 €
23+3 281 €+6 329 €-3 048 €
24+3 281 €+6 580 €-3 299 €
25+3 281 €+6 837 €-3 556 €
Total+82 025 €+105 041 €+-23 016 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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