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Appartement à vendre

VilleMontigny-lès-Cormeilles (95)
Surface79.2
Coût Total191 260
Loyer Annuel15 624
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois+182
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 000 €
Surface : 79.2 m²
Prix au m² : 2 171,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition sud, Digicode, Interphone

Appartement 4 pièces – 79 m² – Lumineux avec balcon, cave et parking

L'agence ACDI – SRJAC Gestion vous propose ce bel appartement de 4 pièces d'une superficie de 79 m², situé au 6 € étage sur 7 d'une résidence bien entretenue ayant récemment bénéficié d'un ravalement avec isolation thermique par l'extérieur, garantissant un meilleur confort énergétique.

Grâce à son exposition plein sud, l'appartement profite d'une belle luminosité tout au long de la journée.

Il se compose d'une entrée desservant :

Un séjour spacieux ouvrant sur un agréable balcon ; Une cuisine aménagée et équipée avec cellier attenant ; Trois chambres ; Une salle de bains ; Des espaces de rangement fonctionnels.

Une cave ainsi qu'une place de stationnement privative en sous-sol complètent ce bien.

Vous apprécierez son emplacement privilégié, à proximité immédiate des écoles, commerces, transports, gare et principaux axes routiers, facilitant votre quotidien. Cet appartement constitue une opportunité idéale pour une famille à la recherche d'un cadre de vie agréable ou pour un investisseur souhaitant réaliser un placement patrimonial de qualité.

Copropriété de 778 lots, dont 240 lots d'habitation.

Aucune procédure en cours.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez dès maintenant votre agence ACDI – SRJAC Gestion.

Ville : Montigny-lès-Cormeilles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95370
Coordonnées : 48.995787, 2.198274
Total : 191 260
Prix d'acquisition : 172 000
Travaux : 5 500
Valeur du bien : 177 500
Frais de notaire : 13 760
Coût estimé : 13 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.2
Loyer prédit : 16.44€/m²/mois
Fourchette : 13.71€ - 19.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1302€/mois
Loyer annuel estimé : 15624€/an
Fourchette totale : 1086€ - 1561€/mois
Fourchette annuelle : 13031€ - 18732€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.81% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 214,29 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 372
Prix d'achat :172 000
Décote à l'achat :-3 372 (-1.9%)
Marge achat-revente :-15 888€ (-9.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :942,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :47,82€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 989,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 392,63
Coût de l'assurance :14 344,50
Taxe foncière : 1 562,38€/an
Soit par mois : 130,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 301,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 120,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :181,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 79.2 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 79.2 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 500(69 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 302 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 624 €/an
Calcul : 1 302 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 325 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 260 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 574 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 562 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 961
Revenus locatifs : +15 624
Charges déductibles : -13 961
Résultat foncier Année 1 : 1 662

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 461 €/an
Revenus locatifs : +15 624
Charges déductibles : -8 461
Résultat foncier Années 2+ : 7 162 €/an
Prix d'achat du bien : 172 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 62413 9676 3311 656---
215 9368 2986 1627 638---
316 2558 1235 9878 132---
416 5807 9425 8068 638---
516 9127 7555 6199 157---
617 2507 5625 4269 688---
717 5957 3625 22510 233---
817 9477 1555 01910 792---
918 3066 9414 80511 365---
1018 6726 7204 58411 952---
1119 0456 4914 35512 554---
1219 4266 2554 11813 172---
1319 8156 0103 87413 805---
1420 2115 7573 62114 454---
1520 6155 4963 36015 120---
1621 0285 2253 08915 802---
1721 4484 9462 81016 502---
1821 8774 6572 52117 220---
1922 3154 3582 22217 957---
2022 7614 0491 91318 712---
2123 2163 7291 59319 487---
2223 6803 3991 26320 281---
2324 1543 05792121 097---
2424 6372 70456821 933---
2525 1302 33920322 791---
TOTAL500 434150 29791 393350 1380Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 350 138
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 624 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 281+497+2 784
2+3 281+2 291+990
3+3 281+2 440+841
4+3 281+2 591+690
5+3 281+2 747+534
6+3 281+2 906+375
7+3 281+3 070+211
8+3 281+3 238+43
9+3 281+3 409-128
10+3 281+3 586-305
11+3 281+3 766-485
12+3 281+3 951-670
13+3 281+4 141-860
14+3 281+4 336-1 055
15+3 281+4 536-1 255
16+3 281+4 741-1 460
17+3 281+4 951-1 670
18+3 281+5 166-1 885
19+3 281+5 387-2 106
20+3 281+5 614-2 333
21+3 281+5 846-2 565
22+3 281+6 084-2 803
23+3 281+6 329-3 048
24+3 281+6 580-3 299
25+3 281+6 837-3 556
Total+82 025+105 041+-23 016
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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