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Vente maison 9 pièces 210 m² Saint-André-de-Roquepertuis (30630) - Superimmo

Bien expiré
VilleSaint-André-de-Roquepertuis (30)
Surface210
Coût Total416 400
Loyer Annuel24 130
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-363
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 1 404,76 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Idéalement situé entre le Gard et l'Ardèche, à seulement 10 minutes de Goudargues et de toutes commodités, ce charmant mas provençal séduit par son authenticité et son emplacement privilégié, à proximité des sites touristiques et des animations de la région.

Offrant une surface de 210 m² habitables, il est aujourd'hui distribué en trois logements indépendants, avec la possibilité de les réunir en deux grands espaces de vie. L'ensemble dispose de cinq chambres et quatre salles d'eau, d'une belle cour intérieure pleine de charme, d'une petite terrasse de toit avec vue dégagée ainsi que d'un jardin agréable pour profiter des beaux jours. Le stationnement est facilité grâce à plusieurs places privatives.

Ce bien rare offre un cadre idéal, que ce soit pour une résidence principale, un projet à l'année ou une activité saisonnière.

Une propriété sélectionnée par Botella Immobilier depuis 1989. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. Honoraires à la charge du vendeur. Votre conseillère: Lavoine Bianca: iscrite au RSAC de Nîmes sous le numéro 384.226.239. Réf :2810

Ville : Saint-André-de-Roquepertuis
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30630
Coordonnées : 44.241010, 4.451646
Total : 416 400
Prix d'acquisition : 295 000
Travaux : 97 800
Valeur du bien : 392 800
Frais de notaire : 23 600
Coût estimé : 23 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210
Loyer prédit : 9.58€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 12.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 2011€/mois
Loyer annuel estimé : 24130€/an
Fourchette totale : 1585€ - 2551€/mois
Fourchette annuelle : 19017€ - 30617€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :416 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 051,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :121,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 172,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :198 974,64
Coût de l'assurance :36 435,00
Taxe foncière : 2 412,97€/an
Soit par mois : 201,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 010,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 373,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-362,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur 210 m²)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1 classe
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 4 salles d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :97 800(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 600
    Isolation toiture/combles: 210 m² × 60€/m² = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:26 000
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 1000€/fenêtre = 26000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:16 000
    Rénovation complète salle de bain: 4 salles d'eau × 4000€/salle = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 000
    Parquet flottant: 50 m² × 80€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000
    Peinture murs/plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-André-de-Roquepertuis (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 54 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 011 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 130 €/an
Calcul : 2 011 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 771 €/an
Base de calcul : Emprunt de 416 400 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 457 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 413 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 97 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 115 441
Revenus locatifs : +24 130
Charges déductibles : -115 441
Résultat foncier Année 1 : -91 311(Déficit de 91 311 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 69 911
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 641 €/an
Revenus locatifs : +24 130
Charges déductibles : -17 641
Résultat foncier Années 2+ : 6 489 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 69911.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 295 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 130115 45413 784-91 32521 400 €69 925 €69 925 €
224 61217 28613 4167 326--62 599 €
325 10416 90513 0358 199--54 399 €
425 60716 51112 6419 096--45 304 €
526 11916 10412 23310 015--35 289 €
626 64115 68211 81210 959--24 330 €
727 17415 24711 37711 927--12 403 €
827 71714 79710 92612 921---
928 27214 33110 46113 941---
1028 83713 8499 97914 988---
1129 41413 3519 48116 062---
1230 00212 8378 96617 166---
1330 60212 3048 43418 298---
1431 21411 7547 88319 460---
1531 83911 1857 31420 654---
1632 47510 5966 72621 879---
1733 1259 9886 11723 137---
1833 7879 3585 48824 429---
1934 4638 7084 83725 756---
2035 1528 0354 16427 118---
2135 8557 3393 46928 516---
2236 5736 6202 74929 953---
2337 3045 8762 00531 428---
2438 0505 1071 23632 943---
2538 8114 31144134 500---
TOTAL772 880393 534198 975379 34621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 379 346
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 130 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 067 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 067-6 420+11 487
2+5 0670+5 067
3+5 0670+5 067
4+5 0670+5 067
5+5 0670+5 067
6+5 0670+5 067
7+5 0670+5 067
8+5 067+155+4 912
9+5 067+4 182+885
10+5 067+4 496+571
11+5 067+4 819+248
12+5 067+5 150-83
13+5 067+5 489-422
14+5 067+5 838-771
15+5 067+6 196-1 129
16+5 067+6 564-1 497
17+5 067+6 941-1 874
18+5 067+7 329-2 262
19+5 067+7 727-2 660
20+5 067+8 135-3 068
21+5 067+8 555-3 488
22+5 067+8 986-3 919
23+5 067+9 428-4 361
24+5 067+9 883-4 816
25+5 067+10 350-5 283
Total+126 675+113 804+12 871
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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