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Vente Appartement Millau(12100) 49 500ￜ

Bien expiré
VilleMillau (12)
Surface40m²
Coût Total99 260€
Loyer Annuel5 551€
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 237,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 40 m², 2 pièces

Exclusivite millau centre-ville : charmant t2 à rénover exclusivite millau - centre-ville, au calme coup de coeur pour cet charmant t2 situé au 2? étage d'un petit immeuble ancien avec cour intérieure, alliant le charme de l'ancien et la tranquillité en plein centre-ville. L'appartement offre une pièce de vie lumineuse avec cuisine américaine, une chambre confortable, une salle d'eau et un galetas pratique pour le rangement. Emplacement recherché, environnement calme, idéal pour un investissement locatif rentable ou un pied-à-terre de charme à millau. À visiter rapidement !

Ville : Millau
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12100
Coordonnées : 44.097711, 3.079175
Total : 99 260€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 45 800€
Valeur du bien : 95 300€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 9.09€ - 14.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 463€/mois
Loyer annuel estimé : 5551€/an
Fourchette totale : 364€ - 588€/mois
Fourchette annuelle : 4364€ - 7062€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 652,13 €/m²
Basé sur :250 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 085 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :-16 585€ (-25.1%)
Marge achat-revente :-33 175€ (-50.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :498,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :28,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 527,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 295,23€
Coût de l'assurance :8 685,25€
Taxe foncière : 555,12€/an
Soit par mois : 46,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 462,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 573,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-111,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si nécessaire (ex: radiateurs électriques basse consommation) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de l'électroménager obsolète, réfection des placards et du plan de travail, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du parquet usé, peinture des murs et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des revêtements de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre nécessite une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 800 €(1 145 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 4200€ = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 900€ = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambre: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Millau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 463 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 551 €/an
Calcul : 463 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 460 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 260 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 347 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 555 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 163 €
Revenus locatifs : +5 551 €
Charges déductibles : -50 163 €
Résultat foncier Année 1 : -44 611 €(Déficit de 44 611 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 211 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 363 €/an
Revenus locatifs : +5 551 €
Charges déductibles : -4 363 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 189 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23211.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 551 €50 166 €3 463 €-44 615 €21 400 €23 215 €23 215 €
25 662 €4 276 €3 373 €1 387 €--21 828 €
35 775 €4 182 €3 279 €1 594 €--20 234 €
45 891 €4 085 €3 182 €1 806 €--18 428 €
56 009 €3 985 €3 082 €2 024 €--16 404 €
66 129 €3 880 €2 978 €2 249 €--14 156 €
76 252 €3 773 €2 870 €2 479 €--11 677 €
86 377 €3 661 €2 759 €2 716 €--8 961 €
96 504 €3 545 €2 643 €2 959 €--6 002 €
106 634 €3 426 €2 523 €3 209 €--2 794 €
116 767 €3 301 €2 399 €3 465 €---
126 902 €3 173 €2 270 €3 729 €---
137 040 €3 040 €2 137 €4 001 €---
147 181 €2 902 €1 999 €4 279 €---
157 325 €2 759 €1 856 €4 566 €---
167 471 €2 611 €1 708 €4 860 €---
177 621 €2 458 €1 555 €5 163 €---
187 773 €2 299 €1 396 €5 474 €---
197 929 €2 134 €1 232 €5 794 €---
208 087 €1 964 €1 061 €6 123 €---
218 249 €1 787 €885 €6 462 €---
228 414 €1 604 €702 €6 809 €---
238 582 €1 415 €512 €7 167 €---
248 754 €1 219 €316 €7 535 €---
258 929 €1 015 €113 €7 913 €---
TOTAL177 807 €118 659 €50 295 €59 149 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 149 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 551 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 166 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 166 €-6 420 €+7 586 €
2+1 166 €0 €+1 166 €
3+1 166 €0 €+1 166 €
4+1 166 €0 €+1 166 €
5+1 166 €0 €+1 166 €
6+1 166 €0 €+1 166 €
7+1 166 €0 €+1 166 €
8+1 166 €0 €+1 166 €
9+1 166 €0 €+1 166 €
10+1 166 €0 €+1 166 €
11+1 166 €+202 €+964 €
12+1 166 €+1 119 €+47 €
13+1 166 €+1 200 €-34 €
14+1 166 €+1 284 €-118 €
15+1 166 €+1 370 €-204 €
16+1 166 €+1 458 €-292 €
17+1 166 €+1 549 €-383 €
18+1 166 €+1 642 €-476 €
19+1 166 €+1 738 €-572 €
20+1 166 €+1 837 €-671 €
21+1 166 €+1 938 €-772 €
22+1 166 €+2 043 €-877 €
23+1 166 €+2 150 €-984 €
24+1 166 €+2 261 €-1 095 €
25+1 166 €+2 374 €-1 208 €
Total+29 150 €+17 745 €+11 405 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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