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Immeuble 186 m2 le creusot

VilleCreusot (71)
Surface186m²
Coût Total243 360€
Loyer Annuel17 554€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 186 m²
Prix au m² : 860,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 186 m², 7 pièces, 1 garage, 1 place de parking

!!! en exclusivité !!!

idéalement situé proche place schneider.

immeuble en copropriété comprenant :

  • au 1er étage un appartement de type t3 de 75m2 actuellement vacant

  • au 2ème étage : un appartement de type t2 de 54 m2 actuellement loué.

  • au 2ème étage : un appartement de type t3 de 57 m2.

  • combles aménageables et caves.

  • garage

n'hésitez pas à l'agence robert laskar immobilier au [Coordonnées masquées] ou par mail à [Coordonnées masquées]

les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques :

Ville : Creusot
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71200
Coordonnées : 46.806603, 4.426257
Total : 243 360€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 70 560€
Valeur du bien : 230 560€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1463€/mois
Loyer annuel estimé : 17554€/an
Fourchette totale : 1166€ - 1835€/mois
Fourchette annuelle : 13995€ - 22019€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :987,21 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 621 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-23 621€ (-12.9%)
Marge achat-revente :-59 739€ (-32.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 185,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :91,26€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 277,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 419,83€
Coût de l'assurance :27 378,00€
Taxe foncière : 1 755,43€/an
Soit par mois : 146,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 462,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 423,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :39,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 186 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE E - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, avec carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État moyen visible - parquet usé et peinture vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État moyen visible - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 560 €(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:17 100€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€ = 17100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 800€
    Peinture salon: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 960€
    Parquet flottant: 37 m² × 80€/m² = 2960€, Main d'œuvre: 40€ = 3000€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture chambres: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Creusot (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 463 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 554 €/an
Calcul : 1 463 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 806 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 360 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 095 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 755 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 217 €
Revenus locatifs : +17 554 €
Charges déductibles : -81 217 €
Résultat foncier Année 1 : -63 663 €(Déficit de 63 663 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 263 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 657 €/an
Revenus locatifs : +17 554 €
Charges déductibles : -10 657 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 897 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42262.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 554 €81 225 €7 814 €-63 670 €21 400 €42 270 €42 270 €
217 905 €10 453 €7 602 €7 452 €--34 818 €
318 264 €10 234 €7 384 €8 029 €--26 789 €
418 629 €10 008 €7 158 €8 620 €--18 169 €
519 001 €9 775 €6 925 €9 226 €--8 942 €
619 381 €9 534 €6 684 €9 847 €---
719 769 €9 285 €6 435 €10 484 €---
820 164 €9 028 €6 177 €11 136 €---
920 568 €8 762 €5 912 €11 805 €---
1020 979 €8 488 €5 637 €12 491 €---
1121 399 €8 204 €5 354 €13 194 €---
1221 827 €7 911 €5 061 €13 915 €---
1322 263 €7 609 €4 758 €14 654 €---
1422 708 €7 296 €4 446 €15 412 €---
1523 163 €6 974 €4 123 €16 189 €---
1623 626 €6 640 €3 790 €16 986 €---
1724 098 €6 296 €3 445 €17 803 €---
1824 580 €5 940 €3 089 €18 640 €---
1925 072 €5 572 €2 722 €19 500 €---
2025 573 €5 193 €2 342 €20 381 €---
2126 085 €4 800 €1 950 €21 284 €---
2226 607 €4 395 €1 545 €22 211 €---
2327 139 €3 977 €1 126 €23 162 €---
2427 681 €3 545 €694 €24 137 €---
2528 235 €3 098 €247 €25 137 €---
TOTAL562 270 €254 244 €112 420 €308 027 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 308 027 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 554 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 686 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 686 €-6 420 €+10 106 €
2+3 686 €0 €+3 686 €
3+3 686 €0 €+3 686 €
4+3 686 €0 €+3 686 €
5+3 686 €0 €+3 686 €
6+3 686 €+271 €+3 415 €
7+3 686 €+3 145 €+541 €
8+3 686 €+3 341 €+345 €
9+3 686 €+3 542 €+144 €
10+3 686 €+3 747 €-61 €
11+3 686 €+3 958 €-272 €
12+3 686 €+4 175 €-489 €
13+3 686 €+4 396 €-710 €
14+3 686 €+4 624 €-938 €
15+3 686 €+4 857 €-1 171 €
16+3 686 €+5 096 €-1 410 €
17+3 686 €+5 341 €-1 655 €
18+3 686 €+5 592 €-1 906 €
19+3 686 €+5 850 €-2 164 €
20+3 686 €+6 114 €-2 428 €
21+3 686 €+6 385 €-2 699 €
22+3 686 €+6 663 €-2 977 €
23+3 686 €+6 949 €-3 263 €
24+3 686 €+7 241 €-3 555 €
25+3 686 €+7 541 €-3 855 €
Total+92 150 €+92 408 €+-258 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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