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Appartement 5 pièces 184 m²

Bien expiré
VilleGisors (27)
Surface184m²
Coût Total300 960€
Loyer Annuel23 200€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 184 m²
Prix au m² : 1 353,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

6032

DANS GISORS A DEUX PAS DU CENTRE-VILLE -

TRES GRAND APPARTEMENT DE 184,71 m² EN LOI CARREZ, SITUÉ AU 1er ÉTAGE, COMPRENANT :

Une belle entrée - Une cuisine aménagée et équipée - Un vaste séjour/salon d'environ 50 m² - Une salle à manger - 2 chambres dont une avec salle de bains et wc - Bureau ou dressing avec placards - Une salle de bains avec wc, meuble double vasque et placard - Autre wc - Dégagement -

Chauffage électrique – Double vitrage en bois -

2 garages et une place de parking -

HONORAIRES TTC A LA CHARGE DU VENDEUR -

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

COPROPRIÉTÉ - CHARGES DE COPROPRIÉTÉ TRIMESTRIELLES : 1647 euros - PAS DE PROCÉDURE EN COURS Référence annonce : 5810 Date de réalisation du diagnostic : 04/06/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Gisors
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27140
Coordonnées : 49.293260, 1.743567
Total : 300 960€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 32 040€
Valeur du bien : 281 040€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 184m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1933€/mois
Loyer annuel estimé : 23200€/an
Fourchette totale : 1543€ - 2422€/mois
Fourchette annuelle : 18522€ - 29060€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :300 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 468,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :90,29€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 558,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 505,17€
Coût de l'assurance :27 086,40€
Taxe foncière : 2 319,99€/an
Soit par mois : 193,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 163,67€/mois
Soit par an : 1 964,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 933,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 915,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 184 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 50 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure normale, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen présumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 040 €(174 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 184 m² × 60€/m² = 11040€, Main d'œuvre: 960€
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Cuisine:800€
    Peinture murs et plafond: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:400€
    Peinture murs et plafond: 6 m² × 50€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon:3 000€
    Peinture murs et plafond: 50 m² × 50€/m² = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Revêtement sol moderne: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gisors (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 933 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 200 €/an
Calcul : 1 933 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 684 €/an
Base de calcul : Emprunt de 300 960 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 083 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 320 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 964 €/an
Calcul : 164 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 091 €
Revenus locatifs : +23 200 €
Charges déductibles : -47 091 €
Résultat foncier Année 1 : -23 892 €(Déficit de 23 892 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 492 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 051 €/an
Revenus locatifs : +23 200 €
Charges déductibles : -15 051 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 148 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2491.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 200 €47 101 €9 694 €-23 901 €21 400 €2 501 €2 501 €
223 664 €14 799 €9 431 €8 865 €---
324 137 €14 528 €9 160 €9 609 €---
424 620 €14 248 €8 881 €10 372 €---
525 112 €13 959 €8 591 €11 154 €---
625 615 €13 660 €8 293 €11 955 €---
726 127 €13 351 €7 984 €12 775 €---
826 649 €13 033 €7 665 €13 617 €---
927 182 €12 703 €7 336 €14 479 €---
1027 726 €12 363 €6 996 €15 363 €---
1128 281 €12 011 €6 644 €16 269 €---
1228 846 €11 648 €6 281 €17 198 €---
1329 423 €11 273 €5 906 €18 150 €---
1430 012 €10 885 €5 518 €19 126 €---
1530 612 €10 485 €5 118 €20 127 €---
1631 224 €10 071 €4 704 €21 153 €---
1731 849 €9 644 €4 277 €22 204 €---
1832 485 €9 203 €3 835 €23 283 €---
1933 135 €8 746 €3 379 €24 389 €---
2033 798 €8 275 €2 908 €25 523 €---
2134 474 €7 788 €2 421 €26 685 €---
2235 163 €7 285 €1 918 €27 878 €---
2335 867 €6 766 €1 398 €29 101 €---
2436 584 €6 229 €862 €30 355 €---
2537 316 €5 675 €307 €31 641 €---
TOTAL743 100 €305 731 €139 505 €437 369 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 437 369 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 200 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 872 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 872 €-6 420 €+11 292 €
2+4 872 €+1 909 €+2 963 €
3+4 872 €+2 883 €+1 989 €
4+4 872 €+3 112 €+1 760 €
5+4 872 €+3 346 €+1 526 €
6+4 872 €+3 586 €+1 286 €
7+4 872 €+3 833 €+1 039 €
8+4 872 €+4 085 €+787 €
9+4 872 €+4 344 €+528 €
10+4 872 €+4 609 €+263 €
11+4 872 €+4 881 €-9 €
12+4 872 €+5 159 €-287 €
13+4 872 €+5 445 €-573 €
14+4 872 €+5 738 €-866 €
15+4 872 €+6 038 €-1 166 €
16+4 872 €+6 346 €-1 474 €
17+4 872 €+6 661 €-1 789 €
18+4 872 €+6 985 €-2 113 €
19+4 872 €+7 317 €-2 445 €
20+4 872 €+7 657 €-2 785 €
21+4 872 €+8 006 €-3 134 €
22+4 872 €+8 363 €-3 491 €
23+4 872 €+8 730 €-3 858 €
24+4 872 €+9 106 €-4 234 €
25+4 872 €+9 492 €-4 620 €
Total+121 800 €+131 211 €+-9 411 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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