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Appartement à vendre

VilleSaint-Paul-Trois-Châteaux (26)
Surface85
Coût Total130 060
Loyer Annuel9 703
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois-145
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 258,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Interphone, Non meublé

Votre agence ORPI vous propose ce bel appartement Type 5 de 85 m² (loi Carrez), situé au 3 € et dernier étage d'une copropriété, à proximité immédiate de tous les commerces.

La copropriété a bénéficié d'une rénovation complète en 2025 : isolation thermique par l'extérieur et de la toiture, menuiseries en double vitrage PVC, volets roulants, porte d'entrée de l'immeuble sécurisée avec interphone, portes d'entrée des appartements 5 points anti-effraction, VMC, etc.

L'appartement se compose d'un séjour spacieux de plus de 30 m² ouvrant sur un balcon, d'une cuisine équipée indépendante attenante à un cellier, de trois chambres de 10 à 12 m², d'une salle d'eau et d'un WC séparé.

Une cave de 8 m² complète ce bien. La copropriété dispose également d'un grand parking facilitant le stationnement. Libre d'occupant (pas de bail en cours), ce bien idéal pour une famille ou pour un investissement locatif.

N'attendez plus, contactez-nous pour organiser une visite ! Référence agence : 1115

Ville : Saint-Paul-Trois-Châteaux
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26130
Coordonnées : 44.346900, 4.773880
Total : 130 060
Prix d'acquisition : 107 000
Travaux : 14 500
Valeur du bien : 121 500
Frais de notaire : 8 560
Coût estimé : 8 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 9.51€/m²/mois
Fourchette : 7.68€ - 11.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 809€/mois
Loyer annuel estimé : 9703€/an
Fourchette totale : 653€ - 1001€/mois
Fourchette annuelle : 7836€ - 12014€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 888,04 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 483
Prix d'achat :107 000
Décote à l'achat :-53 483 (-33.3%)
Marge achat-revente :30 423€ (19.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :635,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 673,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 493,53
Coût de l'assurance :11 380,25
Taxe foncière : 970,27€/an
Soit par mois : 80,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 808,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 953,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée vieillissante par une nouvelle cuisine fonctionnelle
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 500(171 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 10 m² × 700€/m² = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Peinture:1 400
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:2 100
    Peinture chambres: 30 m² × 70€/m² = 2100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paul-Trois-Châteaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 809 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 703 €/an
Calcul : 809 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 198 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 060 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 970 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 523
Revenus locatifs : +9 703
Charges déductibles : -22 523
Résultat foncier Année 1 : -12 821(Déficit de 12 821 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 2 121
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 023 €/an
Revenus locatifs : +9 703
Charges déductibles : -8 023
Résultat foncier Années 2+ : 1 679 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2120.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 70322 5274 202-12 82510 700 €2 125 €2 125 €
29 8977 9144 0881 983--142 €
310 0957 7973 9712 298---
410 2977 6753 8502 621---
510 5037 5503 7252 952---
610 7137 4213 5953 292---
710 9277 2873 4623 640---
811 1457 1493 3243 996---
911 3687 0063 1814 362---
1011 5966 8593 0344 737---
1111 8286 7072 8815 121---
1212 0646 5492 7245 515---
1312 3056 3872 5615 919---
1412 5516 2192 3936 333---
1512 8036 0452 2206 757---
1613 0595 8662 0407 193---
1713 3205 6811 8557 639---
1813 5865 4891 6648 097---
1913 8585 2911 4668 567---
2014 1355 0871 2619 048---
2114 4184 8761 0509 542---
2214 7064 65883210 048---
2315 0004 43260710 568---
2415 3004 19937411 101---
2515 6063 95913311 647---
TOTAL310 781170 63160 494140 15010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 150
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 703 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 038 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 038-3 210+5 248
2+2 0380+2 038
3+2 038+647+1 391
4+2 038+786+1 252
5+2 038+886+1 152
6+2 038+988+1 050
7+2 038+1 092+946
8+2 038+1 199+839
9+2 038+1 309+729
10+2 038+1 421+617
11+2 038+1 536+502
12+2 038+1 654+384
13+2 038+1 776+262
14+2 038+1 900+138
15+2 038+2 027+11
16+2 038+2 158-120
17+2 038+2 292-254
18+2 038+2 429-391
19+2 038+2 570-532
20+2 038+2 714-676
21+2 038+2 863-825
22+2 038+3 015-977
23+2 038+3 170-1 132
24+2 038+3 330-1 292
25+2 038+3 494-1 456
Total+50 950+42 045+8 905
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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