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Maison de village

Bien expiré
VilleSaint-Ennemond (03)
Surface42m²
Coût Total58 460€
Loyer Annuel3 834€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 37 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 880,95 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village - Petit prix – Idéal premier achat ou investissement locatif !

Située au cœur du bourg de Saint-Ennemond, agréable village disposant de commerces de proximité et situé à mi-chemin entre Moulins et Decize, cette maison de village de 42 m² est idéale pour une personne seule, un couple ou un investisseur.

Elle se compose de :

  • Une belle pièce de vie de 25,9 m² avec salon et cuisine ouverte.
  • Une chambre de 9,6 m².
  • Une salle d'eau de 6,7 m².
  • Une terrasse

Les atouts

Pompe à chaleur réversible (chauffage et climatisation). DPE : Classe D.

Commerces accessibles à pied : restaurant-bar multiservices et boucherie.

Maison facile d'entretien, idéale en résidence principale, pied-à-terre ou location.

Prix : 37 000 €

Une belle opportunité à un prix attractif !

N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Saint-Ennemond
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03400
Coordonnées : 46.675970, 3.423630
Total : 58 460€
Prix d'acquisition : 37 000€
Travaux : 18 500€
Valeur du bien : 55 500€
Frais de notaire : 2 960€
Coût estimé : 2 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 7.61€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 319€/mois
Loyer annuel estimé : 3834€/an
Fourchette totale : 255€ - 401€/mois
Fourchette annuelle : 3058€ - 4807€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 067,8 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :44 848 €
Prix d'achat :37 000 €
Décote à l'achat :-7 848€ (-17.5%)
Marge achat-revente :-13 612€ (-30.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :58 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :286,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :14,62€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 301,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 469,46€
Coût de l'assurance :4 384,50€
Taxe foncière : 383,37€/an
Soit par mois : 31,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 319,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 332,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que du carrelage des murs et du sol.
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine intégrée, remplacement des appareils électroménagers si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 1 chambre (9,6 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 500 €(440 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: Carrelage murs et sol 6 m² × 70€/m² = 4200€, Douche: 1 × 1000€ = 1000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 300€ = 300€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: Cuisine complète 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambre:2 500€
    Rénovation chambre: Parquet flottant 9.6 m² × 50€/m² = 480€, Peinture murs et plafonds 9.6 m² × 30€/m² = 288€, Électricité mise aux normes: 1 chambre × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 1132€
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes électricité: Tableau électrique: 1 × 600€ = 600€, Prises électriques: 5 prises × 40€ = 200€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Ennemond (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 319 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 834 €/an
Calcul : 319 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 904 €/an
Base de calcul : Emprunt de 58 460 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 175 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 383 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 963 €
Revenus locatifs : +3 834 €
Charges déductibles : -20 963 €
Résultat foncier Année 1 : -17 129 €(Déficit de 17 129 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 429 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 463 €/an
Revenus locatifs : +3 834 €
Charges déductibles : -2 463 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 371 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6429.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 050 €(65% de 37 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 875 €/an
Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 834 €20 965 €1 906 €-17 131 €10 700 €6 431 €6 431 €
23 910 €2 414 €1 855 €1 497 €--4 934 €
33 989 €2 361 €1 802 €1 628 €--3 307 €
44 068 €2 306 €1 747 €1 763 €--1 544 €
54 150 €2 249 €1 690 €1 901 €---
64 233 €2 191 €1 632 €2 042 €---
74 317 €2 130 €1 571 €2 187 €---
84 404 €2 068 €1 509 €2 336 €---
94 492 €2 003 €1 444 €2 489 €---
104 582 €1 936 €1 378 €2 645 €---
114 673 €1 867 €1 309 €2 806 €---
124 767 €1 796 €1 237 €2 971 €---
134 862 €1 722 €1 164 €3 140 €---
144 959 €1 646 €1 087 €3 313 €---
155 058 €1 567 €1 009 €3 491 €---
165 160 €1 486 €927 €3 674 €---
175 263 €1 402 €843 €3 861 €---
185 368 €1 315 €756 €4 053 €---
195 475 €1 225 €666 €4 250 €---
205 585 €1 132 €574 €4 453 €---
215 697 €1 036 €478 €4 660 €---
225 811 €937 €379 €4 873 €---
235 927 €835 €276 €5 092 €---
246 045 €729 €170 €5 316 €---
256 166 €619 €61 €5 547 €---
TOTAL122 794 €59 938 €27 469 €62 856 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 856 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 834 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +805 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+805 €-3 210 €+4 015 €
2+805 €0 €+805 €
3+805 €0 €+805 €
4+805 €0 €+805 €
5+805 €+107 €+698 €
6+805 €+613 €+192 €
7+805 €+656 €+149 €
8+805 €+701 €+104 €
9+805 €+747 €+58 €
10+805 €+794 €+11 €
11+805 €+842 €-37 €
12+805 €+891 €-86 €
13+805 €+942 €-137 €
14+805 €+994 €-189 €
15+805 €+1 047 €-242 €
16+805 €+1 102 €-297 €
17+805 €+1 158 €-353 €
18+805 €+1 216 €-411 €
19+805 €+1 275 €-470 €
20+805 €+1 336 €-531 €
21+805 €+1 398 €-593 €
22+805 €+1 462 €-657 €
23+805 €+1 528 €-723 €
24+805 €+1 595 €-790 €
25+805 €+1 664 €-859 €
Total+20 125 €+18 857 €+1 268 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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