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Achat appartement

Bien expiré
VilleBesançon (25)
Surface67m²
Coût Total147 980€
Loyer Annuel8 976€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 99 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 477,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 Balcons, Cave, Gardien, Ascenseur, Surface de 67 m², Bâtiment de 7 étages, 4 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1960, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage central radiateur, Cuisine séparée, Travaux, Calme, Etat : à rénover

Votre agence Square Habitat vous propose à la vente, Un appartement T4 d'une surface de 67m2 au premier étage, dans une copropriété à proximité du centre ville de Besançon, des commerces et des transports en commun. Il est composé de 2 chambres, d'un salon séjour, d'un balcon et d'une loggia, ainsi que d'une salle de bains et des wc. Profitez du parc et d'une cave au sous sol. Copropriété sécurisée par le biais d'un concierge présent sur place au quotidien. Travaux à réaliser sur l'ensemble des pièces. Ravalement effectué il y à quelques années.

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.255210, 6.036070
Total : 147 980€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 41 060€
Valeur du bien : 140 060€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 748€/mois
Loyer annuel estimé : 8976€/an
Fourchette totale : 586€ - 955€/mois
Fourchette annuelle : 7030€ - 11461€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :731,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :43,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 774,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 419,99€
Coût de l'assurance :12 948,25€
Taxe foncière : 897,57€/an
Soit par mois : 74,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 747,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 849,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations très datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 060 €(613 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 7000€ = 7000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€, Carrelage: 5 m² × 80€/m² = 400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:3 360€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Peinture:2 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 748 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 976 €/an
Calcul : 748 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 938 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 980 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 898 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 413 €
Revenus locatifs : +8 976 €
Charges déductibles : -47 413 €
Résultat foncier Année 1 : -38 438 €(Déficit de 38 438 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 038 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 353 €/an
Revenus locatifs : +8 976 €
Charges déductibles : -6 353 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 622 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17037.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 976 €47 418 €4 943 €-38 442 €21 400 €17 042 €17 042 €
29 155 €6 227 €4 811 €2 929 €--14 114 €
39 338 €6 091 €4 675 €3 248 €--10 866 €
49 525 €5 950 €4 534 €3 575 €--7 291 €
59 716 €5 804 €4 389 €3 912 €--3 379 €
69 910 €5 653 €4 238 €4 256 €---
710 108 €5 498 €4 082 €4 610 €---
810 310 €5 337 €3 921 €4 974 €---
910 517 €5 170 €3 754 €5 347 €---
1010 727 €4 998 €3 582 €5 729 €---
1110 941 €4 819 €3 404 €6 122 €---
1211 160 €4 635 €3 219 €6 525 €---
1311 383 €4 444 €3 029 €6 939 €---
1411 611 €4 247 €2 831 €7 364 €---
1511 843 €4 043 €2 627 €7 801 €---
1612 080 €3 832 €2 416 €8 249 €---
1712 322 €3 613 €2 198 €8 708 €---
1812 568 €3 387 €1 972 €9 181 €---
1912 820 €3 154 €1 738 €9 666 €---
2013 076 €2 912 €1 497 €10 164 €---
2113 337 €2 662 €1 247 €10 675 €---
2213 604 €2 404 €988 €11 200 €---
2313 876 €2 137 €721 €11 740 €---
2414 154 €1 860 €445 €12 294 €---
2514 437 €1 574 €159 €12 863 €---
TOTAL287 495 €147 868 €71 420 €139 628 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 628 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 976 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 885 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 885 €-6 420 €+8 305 €
2+1 885 €0 €+1 885 €
3+1 885 €0 €+1 885 €
4+1 885 €0 €+1 885 €
5+1 885 €0 €+1 885 €
6+1 885 €+263 €+1 622 €
7+1 885 €+1 383 €+502 €
8+1 885 €+1 492 €+393 €
9+1 885 €+1 604 €+281 €
10+1 885 €+1 719 €+166 €
11+1 885 €+1 837 €+48 €
12+1 885 €+1 958 €-73 €
13+1 885 €+2 082 €-197 €
14+1 885 €+2 209 €-324 €
15+1 885 €+2 340 €-455 €
16+1 885 €+2 475 €-590 €
17+1 885 €+2 613 €-728 €
18+1 885 €+2 754 €-869 €
19+1 885 €+2 900 €-1 015 €
20+1 885 €+3 049 €-1 164 €
21+1 885 €+3 203 €-1 318 €
22+1 885 €+3 360 €-1 475 €
23+1 885 €+3 522 €-1 637 €
24+1 885 €+3 688 €-1 803 €
25+1 885 €+3 859 €-1 974 €
Total+47 125 €+41 888 €+5 237 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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