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Maison de ville

VilleSaint-Affrique (12)
Surface129
Coût Total174 830
Loyer Annuel12 117
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois+4
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 129 m²
Prix au m² : 844,96 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz

Située à Saint-Affrique (12400), cette Maison de Ville bénéficie d'un emplacement idéal au cœur de la ville, offrant proximité avec les écoles, le lycée et le collège. Cet environnement urbain dynamique et convivial est parfait pour les familles cherchant un lieu de vie pratique et central.

À l'extérieur, la maison dispose d'une charmante terrasse offrant un espace extérieur privilégié pour se détendre ou organiser des repas en plein air. Cet aménagement extérieur ajoute une dimension agréable à la propriété, permettant de profiter des beaux jours en toute tranquillité.

À l'intérieur, cette maison de 129 m² propose 8 pièces dont 4 chambres, offrant ainsi des espaces confortables et fonctionnels pour toute la famille. Sa disposition harmonieuse et ses dimensions généreuses en font un lieu de vie agréable et adapté aux besoins quotidiens. Idéal à rénover pour ceux cherchant à concilier vie citadine et confort familial.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 109 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Yannick JAMMES, Tél. : 0685911828, E-mail : yannick.jammes@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de RODEZ sous le numéro 104556113 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Saint-Affrique
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12400
Coordonnées : 43.955903, 2.887573
Total : 174 830
Prix d'acquisition : 109 000
Travaux : 57 110
Valeur du bien : 166 110
Frais de notaire : 8 720
Coût estimé : 8 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129
Loyer prédit : 7.83€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1010€/mois
Loyer annuel estimé : 12117€/an
Fourchette totale : 754€ - 1353€/mois
Fourchette annuelle : 9046€ - 16231€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 395,83 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 062
Prix d'achat :109 000
Décote à l'achat :-71 062 (-39.5%)
Marge achat-revente :5 232€ (2.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 830
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :861,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :43,71€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 904,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 541,64
Coût de l'assurance :13 112,25
Taxe foncière : 1 211,71€/an
Soit par mois : 100,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 009,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 005,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 141 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 129 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 129 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs abîmés et peinture
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 52 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 52 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 110(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 450
    Isolation des combles perdus: 129 m² × 80€/m² = 10320€, Main d'œuvre: 130€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (prix moyen, pose comprise)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (prix moyen, pose comprise)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant meubles et électroménager, prix moyen)
  • Salon:800
    Réparation murs et peinture: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, prix moyen)
  • Chambres - Revêtement sol:3 900
    Parquet flottant: 52 m² × 60€/m² = 3120€, Main d'œuvre: 780€
  • Chambres - Peinture:1 560
    Peinture murs et plafonds: 52 m² × 30€/m² = 1560€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Affrique (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 850✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 010 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 117 €/an
Calcul : 1 010 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 782 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 830 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 524 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 212 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 110
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 628
Revenus locatifs : +12 117
Charges déductibles : -64 628
Résultat foncier Année 1 : -52 511(Déficit de 52 511 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 111
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 518 €/an
Revenus locatifs : +12 117
Charges déductibles : -7 518
Résultat foncier Années 2+ : 4 599 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31110.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 11764 6345 787-52 51721 400 €31 117 €31 117 €
212 3597 3695 6334 991--26 126 €
312 6077 2095 4735 398--20 728 €
412 8597 0445 3075 815--14 913 €
513 1166 8735 1366 243--8 670 €
613 3786 6964 9596 683--1 987 €
713 6466 5134 7777 133---
813 9196 3244 5877 595---
914 1976 1284 3928 069---
1014 4815 9264 1908 555---
1114 7715 7173 9819 054---
1215 0665 5013 7659 565---
1315 3675 2773 54110 090---
1415 6755 0463 31010 629---
1515 9884 8073 07111 181---
1616 3084 5602 82411 748---
1716 6344 3052 56812 330---
1816 9674 0402 30412 927---
1917 3063 7672 03113 539---
2017 6523 4851 74814 168---
2118 0053 1931 45614 813---
2218 3652 8901 15415 475---
2318 7332 57884216 155---
2419 1072 25551916 852---
2519 4901 92118517 568---
TOTAL388 114184 05783 542204 05721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 057
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 117 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 545 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 545-6 420+8 965
2+2 5450+2 545
3+2 5450+2 545
4+2 5450+2 545
5+2 5450+2 545
6+2 5450+2 545
7+2 545+1 544+1 001
8+2 545+2 279+266
9+2 545+2 421+124
10+2 545+2 567-22
11+2 545+2 716-171
12+2 545+2 870-325
13+2 545+3 027-482
14+2 545+3 189-644
15+2 545+3 354-809
16+2 545+3 524-979
17+2 545+3 699-1 154
18+2 545+3 878-1 333
19+2 545+4 062-1 517
20+2 545+4 250-1 705
21+2 545+4 444-1 899
22+2 545+4 642-2 097
23+2 545+4 846-2 301
24+2 545+5 056-2 511
25+2 545+5 270-2 725
Total+63 625+61 217+2 408
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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