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Maison de ville

Bien expiré
VilleSaint-Affrique (12)
Surface129m²
Coût Total174 830€
Loyer Annuel12 117€
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois+4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 129 m²
Prix au m² : 844,96 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz

Située à Saint-Affrique (12400), cette Maison de Ville bénéficie d'un emplacement idéal au cœur de la ville, offrant proximité avec les écoles, le lycée et le collège. Cet environnement urbain dynamique et convivial est parfait pour les familles cherchant un lieu de vie pratique et central.

À l'extérieur, la maison dispose d'une charmante terrasse offrant un espace extérieur privilégié pour se détendre ou organiser des repas en plein air. Cet aménagement extérieur ajoute une dimension agréable à la propriété, permettant de profiter des beaux jours en toute tranquillité.

À l'intérieur, cette maison de 129 m² propose 8 pièces dont 4 chambres, offrant ainsi des espaces confortables et fonctionnels pour toute la famille. Sa disposition harmonieuse et ses dimensions généreuses en font un lieu de vie agréable et adapté aux besoins quotidiens. Idéal à rénover pour ceux cherchant à concilier vie citadine et confort familial.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 109 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Yannick JAMMES, Tél. : 0685911828, E-mail : yannick.jammes@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de RODEZ sous le numéro 104556113 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Saint-Affrique
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12400
Coordonnées : 43.955903, 2.887573
Total : 174 830€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 57 110€
Valeur du bien : 166 110€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129m²
Loyer prédit : 7.83€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1010€/mois
Loyer annuel estimé : 12117€/an
Fourchette totale : 754€ - 1353€/mois
Fourchette annuelle : 9046€ - 16231€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 395,83 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 062 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-71 062€ (-39.5%)
Marge achat-revente :5 232€ (2.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 830€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :861,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :43,71€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 904,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 541,64€
Coût de l'assurance :13 112,25€
Taxe foncière : 1 211,71€/an
Soit par mois : 100,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 009,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 005,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 141 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 129 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 129 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs abîmés et peinture
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 52 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 52 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 110 €(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 450€
    Isolation des combles perdus: 129 m² × 80€/m² = 10320€, Main d'œuvre: 130€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (prix moyen, pose comprise)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (prix moyen, pose comprise)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant meubles et électroménager, prix moyen)
  • Salon:800€
    Réparation murs et peinture: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, prix moyen)
  • Chambres - Revêtement sol:3 900€
    Parquet flottant: 52 m² × 60€/m² = 3120€, Main d'œuvre: 780€
  • Chambres - Peinture:1 560€
    Peinture murs et plafonds: 52 m² × 30€/m² = 1560€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Affrique (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 010 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 117 €/an
Calcul : 1 010 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 782 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 830 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 524 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 212 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 110 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 628 €
Revenus locatifs : +12 117 €
Charges déductibles : -64 628 €
Résultat foncier Année 1 : -52 511 €(Déficit de 52 511 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 111 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 518 €/an
Revenus locatifs : +12 117 €
Charges déductibles : -7 518 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 599 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31110.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 117 €64 634 €5 787 €-52 517 €21 400 €31 117 €31 117 €
212 359 €7 369 €5 633 €4 991 €--26 126 €
312 607 €7 209 €5 473 €5 398 €--20 728 €
412 859 €7 044 €5 307 €5 815 €--14 913 €
513 116 €6 873 €5 136 €6 243 €--8 670 €
613 378 €6 696 €4 959 €6 683 €--1 987 €
713 646 €6 513 €4 777 €7 133 €---
813 919 €6 324 €4 587 €7 595 €---
914 197 €6 128 €4 392 €8 069 €---
1014 481 €5 926 €4 190 €8 555 €---
1114 771 €5 717 €3 981 €9 054 €---
1215 066 €5 501 €3 765 €9 565 €---
1315 367 €5 277 €3 541 €10 090 €---
1415 675 €5 046 €3 310 €10 629 €---
1515 988 €4 807 €3 071 €11 181 €---
1616 308 €4 560 €2 824 €11 748 €---
1716 634 €4 305 €2 568 €12 330 €---
1816 967 €4 040 €2 304 €12 927 €---
1917 306 €3 767 €2 031 €13 539 €---
2017 652 €3 485 €1 748 €14 168 €---
2118 005 €3 193 €1 456 €14 813 €---
2218 365 €2 890 €1 154 €15 475 €---
2318 733 €2 578 €842 €16 155 €---
2419 107 €2 255 €519 €16 852 €---
2519 490 €1 921 €185 €17 568 €---
TOTAL388 114 €184 057 €83 542 €204 057 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 057 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 117 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 545 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 545 €-6 420 €+8 965 €
2+2 545 €0 €+2 545 €
3+2 545 €0 €+2 545 €
4+2 545 €0 €+2 545 €
5+2 545 €0 €+2 545 €
6+2 545 €0 €+2 545 €
7+2 545 €+1 544 €+1 001 €
8+2 545 €+2 279 €+266 €
9+2 545 €+2 421 €+124 €
10+2 545 €+2 567 €-22 €
11+2 545 €+2 716 €-171 €
12+2 545 €+2 870 €-325 €
13+2 545 €+3 027 €-482 €
14+2 545 €+3 189 €-644 €
15+2 545 €+3 354 €-809 €
16+2 545 €+3 524 €-979 €
17+2 545 €+3 699 €-1 154 €
18+2 545 €+3 878 €-1 333 €
19+2 545 €+4 062 €-1 517 €
20+2 545 €+4 250 €-1 705 €
21+2 545 €+4 444 €-1 899 €
22+2 545 €+4 642 €-2 097 €
23+2 545 €+4 846 €-2 301 €
24+2 545 €+5 056 €-2 511 €
25+2 545 €+5 270 €-2 725 €
Total+63 625 €+61 217 €+2 408 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 74 jours
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